頂了一間店，租屋與設備的契約該怎麼簽？

創業不見得要白手起家，「頂讓」也是一種方式。用頂讓的方式來開店，要注意以下頂讓問題：

• 租賃契約、租屋權的移轉
• 餐飲設備與技術移轉
• 債務承擔
• 商業、營業登記變更
• 頂讓金的頭款、擔保或尾款

今天律師會將這些議題好好說明，讓大家一次搞懂！

租屋部分：確認讓渡人有權轉租、向房東簽訂新約

做生意少不了一個營業店面。在頂讓契約之外，你會需要一份店面的「租賃契約」才能營業。在頂讓之前，請確定這間店面的所有權、使用權是誰的。

頂讓時，簽訂租賃契約的對象有兩種可能，一種是找「房東」，也就是房屋的所有權人，另一種是找「房客」，也就是承租人。要找誰簽約，就看讓渡人是哪一種身分。

1. 讓渡人是房東的狀況

所有權人對於房屋的使用有完全的決定權。如果你要頂讓的店面原本就是房東在經營，租賃契約直接找他簽就可以了。例如，A用自己的房子一樓當店面，販賣進口食品。某天不做了，你想去頂讓，直接跟A簽租賃契約即可。

2. 讓渡人是房客的狀況

如果讓渡人是租別人的店面在做，例如A是房東，B跟A租了一個店面經營日本料理店，某天B不想做了，你想去頂讓。這時你有三種簽法：

1. 跟B簽一個新的租約，請B「轉租」給你。
2. 承接B的舊租約，B剩多久你就租多久。
3. 找房東簽新的契約。

我建議用第三種簽法。理由是「轉租」依照《民法》第443條需要房東的承諾，你能承租的期限也只到讓渡人的租期而已，你與讓渡人之間又要另外簽訂一份租賃契約，法律關係變得複雜；承接的方式，雖然可以少簽一份，但承接契約也需要債權人（房東）的承認，租期也一樣短。

既然都需要經過房東的那一手，與房東重新簽訂一份契約，還可以避免與讓渡人另訂一份契約的麻煩，以及押金、賠償該由誰來還的問題，對你比較有利。至於讓渡者的租約，就讓他跟房東自己依照契約解決。（更詳細的租賃問題，請看：租屋開餐廳，租賃契約是要和誰簽？）

因此，在頂讓的時候請一定要與房東見過面，並且在頂讓契約以外與房東簽訂新的租賃契約，比較有保障。

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餐飲設備與技術移轉部分：確認移轉範圍與清點

解決了店面的問題以後，接下來是店裡的「餐飲設備」與「技術」問題。

通常選擇「頂讓」來創業，就是希望能夠減少初期的成本，因此大多想要接收讓渡者的「設備」，例如餐飲設備、廚房器具等等；如果是自己不擅長的商業領域，也許還會希望對方能夠指導自己怎麼做出，例如「技術移轉」。這些物品與技術的移轉，在契約裡面明定才有保障。

動產方面，有幾個基本事項需要確認：

• 移轉的設備有哪些？

你只有要接收一個爐台、一批存貨，還是全部接收？不要以為視察當天看到的就一定是你接收，如果沒有透過契約約定，設備所有權還是讓渡者的。

• 設備的使用期限、保固或其他附隨設備

你想接收的設備，有沒有使用期限？例如電子設備，有無保固期限？如果有的話，產品保證書或保固書等附隨的物品最好也一併帶走。

• 設備的現狀

也許你視察時看到的設備還光鮮亮麗，點交時卻給你髒汙不堪的設備，設備的現況，也要在契約裡面描述清楚，以便點交的時候能拿到符合你預期的東西。

以上事項，要在契約中明定，白紙黑字才能確保自己的利益。建議在簽約或清點的時候，製作「移轉清單」以及「拍照存證」作為契約的附件，以便點交；如果事後發生爭執，也才有據理力爭的依據。

技術方面

由於技術的移轉需要人力指導以及時間，而且還有成效的問題，在契約中應明定技術移轉是由誰負責與指導期間，難保對方有不願配合指導或是隨意指導情況，你也以利用「尾款」或「擔保金」的設計，在技術移轉完成後再全部頂讓金支付完畢，作為彼此的制肘。

另外，如果你想要接收對方的商標，也要在契約中明定，並請對方配合辦理變更登記。

債務部分：明定承擔範圍

即便是頂讓開店，你也希望自己有一個乾淨的開始，而不要在創業初期就負債累累，因此請考慮清楚，要不要承接對方的債務。

通常商業習慣以及市面上常見的頂讓契約範本有「不承擔債務」的規定，但這條不見得有必要。

原則上，只要你頂讓的店面是「獨資、合夥」，而不是公司的話，讓渡者開店的債務是讓渡者自己承擔，即便你頂讓了他的店面，也不需要「父債子償」替他還債，因此你不需要在契約中定一個不承擔債務的條款。但如果你想要避免未來產生爭議的話，當作一條只有「說明性質」，沒有法律效力的聲明也是可以的。

如果你想要接收對方的債權、客戶名單或其他資產，因此願意一併接受債務的話，你要做的事情是在頂讓契約中明定願意概括承擔對方的債務，並且依照《民法》第305條向債權人進行通知就可以了。

但我們比較不建議承擔債務這件事，理由是你並不容易知道讓渡者的所有債務情況，萬一讓渡者只告訴你部分事實，某一天來了一個大債務人，對你的營業可能產生極大的衝擊。

因此，最好還是「不承擔債務」，或是明定「承擔範圍」，例如只承擔「xx年xx月以後與營業相關的債務」。

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登記部分：辦理商業、營業的登記或變更

除非你是攤販、家庭式的農場、手工業者、民宿業者或每月銷售額低於營業稅徵收下限（視行業別不同，可能是4萬或是8萬元），否則想要做生意，還需要做「商業登記」。

如果你想要直接頂下來做（例如店名不動只換人手），這時候就要在契約中明定頂讓商標、招牌或商號名稱，之後才能帶著頂讓契約去「商業處」辦理負責人的變更登記；如果你是想要頂讓店面，但自己創立一個全新的商號，就明定不頂讓商標、招牌或商號名稱。由於我國經濟部認為，不使用同一名稱、不同負責人，就可以在「同一地址」申請登記相同業務的商號，因此你倒是不必要求對方配合去註銷商號，之後再自行辦理新的商業登記即可。

（至於營業稅的部分，依照《稅籍登記規則》第3條，只要你有先去做「商業登記」，主管機關會自動依照商業登記資料去辦理，就不需要再另外去申請營業登記了）

款項部分：錢不要一次付清