《錢難賺,房地產別亂買》:買房簽約完發現貸款下不來怎麼辦?

《錢難賺,房地產別亂買》:買房簽約完發現貸款下不來怎麼辦?
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我們想讓你知道的是

買屋簽約後,才發現銀行核准的貸款成數不如預期,導致自備款不足而無法順利成交,這種狀況其實屢見不鮮,但這種悲劇是可以避免的。

文:洪倩宜

個人財務狀況
當心毀約沒收訂金,體檢個人財務,還款才輕鬆!

阿美是個單親媽媽,好不容易辛苦存下一筆頭期款,也找到喜歡的房子了,但萬萬沒想到簽約後才發現銀行核貸成數不足,阿美手頭上的自備款根本不夠支付頭期款,在毫無辦法可想的情況下,她只好被迫違約,已付的20萬元訂金也被沒收,結局一場空讓阿美傷心不已。

買屋簽約後,才發現銀行核准的貸款成數不如預期,導致自備款不足而無法順利成交,這種狀況其實屢見不鮮,但這種悲劇是可以避免的。

房屋下訂前爭取加註,貸不成足夠成數可解約

目前雙北中古屋的貸款成數大約7~8成,其他縣市則是6~8成不等。

因此民眾簽約購屋之前,最好先請打算申貸的銀行幫忙評估該屋的可以申貸額度,一方面也衡量自己的信用狀況,尤其是簽訂購屋斡旋書時,一定要在契約內加註:「萬一銀行貸款成數不足時,該契約無條件解約」,將此條款於買賣雙方議價時,明確載明在斡旋書或要約書上,簽約時則當作附約,加註於不動產買賣契約書內,萬一屆時銀行無法核貸足夠成數時,買方違約不買時可依此為依據,避免被沒收全額訂金,來確保自身權益。(但可惜的是,實務上大多數屋主並不會同意加註此條款。)

只是湊足頭期款還不夠,契稅、規費等支出也不少

此外,買房子固然可以跟銀行貸款來支付大部份的款項,但別忘了最好還要預留一筆費用,像是買屋過程中衍生的契稅、印花稅、登記規費、代書費等相關稅費,以及搬家費、裝潢及仲介服務費等開銷,這些錢林林總總加起來,恐怕也要幾十萬甚至上百萬元。因此,只湊足了購屋的頭期款是不夠的,最好身邊還要多留一筆現金,以因應這些開銷。

買房跟買車一樣,除了買得起之外還要養得起。換言之,想買屋,除了看房價高低,一定要先評估自己償還房貸的能力,尤其是上班族,收入來源主要是工作薪資,因此最好透過月薪多寡來計算房貸負擔率,就可得知應準備多少自備款,每月可負擔多少房貸,以及可負擔多少總價的房子?

每月房貸支出,最多不要超過家庭總收入的4∼5成金額

總之,購屋之前,一定要預估自己未來每個月可以負擔的房貸,也就是要繳給銀行的利息與本金,是否尚在自己可負擔的範圍內,並以此金額來估算有能力買下多少錢的房子。一般建議一個家庭每個月花費在「住」方面的開銷,最好控制在家庭收入的40%~50%(台北)。換句話說,如果夫妻兩人每月收入的總額為8萬元,則每月所能負擔的房貸就是3萬2000~4萬元,如此一來可避免為支付房貸,而壓縮到其他生活費用,犧牲了應有的生活品質。

而以貸款30年,房貸利率1.8%計算月付房貸2萬8800元,則夫妻倆可買到的房屋金額為自備款200萬元+房貸金額800萬元=1000萬元。所以購屋者在購屋之前,一定要做好財務規畫,尤其是對於許多不確定的因素,例如:利率調升、萬一失業生病或一方沒有工作等,都是應該列入考慮的因素之一,以免落得繳不起房貸,房子被法拍的窘境。

預做資金考量,財務桿槓別放過大

一般建議,每月房貸約占薪水的3~4成,但因台灣北部房價較高,建議可放寬到4~5成。舉例來說,若是月薪40K的上班族,每個月房貸金額不應超過1萬6000元,若是雙薪家庭每月總收入90K,則每月房貸最好不要超過36000萬元,以此類推。

