《如何謀殺一座城市》:「縉紳化」與全球資本如何深入美國社區?

《如何謀殺一座城市》:「縉紳化」與全球資本如何深入美國社區?
Photo Credit: Reuters/達志影像
我們想讓你知道的是

MIT的克雷教授曾提出縉紳化(Gentrification)的四階段,至今依然可被參考。但今日我們需要加上第五個階段,才能正確描述在紐約、舊金山這些地方發生的事。在全球化城市中的縉紳化,不再關乎個人,甚至不關乎在地開發商。而「縉紳化」又是如何被推動的?

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文:彼得・莫斯科威茨(Peter Moskowitz)

一九七九年,MIT麻省理工都市研究的教授菲利普.克雷就提出縉紳化(Gentrification)的四個階段,至今依然可被參考。根據克雷的說法,第一個階段開始於當一些沒有受到政府或機構支持的個人,決定搬進原本貧窮的社區,開始整修房屋。鮮少受到媒體報導,新遷入的人主要是透過口耳相傳的方式,逐漸增加。部分證據顯示,在歷史上這個階段的縉紳化,往往由男同志、女同志打頭陣,他們從單調的郊區離開,想要尋找可以聚集的安全所在。第二次世界大戰時,舊金山湧入了大批男同志,主要是因為當時軍隊將太平洋基地上有男同志傾向的軍人開除,集中到舊金山。儘管沒有確切數字,資料顯示白人同志社群,特別是女同志,在一九七○年代的布魯克林也扮演先鋒角色。紐奧良著名的白人酷兒文化也早於其他地方。(底特律在此是特例,當地沒有明顯的同志文化。)

克雷提出的第二個階段,是社區產生的改變,開始吸引人們到此購買房地產。這第二波進來的人,有些想要參與塑造社區新的文化樣貌,有些是小型的投資客,希望在房價仍低時買進房屋,以後再脫手。在這個階段,媒體開始報導了,紐約時報可能會寫篇報導,討論這個社區是否會是下一個熱門地點,所謂下一個威廉斯堡(Willamsburg)。空屋率開始下降,迫遷開始發生。

我認為這兩個階段正在某些城市仍然發生著──像是底特律、克里夫蘭、肯塔基州的萊辛頓等等,在這些地方,年輕人開始群聚,新的餐廳開張,報社把大膽的記者送去那裡,報導一度死氣沉沉城市的驚人復甦。但這些階段分類也有點不合時宜,在底特律或克里夫蘭的年輕人,儘管看來像當時舊金山的男同志一樣,是自由聚集的,但其實在今日,他們多半是受到州政府或其他相關組織的補助引導。

克雷的第三個階段,基本上就是紐奧良正在經歷的,中產階級的遷入者在社區裡開始取得具有決策性的地位,他們擔任社區組織的委員,對外人宣傳社區是個適於中產階級移居、享有好生活品質的地方。在這個階段,克雷說,你可以預期銀行開始對原本缺乏投資的社區,借出越來越多款項。開發商(而不是個人)成為主要的住宅整修者和興建者。警察和其他保全措施增加,確保新移入的縉紳階級有安全感,舊居民和新居民之間的衝突開始發生。

第四個階段,是當社區已然縉紳化,並且變得越來越富有。管理階級的專業人士取代了藝術家和龐克族,由開發商持有的空屋,被改建為昂貴的住宅,迫遷的情況惡化,縉紳化開始蔓延到其他地方。

一九七九年時,這些階段對縉紳化過程的描述堪稱完整,也具有指引性。但好幾位研究者建議,今日我們需要在這些分類中加上第五個階段,才能正確描述在紐約、舊金山這些地方發生的事。在全球化城市中的縉紳化,不再關乎個人,也甚至不關乎在地開發商想在社區裡賺點錢,用地理學家尼爾.史密斯的字眼來說:縉紳化是「全球資本之手往下深入在地社區」的故事。

今日,許多開發計畫是由國際投資者啟動,許多社區只有國際性的菁英才住得起。竄升的建築物不是一般人的住家,而是為百萬富豪、億萬富豪提供的住宅。在曼哈頓中城區短短的一段路,最近蓋滿了摩天大樓,都是價值數百萬的公寓華廈。根據紐約時報的調查,百分之五十的公寓,每年大多數的時間都是閒置的。換句話說,到了第五個、也是縉紳化的最後一個階段,社區不只是對資本友善遠甚於對人,也不再是個有辦公室、家庭、學校、社區中心,可以過正常生活的地方,而只是一個昂貴的商品。

