談泰國買房(下):沒有曼谷居住經驗,最好別參加幾場海外說明會就沖沖付下訂金

談泰國買房(下):沒有曼谷居住經驗,最好別參加幾場海外說明會就沖沖付下訂金
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我們想讓你知道的是

曼谷尚有幾點值得關注:東南亞第二多的國際學校、高端醫美與醫療旅遊發展、汽車產業鏈與航太零組件生產中心、資訊科技與數位(區塊鏈)經濟和包容性文化。

本文上篇請見:泰國房市火熱,是炒出來的大泡沫還是真的能夠長期獲利?

網路流言多:投資如何慎選標的 vs. 房仲天花亂墜的話術

綜觀整個東南亞,曼谷的房市確實火熱,即便2017年終以後有稍微冷卻一點,但單看新建案,國內交易量,海外開盤的熱度等,多少都還能夠做出「需求面仍很強勁」的判斷。我們先不說泰國人自己的房市,單看海外買家部分,由於曼谷核心區均價仍比台北、新加坡、香港,北上廣等低太多,故華人為主的買方絡繹不絕,而且在中國一帶一路的話題加持下,什麼「2023年高鐵將從昆明直通曼谷」,不難想像曼谷將持續吸引來自華人圈的投資人。

另外,如果仔細觀察,會發現曼谷的國際化程度真的不輸國際上的一流大都市,因為語言的關係總是以為只有華人在炒房,殊不知中東、俄羅斯、歐美等來的「買房團」,其資金實力並不輸給我們。特別是泰國的醫療服務,觀光旅遊,東南亞交通中樞(貨品/服務集散)等優勢,人流與金流都很可觀,又因為氣候溫暖吸引不少退休養老族(當然,這部分族群就不見得會選擇曼谷,反而會去普吉島、清邁等更悠閒的地區購屋),整體來說,泰國雖不是開放移民的國家,但具備一定程度的資產,便可拿到長期的居留簽證,故不少人會把曼谷作為投資海外資產的選擇之一。

至於在曼谷要怎麼買房,相關手續與流程可以很輕易地在網路上找到,什麼房屋過戶稅、一次性的大樓修繕費、銀行帳戶要怎麼開、資金必須從海外匯入、需要開立的相關證明文件等等,Google一下便可得知,基本上並不複雜,而且也不太需透過仲介。在曼谷置產的人太多人,找個熟一點的朋友把他的經驗傳授給你,依樣畫葫蘆即可,還可省去仲介佣金。但當然,好的仲介自然會提供相應服務,從推薦建案,賞屋,驗屋,交屋售後服務等都會負責,故這樣的付出的確也值得你付給他一筆服務費用/仲介費,不過前提是他得是「有良心」的仲介。

本文想簡單分享幾個原則,大抵在曼谷買房,地段絕對至關重要,無論泰國本地人還是海外買家,基本上都明白這點。基本上市中心精華區(又稱蛋黃區)的土地開發幾乎飽和,不太容易再有大型新建案落成,加上商業活動熱絡,基本上是兵家必爭之地,房屋保值之外,漲幅比較能夠達到理想的期待值。上段中講到Asok - Phrom Phong - Thong Lo一帶,或是Si Lom - Sala Deang - Chong Nonsi 等地段,就是曼谷寸土寸金的區域,30平方公尺的小單位已經很難找到500萬泰銖以下的價格(平均每平公尺5600左右),好一點的案子,例如由知名建商承辦,都可以喊到700 – 800萬,當然,這邊說的都是對「外國人」的報價,如果你有泰國籍,或另一半具備泰國身份,絕對可以拿到更優惠的價格。

同時,資金寬裕的投資人,也建議選擇兩房,甚至三房型的單位,原因是在租賃上會較有操作彈性,例如歐美,日本外派人士,很多會攜家帶眷,便需要較大坪數的房子,而又由於該類白領階級的房租一般由公司全額補助,所以多半大方付款,再說了,大坪數的房型,以目前曼谷房市來看,詢問度也很高。

如果手上資金不多,很多仲介會把客戶引導到較偏遠的區域,宣稱那邊「未來」的發展如何如何,比如說地鐵經過,什麼東南亞第一高樓會建成,大型商場即將開幕,有國際學校在附近等等,話雖不錯,我們基本上也同意這些「外在因素」的加持可以帶動房價,但你得研究一下那些地段的「空地」是否還很多?若是,那在新大樓不斷拔地而起的情況下,所謂「新蓋好的地鐵站」帶來的增值效益,會是那些新成屋,而不是你手上已經持有2-3年的「舊房子」。華人大部份會希歡買新屋(泰國人也是),而中東,歐美,日韓多半有自己的買賣圈子,除非你委託能力極強的仲介,否則休想把你手中的曼谷房產讓那些「外國人」來接盤。華人大部份就是跟華人在交易房產,也因此,回到地段的議題,遠離市中心並非不好,價格也「或許」能夠隨城市發展而上去一些些,但找不找得到人買,才是困擾。