算出每月可負擔的貸款金額之後,再透過銀行或房仲網站的貸款試算網頁,來回推可負擔房價,再加計兩成的自備款,就是可購買的房屋總價。舉例來說,若貸款300萬元,20年本息平均攤還,利率水準1.8%,則每月房貸負擔為1萬4894元,較符合月薪4萬元單身族的負擔能力,再加計約2成自備款75萬,則可負擔房價為375萬元(參看表3-6)。

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Photo Credit:時報出版

若是每個月可負擔房貸在3萬~5萬元的雙薪小夫妻,則貸款金額則可拉高至600萬~1000萬元左右,再加計約2成自備款150~250萬,則可負擔房價約750~1250萬元。擔心每月房貸負擔率仍太高,排擠到其他的生活費用支出,也可將貸款期限拉長為30 年,如此一來,每月房貸負擔就可減輕許多,但相對的,付出的房貸利息也將增加,建議若有額外的獎金或紅利收入,不妨可先做部分還款,以減少整體房貸本息的支出。另外也還得考慮萬一利率升息的風險,例如貸款500萬元,利率升高1%,每月就得多繳2400元,這部分也要一舉列入風險考量,預作資金準備。

倩宜姊姊的買屋小叮嚀

Q:我的月薪4萬元,能買多少錢的房子?

A:房貸負擔率的定義是:房貸款月攤還額/月可支配所得,利用簡單的5個步驟,教您算出購屋預算:

步驟1:計算每月(個人或家戶)收入(例如:新台幣4萬元)

步驟2:計算每月房貸支出(4萬 X 40% = 1萬6000元)

步驟3:房貸利率設定(假設1.8%)

步驟4:回推房貸總額(各銀行、房仲房貸試算網頁,找出每月房貸支出1萬6000元時,總房貸金額是多少,通常設定為20年期房貸,貸20年,可貸金額為320萬;貸30年,可貸金額提高至440萬元)

步驟5:購屋預算(房貸總額加自備款)

相關書摘 ►《錢難賺,房地產別亂買》:別傻了,老公的房子不是你的房子

書籍介紹

《錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白》,時報文化出版
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作者:洪倩宜

佛系青年一定要弄懂的30個房地產問題,不論自住、投資,想賺錢就要學……30個脫貧翻身的買房故事,全盤托出!


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從小打底美感力!babybabycool 100%有機棉童裝用愛創造安全永續新美學

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我們想讓你知道的是

「當你摸到、穿到面料好的衣服,身體會記住那種舒服的觸感。」孩子的美感力無須刻意培養,而是讓孩子有意識地沈浸在美的環境裡。

很多大人很早就遺忘自己曾經是個孩子,直到我們孕育出自己的孩子。

據幼兒教育研究者Petr G. Grotewell和Yanus R. Burton的書籍出版觀察,「嬰幼兒」比任何人類其他年齡層更能夠全面體驗生活。這歸咎於2歲前的孩子大腦正處於快速開發期,這階段同時也是兒童建構自我的關鍵時期。若能讓孩子處於探索和嘗試新事物的環境,不僅有益於孩子的身體發育,也有助於培養、形塑孩子的美感。

沈浸式教育,幫孩子的美感從小打底

「當你摸到、穿到面料好的衣服,身體會記住那種舒服的觸感;當你吃到美味的食物,嗅覺和味覺會記得那個味道;當你看見美的東西,你會用五感記住那種感覺。」魏羣芳於2016年創立有機棉童裝品牌寶貝友(baby baby cool,簡稱bbc),她擁有廣告造型師的身份,更是一位在意孩子美感教育的母親。

創立bbc即是她的回答:「我們無須刻意培養孩子的美感,而是讓孩子有意識地沈浸在美的環境裡。」

bbc的設計理念相當簡單,就是健康、舒適及美。聽起來簡單,實際上做起來卻相當不容易,除了好看好穿,魏羣芳更在乎的是孩子的感受;不僅要讓孩子穿起來好看,更要同時穿得舒服又健康安全。