這些階段粗略的描述了縉紳化是如何運作的,也顯示發生的過程是可預測的,在先鋒者、咖啡店出現之後,很有可能就會有專業人士、公寓華廈產生,不管你在哪個城市。但縉紳化遠比這複雜,有的時候這些階段同時發生,或沒有按照次序。舉例來說,底特律的縉紳化,看起來主要是由專業人士大批進駐所引發,而不是個人的先鋒者。但不管哪個階段先發生,這些階段都導向同一個方向:縉紳化提高社區和城市的價值,直到它們不再適合一般人居住。

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克雷的階段有助於我們了解縉紳化如何運作,但沒有解釋一個根本的問題:縉紳化為什麼發生。為什麼社區和整個城市突然成為投資的熱門地點?在這些分析中,有一個重要的準備期沒有被提起,第○期。城市的房地產與分區政策,是由地方政府、州政府、聯邦政府決定的,要讓第一階段到第五階段都發生,必須要得到政府的容許。

學術圈對於是什麼力量說服了執政者歡迎或是鼓勵縉紳化,仍有爭議,有些人認為縉紳化是由生產端引發──房地產開發商看到內城具有吸引年輕新貴的潛力,想要迫使窮人搬遷。有些人認為縉紳化是由消費者驅動──一百萬個類似艾弗列.歐騰的人聚集在城市裡,在郊區長大的那代白人,將內城視為可以發揮個人自由、創造財富的地方,來到這裡再造城市空間以滿足自己的需求。在這樣的觀點下,縉紳化的負面影響(迫遷、文化流失等等),只是無可避免的不幸結果,是由上百萬的個人決定造成。認真說來,這個從消費者立場出發的解釋不無道理:內城的確是吸引人的文化空間。我認識數十位在郊區長大的年輕白人,就相信自己只有在城市裡才能找到理想生活,他們來到紐約市來當藝術家、社會工作者、作家、做各種創意工作,將自己從郊區生活的一成不變解放出來,他們想要單身或只想與眾不同。

有些人提出縉紳化代表一種更邪惡的個人主義──殖民。像歐洲人殖民美國一樣,有些學者認為,這些遷入者把內城當成是個缺乏控制,需要白人文明力量介入的地方。「美國戰後郊區化(suburbanization)的趨勢,致使城市被視為蠻荒之地。」尼爾.史密斯在他一九九六年有關縉紳化的鉅著《都市新疆界》中寫道:「在縉紳化的用語裡,有很多用語都訴諸邊界這個意象:都市先鋒者、都市拓荒者、都市牛仔,他們是都市傳說裡新的拓荒英雄。」

我們無法否認縉紳化完全沒有包含這種可怕的殖民主義心態。有無數次,我就聽過人們說道,要改善社區的唯一辦法,就是他們自己搬進去住。開發商和遷入者的用語,也常常帶有帝國主義的意涵,一九八三年,當時代廣場西側一棟新的公寓大樓開幕(當時是個尚未縉紳化的地區),開發者在紐約時報登了全版廣告,慶祝「馴服了大西部」,「開拓者篳路藍縷」。

在縉紳化的地區,許多商店也反映著潛意識的殖民心態。在布魯克林,有商店取名為「帝國美乃滋」(Empire Mayonnaise)、「前哨咖啡」(Outpost Café),(做什麼的前哨?)兩者都是光鮮亮麗的白人店家,開在以黑人為主的社區裡。在二○一四,一幢布希維克(Bushwick)的新建築被命名為「殖民地 1209」,而這裡可是一個以拉丁美洲裔居民為主的地段。它的文宣聽起來就很做作:「在這裡你可以找到一群志同道合的新移民,將自身的文化融合在紐約的老社區裡,創造藝術、社區、新的生活方式。我們來拓墾吧!創造布希維克風格。」值得一提的是,這棟建築十五年來從市政府獲得免稅額度,高達八百萬元。