回到市中心,曼谷塞車舉世聞名,通常房仲說「x分鐘到地鐵站」百分之百不可能真的x分鐘讓你走到,因此應該要實際走一趟,看看周邊環境,生活機能。再來,超過一半的商業活動落在橫貫曼谷的素坤逸路上,而曼谷的城市結構基本上是「魚骨狀」,亦即主幹道兩旁延伸許多又深又長的巷子,因此若是物件在巷子裡面,可注意是否兩側皆可進出,若只能單側出入,尖峰時間難免擁擠。再說,除非自己開車,不然曼谷的大眾運輸可以選擇空鐵(BTS),地鐵(MRT),以及運河,都可以有效避開塞車,接駁到市區幾個重要據點。另外,就算有地鐵/空鐵站經過,但仍不建議投資在太過偏遠的地段,理由是交通成本太高,從綠線末幾站進到曼谷市中心,單趟很可能就要70泰銖,每天來回,加上時間成本,幾乎不會有外籍白領上班族想租在那種地方租屋。你若投資在那些稍微市郊的地方,可期待的房客大概就是外籍學生、泰國當地人,和透過airbnb想撿便宜的背包客等,所能收取的租金報酬,肯定大打折扣。

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最後,就是別輕信「別人說」,特別是「仲介說」,如果你根本沒有在曼谷待個1-2個月的經驗,最好別參加了幾場海外盤說明會,就興沖沖的付下訂金,以為什麼「投報率10%」會讓你穩穩的成為包租公 / 婆。承諾你買入後1-2年後翻倍可以順利脫手,1-2年後你根本找不到那個答應你的人;打出「包租N年,每年5%收益」,看似超讚還有人帶租代管。但別傻了,那筆帳會完完整整地反映在你的成交價上(先把未來N年要折返給你的總金額,直接加到當下報給你的房價中); 而直接跟建商接洽,也不見得可以取得最好價格,泰國不是中國,沒有什麼一次買十套打九折這種邏輯。總之,別人云亦云,自己勤做功課,到當地好好的觀察與調查,其實絕對可以找到不錯的物件。


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挖掘雲端開放架構優勢!Amazon EKS高可用性叢集快速部署容器

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我們想讓你知道的是

企業如何在 Amazon EKS(Elastic Kubernetes Services)上使用 GitLab 創建自動化部署,減輕人力負擔,提升專案服務運作效率?

所謂現代化智慧 IT,所有工程師最希望的境界,莫過於只要輕鬆點幾下設定,系統就會自動跑起來,管理者再也不用隨時待命在機台旁邊,從此工作悠哉又快樂!儘管這樣情境還沒到來,但隨著敏捷式開發的流行,除了 DevOps 人員,有越來越多開發者將 CI/CD 概念融入到工作流程當中,例如從 build code、執行 unit test、到部署應用程式。

透過 AWS 增加雲端技能 在組織發揮影響力

上述種種反覆步驟自動化執行,也就能提昇服務品質、主動通知開發人員以減輕人力負擔,讓專案服務能持續運作。

其中,GitLab 是執行 CI/CD 常用的工具之一,也是開發者使用程式碼儲存庫的地方。為了讓 GitLab Runner 在雲端快速實踐 CI/CD,《AWS 開發者系列》透過影片分享,如何在 Amazon EKS(Elastic Kubernetes Services)上使用 GitLab 創建自動化部署。

以下節錄工作坊影音內容,幫助開發者快速理解如何運用 Amazon EKS 的高可用性且安全的叢集,將修補、部署節點、更新等關鍵任務,全部做到自動化設定。同時影片也會示範 Amazon EKS 搭配 GitLab 如何展開自動部署,幫助工程團隊實踐 CI/CD 價值。

Amazon EKS 對容器管理輕鬆簡單、維運省時省力

容器化服務越來越興盛,當容器(Container)越來越多,在複雜的微服務(Microservice)系統環境之下,運維團隊的管理成本可能相對會增加不少,為了有效調度容器部署, 導入Kubernetes 無疑是近年企業熱門的話題之一。

建構 Kubernetes Cluster 流主要可區分兩大塊,一是安排容器調度的Control Plane、另一則是容器運行時需要用到的 Worker Node。

Control Plane 裡面涵蓋有儲存狀態的 ETCD、CoController manager 、Scheduler 的調度管理、甚至是操作時進行互動的 APIServer,若是自己創建 的 Kubernetes Cluster ,需要自己安裝這些元件,後續仍需要對 Control Plane 進行相關管理、維護、升級工作。為了減少上述 Components 的繁複維護,在透過 AWS EKS 代管的 Kubernete Control Plane 部可以獲得以下三大好處。