孩子的肢體語言,決定衣服是否生產

魏羣芳強調,「觀察孩子的表現非常重要,無論孩子是否會說話,都會用肢體語言和表情告訴你,他們喜不喜歡、舒不舒服。」她分享bbc的設計過程,每個服裝款式平均修改二到五次,因為必須讓每款設計都通過孩子的試穿考驗。

「試穿的目的是讓孩子忘記有穿衣服,而一件衣服的最終定案,經常是孩子穿上後喜歡到不想脫下來,才算是完成設計進入生產階段。」

她分析無論大人小孩,好的服裝版型穿起來就是有精神和有自信。bbc從打版到生產皆Made in Taiwan,在設計上運用成人時尚的拼接概念,呈現兒童服裝的玩味設計感,跳脫傳統卡通圖案或兒童內著感的設計。在實用性上,除了更符合身體曲線的立體剪裁,更以燙標取代車標,不傷害孩子稚嫩的肌膚,也在領口、褲口等處增加彈性織帶及皺褶設計,大幅提升嬰幼兒服飾的美觀及耐用度。

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安心健康的第一道防線,來自母親的愛

服裝是接觸孩子肌膚的第一道防線,健康安全卻是最容易被忽略的環節。bbc特別採用安全無毒、100%日本進口的頂級有機棉作為面料,更通過全球公認最嚴格、符合歐盟最高標準的GOTS有機棉紡織認證;以確保bbc使用品質最穩定的有機棉,且無殘留農藥、落葉劑等神經毒,金屬副料如金屬釦、拉鍊和織帶,也同樣使用經過檢測安全無鎳、無重金屬的安心材質。

在商品面如此講究,就是因為魏羣芳同時也是一個母親的身份,讓bbc不單只是一件衣服,更象徵著一位媽媽如何愛孩子的實際行動。自創業初期,她從驚嘆布料分級的數十倍價差,一直到發現棉花農藥是一般農產品的8倍,布料上殘留的毒化物和化學藥劑,還會透過皮膚囤積在寶寶的肝腎肺腦,甚至引發皮膚過敏或氣喘症狀,從而決定以「100%有機棉」作為品牌面料。

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然而少了化學纖維,100%純棉衣物容易變形;為解決支撐度的問題,魏羣芳最後決定採用相當費時耗工的「3D立體剪裁」工法製作。不僅讓bbc的衣服剪裁和比例更好,也連帶延長了衣物壽命,為孩子打造出舒適、立體且時尚有型的服裝。

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一衣多穿,bbc創造精品童裝的永續價值

「很多媽媽跟我們說,小朋友很快就長大,衣服要一直買很浪費。」孩子成長速度快,買貴了怕浪費、買便宜又擔心品質,魏羣芳對於天下母親都有的隱性擔憂,提出的解法最令人激賞。bbc希望倡導「一衣多穿」的觀念:「一樣的錢不用買很多件,買三件不如買一件好的,好好的穿、在不同場合穿,而且可以穿很久,讓衣服發揮最大效益。」魏羣芳自己很多衣服都穿10年以上,與bbc品牌理念的交疊處,就是經典設計和耐用的優質面料。

經典設計和耐用面料,讓bbc的童裝創造出更多永續價值;其經典時尚的設計元素,讓孩子的同一件衣服擁有多場合搭配性,正式或休閒風格都可駕馭。甚者,以往孩子穿大一號衣服時容易顯得像在「穿布袋」,bbc讓大一號看起來像在穿洋裝,一直穿到看起來是件上衣。而新生兒的包屁衣,其他品牌只做3、5公分一段,bbc做到10公分一段;讓原本只有3個月至半年使用年限的衣服,拉長至一年或超過一年,兼顧美學與實用性。

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bbc更將嬰幼兒的衣服效益發揮到最極致,「我常說我們的衣服要做到這麼好,就是大的穿完小的穿,小的穿完還可以送給別人穿。」bbc更與社福基金會合作,將顧客汰換的衣物捐給育幼院的孩子,顧客也能獲得購物金回饋。bbc真正打造出精品童裝的永續價值,且不造成資源浪費,讓每位父母都能一同守護孩子的未來,珍惜保護地球環境。

babybabycool 官網連結


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