《錢難賺，房地產別亂買》：買房簽約完發現貸款下不來怎麼辦？

文：洪倩宜

個人財務狀況
當心毀約沒收訂金，體檢個人財務，還款才輕鬆！

阿美是個單親媽媽，好不容易辛苦存下一筆頭期款，也找到喜歡的房子了，但萬萬沒想到簽約後才發現銀行核貸成數不足，阿美手頭上的自備款根本不夠支付頭期款，在毫無辦法可想的情況下，她只好被迫違約，已付的20萬元訂金也被沒收，結局一場空讓阿美傷心不已。

買屋簽約後，才發現銀行核准的貸款成數不如預期，導致自備款不足而無法順利成交，這種狀況其實屢見不鮮，但這種悲劇是可以避免的。

房屋下訂前爭取加註，貸不成足夠成數可解約

目前雙北中古屋的貸款成數大約7～8成，其他縣市則是6～8成不等。

因此民眾簽約購屋之前，最好先請打算申貸的銀行幫忙評估該屋的可以申貸額度，一方面也衡量自己的信用狀況，尤其是簽訂購屋斡旋書時，一定要在契約內加註：「萬一銀行貸款成數不足時，該契約無條件解約」，將此條款於買賣雙方議價時，明確載明在斡旋書或要約書上，簽約時則當作附約，加註於不動產買賣契約書內，萬一屆時銀行無法核貸足夠成數時，買方違約不買時可依此為依據，避免被沒收全額訂金，來確保自身權益。（但可惜的是，實務上大多數屋主並不會同意加註此條款。）

只是湊足頭期款還不夠，契稅、規費等支出也不少

此外，買房子固然可以跟銀行貸款來支付大部份的款項，但別忘了最好還要預留一筆費用，像是買屋過程中衍生的契稅、印花稅、登記規費、代書費等相關稅費，以及搬家費、裝潢及仲介服務費等開銷，這些錢林林總總加起來，恐怕也要幾十萬甚至上百萬元。因此，只湊足了購屋的頭期款是不夠的，最好身邊還要多留一筆現金，以因應這些開銷。

買房跟買車一樣，除了買得起之外還要養得起。換言之，想買屋，除了看房價高低，一定要先評估自己償還房貸的能力，尤其是上班族，收入來源主要是工作薪資，因此最好透過月薪多寡來計算房貸負擔率，就可得知應準備多少自備款，每月可負擔多少房貸，以及可負擔多少總價的房子？

每月房貸支出，最多不要超過家庭總收入的4∼5成金額

總之，購屋之前，一定要預估自己未來每個月可以負擔的房貸，也就是要繳給銀行的利息與本金，是否尚在自己可負擔的範圍內，並以此金額來估算有能力買下多少錢的房子。一般建議一個家庭每個月花費在「住」方面的開銷，最好控制在家庭收入的40％～50％（台北）。換句話說，如果夫妻兩人每月收入的總額為8萬元，則每月所能負擔的房貸就是3萬2000～4萬元，如此一來可避免為支付房貸，而壓縮到其他生活費用，犧牲了應有的生活品質。

而以貸款30年，房貸利率1.8％計算月付房貸2萬8800元，則夫妻倆可買到的房屋金額為自備款200萬元＋房貸金額800萬元＝1000萬元。所以購屋者在購屋之前，一定要做好財務規畫，尤其是對於許多不確定的因素，例如：利率調升、萬一失業生病或一方沒有工作等，都是應該列入考慮的因素之一，以免落得繳不起房貸，房子被法拍的窘境。

預做資金考量，財務桿槓別放過大

一般建議，每月房貸約占薪水的3～4成，但因台灣北部房價較高，建議可放寬到4～5成。舉例來說，若是月薪40K的上班族，每個月房貸金額不應超過1萬6000元，若是雙薪家庭每月總收入90K，則每月房貸最好不要超過36000萬元，以此類推。

算出每月可負擔的貸款金額之後，再透過銀行或房仲網站的貸款試算網頁，來回推可負擔房價，再加計兩成的自備款，就是可購買的房屋總價。舉例來說，若貸款300萬元，20年本息平均攤還，利率水準1.8％，則每月房貸負擔為1萬4894元，較符合月薪4萬元單身族的負擔能力，再加計約2成自備款75萬，則可負擔房價為375萬元（參看表3-6）。

Photo Credit：時報出版

若是每個月可負擔房貸在3萬～5萬元的雙薪小夫妻，則貸款金額則可拉高至600萬～1000萬元左右，再加計約2成自備款150~250萬，則可負擔房價約750～1250萬元。擔心每月房貸負擔率仍太高，排擠到其他的生活費用支出，也可將貸款期限拉長為30 年，如此一來，每月房貸負擔就可減輕許多，但相對的，付出的房貸利息也將增加，建議若有額外的獎金或紅利收入，不妨可先做部分還款，以減少整體房貸本息的支出。另外也還得考慮萬一利率升息的風險，例如貸款500萬元，利率升高1％，每月就得多繳2400元，這部分也要一舉列入風險考量，預作資金準備。

倩宜姊姊的買屋小叮嚀

Q：我的月薪4萬元，能買多少錢的房子？

A：房貸負擔率的定義是：房貸款月攤還額／月可支配所得，利用簡單的5個步驟，教您算出購屋預算：

步驟1：計算每月（個人或家戶）收入（例如：新台幣4萬元）

步驟2：計算每月房貸支出（4萬 X 40％ = 1萬6000元）

步驟3：房貸利率設定（假設1.8％）

步驟4：回推房貸總額（各銀行、房仲房貸試算網頁，找出每月房貸支出1萬6000元時，總房貸金額是多少，通常設定為20年期房貸，貸20年，可貸金額為320萬；貸30年，可貸金額提高至440萬元）

步驟5：購屋預算（房貸總額加自備款）

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書籍介紹

《錢難賺，房地產別亂買：一位單親辣媽的真心告白》，時報文化出版
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作者：洪倩宜

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