但這些文化性的解釋並不足以說明縉紳化的第○期為什麼發生。有錢的年輕白人被內城空間所吸引,沒錯,這很重要,但最終縉紳化不是只關於文化,而是關於金錢。遷入者想到內城裡創造藝術、逃脫郊區的規範、展開探索,但如果沒有利潤,這個過程不會持續運作下去,開發商蓋房屋不是用來賠錢或支持藝術的,他們促使城市把社區的土地使用全盤重劃,目的不是在於追求內城文化復興。要回答縉紳化為什麼發生,我們必須從城市如何讓這些遷入者獲利開始。

如果開發商無法從中獲得利潤的話,縉紳化不會發生。沒錯,文青和雅痞搬進一個社區,可以墊高當地的房地產價值,但要大型、全面性的城市改變,是由開發商的獲利動機來推動。

城市不是一直都有利可圖的地方。到一九六○年為止,開發商在郊區可以賺更多錢,以便宜的價格取得土地,建造獨棟住宅,利用興盛的房貸市場,把房屋賣給多數是白人的中產或上層階級。但到了一個臨界點,郊區的獲利空間逐漸消失了,如果你看看紐約市周邊的郊區帶,你會知道原因:到一九六○年,所有沿著通勤鐵路或合理開車距離的地方都被開發完畢了,房價變高,開發商難以再買低賣高、獲取利潤。誠然,他們可以購買離城市更遠的土地加以開發,但通勤者不願意跑那麼遠,而紐約的郊區通勤時間已經超過一小時了。城市內部的土地,反過來說,由於過往白人移出、又去工業化的關係,反而可以廉價取得。

一九七九年,地理學家尼爾.史密斯提出了對於縉紳化可能是最具影響力的學術觀點:租隙理論(rent gap theory)。史密斯認為,過往越缺乏投資的空間,在縉紳化時越能夠獲取利潤。他理論的背後有個自由市場經濟的基本假設:資本會流向有最高獲利回報、獲利可能的地方。史密斯意識到縉紳化不是隨機發生,它是可預測的。如果你想要知道哪個社區接下來會縉紳化,你只要看看城市哪個地方最有獲利空間──哪些地方建物可以被便宜取得,在短時間就可以被高價售出。

根據房地產稅收資料,史密斯可以指出哪些街區最容易被縉紳化,這些地方的建築物通常很破舊(所以可以被便宜買下),鄰近其他縉紳化地方(所以移居者可以就近遷入),租隙(rent gap)是指房地產的現況價值,和它被縉紳化後價值之間的差異,差異越大,地區縉紳化的機會就越高。

社區裡,縉紳化的變化看起來發生得很快,但它經過長期的醞釀:某些精明的房地產開發商了解如何從都會區裡大範圍、長程的空間變化獲益。史密斯指出,開發商的獲利來自於:對窮人盡可能地收高租金,盡可能不維修房屋,先榨出房屋現況的利潤,時機成熟時,再踢出舊居民,進行維修,對新居民收取更高租金。

「為了利潤,他們現在湧進社區,把自己塑造成為民福利的英雄、冒險犯難的拓荒者、新城市的營造者。」史密斯這麼寫道。

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這個「榨乾後再整建」的策略聽起來可能有點陰謀論,但現實卻往往與其吻合。紐約的房地產和銀行大亨在倡議將曼哈頓去工業化時,事先在郊區的外環買下了大片的土地,因此他們可以從遷出的產業、和被迫搬遷到布魯克林、皇后區工作的窮人身上獲利。但這其實不需縝密預謀,創造市場獲取最高利潤──購買破舊而缺少維修的建築,加以整建而後轉手,本來就是合理的經濟行為。一個窮人能安居、每個人都有房子住的租屋市場,屋主就要花更多錢來維修,利潤更少。

史密斯認為,資本不停歇地尋找最高的獲利可能,像蹺蹺板一樣在地方上擺盪,先創造了郊區,又創造了今日縉紳化的美國內城。在一九三○年間,多數的美國人在城市或是鄉村都有一個穩定的居所,但當時整個國家經濟蕭條。透過在城市外建鐵路、補貼和對郊區住宅提供信用貸款,聯邦政府在幾年之間,創造了蓬勃的郊區住宅產業,刺激經濟成長,為開發商帶來了上百億的利潤。然後,當郊區沒有空間再發展,開發商又在尋找提高他們獲利率新的方式,縉紳化、遠郊化(exurbanization)都是其嘗試。