Amazon EKS 一鍵式部署,展現三大優勢

第一,Amazon EKS代管的 Control Plane實踐了跨AZ的高可用部署,使用者不需要擔心單一節點故障的風險。

第二,Amazon EKS 支持至少四個 Kubernetes版本,持續跟進每季 CNCF 的發佈,同時 EKS 也完全符合上游 CNCF 規範。

第三,部署 Amazon EKS 之後,可直接使用 AWS 平台上現成的服務工具,在安全性管理、網路設定方面,可以做到無縫整合。

最後 AWS 台灣解決方案架構師也提到,若想在容器環境進行 CI/CD 及應用程式的管理,可以進一步透過 IaC 整合部署 Amazon EKS 叢集,透過使用 Console、把 EKS 變成 Cloudformation 的模板、使用 AWS 所開發出來的 eksctl.io、或指令是採用 AWS CDK 可以讓開發者用自身熟悉的語言,在 AWS 平台整合 CI/CD 工具進行維運及部署 EKS。

打造第一個在 AWS 上的應用程式

了解 Amazon EKS 整合 GitLab ,獲得三面向價值

對開發者而言,想把 Amazon EKS 整合到 CI/CD 工具之一的 GitLab 平台上,可以看到那些實際的優勢?

在 DevOps 開發者示範工作坊當中,GitLab 資深解決方案架構師指出,GitLab 使用到 Kubernetes 技術,主要有三種搭配方法,包含 GitLab Server、GitLab Runner、以及創建 Deployment Environment。

本次示範教學會主要聚焦在 GitLab Runner 如何採取 Auto-scaled 方式進行 Build、Test、Package Apps;以及在 Deployment Environment 運用 Kubernetes 技術,做到 Auto Deploy、Review App。

正因為 Amazon EKS 能夠在 DevOps 過程提供所需要的彈性計算資源,幫助開發者在 GitLab 平台上面獲得以下三個層次的優勢:

  • 在 GitLab 內建的部署工作流程當中,自動生成整套 CI/CD 最佳實踐腳本。
  • Review App 過程,從 Merge Request 中可直接訪問應用程式 /App 的 UI 介面,並且根據 Git branch 名稱、專案名稱,自動生成 Review App 的 URL,以及在 Merge 前的最後防線進行 Approval 檢查。
  • 加速 CI/CD 流水線,GitLab Runner 運行時候還可藉由 Amazon EKS Cluster 進行 Auto-scaled 的支援。

Amazon EKS 整合 GitLab ,需要兩大流程

影片最後,GitLab 資深解決方案架構師示範如何把 Amazon EKS 整合至 GitLab 執行 Auto Deploy,主要可分為兩大區塊流程,第一部分聚焦在 Amazon EKS cluster 的設置,第二部分則執行 Auto Deploy 設置。

第一塊可拆分為四個階段,首先教學怎麼創建 EC2 節點的 EKS cluster,第二階段示範把 EKS Cluster 連接到開發者的 GitLab Instance、Group 或 Project,下一步則使用 Cluster Management Project Template 創建一個 Cluster Management Project,以及最後一階段透過 Cluster Management Project 自帶的 Helm Chart,安裝在 Cluster 所需要的內建 App。

第二塊執行 Auto Deploy 設置,針對需要部署的 App 創建一個 GitLab Project,接著再把 gitlab-ci.yml 添加到 Project,並從 Web IDE 選擇及導入 Auto Deploy 的 CI 模版,讓 GitLab 自動生成最佳實踐的整套流水線。

幫助開發者更了解 Amazon EKS 整合 GitLab 的 QA 系列

Q:使用 Amazon EKS 之後,如何更有效率或優化資源去配置 Worker Node 的機器數量,以及如何有效空管開發維運的成本?

A:Kubernetes 除了本身有 HPA(Horizontal Pod Autoscaling)可根據使用程度自動調整資源流量,另外也能延伸使用 AWS Auto Scaling 方案,針對可擴展資源去設定自動擴展管理。另外在成本管控,雖然 Amazon EKS 會收取額外管理費用,但可透過 AWS 平台的 Calculato r計算每個 EKS 的價格,你會發現自動化部署及管理的費用,相對工程師人力的成本更加便宜。

Q:越來越多客戶考慮把現有 Application 變成容器部署,大多是爲了加快部署的效率,那麼變成容器模式之後,對 CI/CD 的工作流程有什麽影響嗎?

A:運用容器技術最直接的效果,可以讓應用程式的環境更一致化,例如 testing 環節、stage production,讓容器避開一些差異問題。至於 CD 部分要 delivery 一些 usage 不太一樣的時候,容器會幫忙做配置,所以 CI/CD 對容器的效益是相輔相成的。

Q: 客戶在開發流程漸漸會把 Infrastructure 變成代碼或文檔,是不是可以把程式碼跟現有的應用程式的 CI/CD 流水線整合在一起,達到一套完整的 CI/CD 部署流程?

A:觀察目前市場作法,主要分成兩個階段去做整體部署。如果規模比較小的團隊,會把 Infrastructure 代碼跟 App 代碼分開,在管理上會比較靈活;如果企業規模比較大,會有另外一個 Infrastructure 團隊來控制部署事情,這種情况之下,APP 的項目會生成一個 APP package,主要做到 delivery 這個階段爲止。而 Infrastructure 的項目會指定把需要版本的文檔,部署到他們的 Kubernetes Cluster。

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