利用租隙理論,史密斯精確的預測包括下東區、哈林區、公園坡等紐約社區的縉紳化。他研究房屋稅欠款的資料,發現縉紳化發生在房屋欠稅達到最高點之後。代表屋主藉由不維修、不付稅來從持有房屋中得利後,已準備將房屋脫手。艾弗列.歐騰想要縉紳化的公園坡社區,在一九七六年欠稅總額達到最高點。不意外的,一九七七年開始,好幾棟建築從租屋,被整建為共有住宅、私有住宅售出。從一九七七到一九八四年間,在公園坡就有一百三十棟房子改建。這個社區的整建案之多,在那幾年佔了該行政區的百分之二十一。

史密斯的理論是否意指每個遷入者都在尋找最高的利潤?並不盡然,這理論也不代表開發商都有意識到他們扮演的角色,但不管個人動機為何,基本的原則不變:縉紳化的集體現象能發生,是因為許多內城區被刻意的任其破敗,也因此現在重新投資能夠有利可圖。史密斯因此做了結論:「縉紳化是一種『重回城市』的運動沒錯,但它是資本的重返城市,而不是人。」

美國多數的城市自從去工業化和白人移出後,都經歷緩慢的資本流失,最終讓內城區縉紳化的時機成熟。但因為卡崔娜,紐奧良的經濟蒸發在一夕發生,在颶風之前,紐奧良的房地產本來就相對便宜,卡崔娜颶風讓價值跌到谷底,甚至業餘投資客都有能力去搶購幾棟損壞的建築。颶風也讓城市的可能價值提高了,在卡崔娜之前,許多紐奧良社區並不歡迎白人外來人口,犯罪率高,多數的社區以黑人居民為主。颶風改變了一切,讓開發商得以想像把社區營造成,以白人為主、或至少有更多白人,更高檔、也更有利潤。當房地產價格低,而重新打造城市的可能性高,租隙前所未有的升高,紐奧良的縉紳化從經濟角度來說,變得合理。

然而,私人利潤只能部分解釋縉紳化的原因,如果沒有文化性的需求、房地產資本的投入,縉紳化不會發生,但是為什麼縉紳化會這麼無所不在──從主要的文化、金融中心,到鄉村小鎮、中型美國城市,只有透過一個大到足以影響政策的角色才能解釋,這第三個積極推動縉紳化的角色就是:政府。

過去的半世紀以來,聯邦政府一再地削減社會住宅、社會福利、大眾運輸的預算,城市只能自力更生。這促使形成了許多「創業家」式自由主義政府的型態,鼓勵商業和產業發展,連帶吸引高收入或中高收入的家庭移入城市。透過繳稅,這些家庭協助負擔過去由聯邦政府提供的城市基本設施。同時城市也被迫刪減公園、大眾運輸、社會福利。換句話說,城市想要那些有錢和中上階級的居民,以他們的稅金和購買力提供財源,來彌補過去美國福利國家制度下,受強大聯邦政府補貼的財務缺口。

底特律、紐奧良、還有無數的城市都寄望,千禧世代消費導向的生活方式和購買力,能夠創造強大的稅基,以供其他人依賴。在基礎設施好、較有錢的城市,像是舊金山、紐約,政府依靠千禧世代、大企業、百萬富豪、億萬富豪,為城市帶來大量稅收。一九六○年,經濟學家費列德利克.海耶克(Friedrich Hayek),新自由主義首要的提倡者之一,提出了以下縉紳化策略:「儘管大部份的人一輩子會住在同一個地方,還是有足夠的人,特別是年輕、有創業心的人會流動,地方政府必須要以合理的成本提供好的服務,才能跟別的城市競爭。」海耶克倡議聯邦政府應該要越少支出越好,認為城市為了生存,要盡力爭取年輕有錢人的遷入。

六十年後,你可以看到這個策略在大多數美國城市實現了:紐奧良毫不保留地吸引產業,特別是電影產業進駐,底特律有各項政策鼓勵年輕人遷入城市,舊金山給予推特(Twitter)和其他科技公司上百萬的免稅額,讓他們留在城市,在貧窮的社區蓋企業大樓。紐約提供有錢人住宅補貼政策,希望他們能在其他地方支付城市的財政開銷。

「他們付了很多稅,」紐約億萬富豪、前市長麥可.彭博(Michael Bloomberg)這麼說道:「他們在商店和餐廳花了很多錢,構成我們經濟的一大部份……如果我們能讓全世界的億萬富豪都搬到這裡,將會是天賜良機。」

聯邦政府給城市的預算好幾十年來一直在減少,但是當一九八○年隆納.雷根總統(President Ronald Reagan)當選,正式批准預算刪減,才註定了這些城市發展的命運。雷根總統在第一屆任期,將美國的非國防預算刪減了百分之九點七,在第二屆任期,他大筆將房屋與都市發展署(Department of Housing and Urban Development)的預算砍了百分之四十,讓城市再也難以負擔社會住宅的費用。交通局在雷根的第一屆任期,預算也被砍了百分之十點五,第二屆則是百分之七點五。預算刪減迫使城市們轉向替代財源,例如發行債券,用以支付大眾交通運輸系統和維修鐵路。但不是每個城市都能發行債券,地方政府首先要能證實自己有償還能力。

能夠評鑑政府或企業信貸資格的兩家信用評鑑單位:標準普爾(Standard and Poor’s)和穆迪(Moody’s),過往主要針對私人企業作用信用評級。現在他們以同樣的思維來評級政府,當政府支出較高(有較多社會安全福利)、收入又不夠時(有較多貧窮人口),他們就會調降政府的信用評級。這正是底特律的遭遇,它的支出太高,收入太低,它的信用評級不斷被調降,直到城市再也無法獲得貸款

相關書摘 ▶《如何謀殺一座城市》:窮人和中產的需求被漠視,城市成為「成長機器」

書籍介紹

本文摘錄自《如何謀殺一座城市:高房價、居民洗牌與爭取居住權的戰鬥》,行人出版

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作者:彼得・莫斯科威茨(Peter Moskowitz)
譯者:吳比娜, 賴彥如

用房地產帶動經濟,是台灣長年以來官方民間許多人相信的拯救景氣藥方。不過,蓋新房、炒地皮、外部企業投資和高級資產階級入住,真的能讓城市更有活力嗎?

讓我們先設想,有個房價和租金相對便宜的社區,原本就住有一群居民,或許還有自己一套富有特色的文化。後來有些外來的人們搬進社區,有的人喜歡它房價便宜,有的人喜歡它的文化⋯⋯漸漸地遷入人口越來越多,社區舊有的生活方式消失,樣貌也有了改變,原本沒有的連鎖餐飲、服飾、售貨店面紛紛駐點,銀行、房地產和大型資本集團也注意到這塊小地方。最後社區蓋起了一棟棟豪華昂貴的房屋,住在裡面的人和以前的人群截然不同,街上看起來繁華興盛,雖然店家已經換過不只一輪,難再看到舊有的老店。那麼,消失的店家和原本的居民跑到哪裡去了呢?

這個又稱作「縉紳化」的情節在台灣各地都似曾相識,美國更是從一九七○年代以來就有許多城市陸續經歷,還有建築學者專門研究這個現象。作者彼得•莫斯科威茨就住在著名都市計畫研究者珍雅各最鍾愛的紐約一角,但即使是這樣的地方,經過房價房租攀升、居民洗牌的過程,也失去了顏色。以包括紐約在內的四個城市為例,莫斯科威茨拿出身為著名大報記者的追根究柢精神,追蹤了縉紳化怎麼蠶食鯨吞一個個街區,把原本因為人們聚居而形成的城市變身為不顧居民需求的資本生產工具。更重要的是,他也以生動的實例訪談指出,這些街區變化不只是文化和消費者品味選擇的結果,而是有政府的政策和「城市即生意」的意識形態和資本在背後操盤。

本書提點我們,城市是由強大的利益所形塑,而透過指認出這些特殊利益,我們可以用我們自己的設計,去重新塑造城市。當城市回歸為人們而存在,不用再擔心居住和生活的權利被搶走,安居樂業的一天才有可能到來。

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Photo Credit: 行人出版社

責任編輯:游家權
核稿編輯:翁世航