《錢難賺,房地產別亂買》:買房簽約完發現貸款下不來怎麼辦?

《錢難賺,房地產別亂買》:買房簽約完發現貸款下不來怎麼辦?
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我們想讓你知道的是

買屋簽約後,才發現銀行核准的貸款成數不如預期,導致自備款不足而無法順利成交,這種狀況其實屢見不鮮,但這種悲劇是可以避免的。

文:洪倩宜

個人財務狀況
當心毀約沒收訂金,體檢個人財務,還款才輕鬆!

阿美是個單親媽媽,好不容易辛苦存下一筆頭期款,也找到喜歡的房子了,但萬萬沒想到簽約後才發現銀行核貸成數不足,阿美手頭上的自備款根本不夠支付頭期款,在毫無辦法可想的情況下,她只好被迫違約,已付的20萬元訂金也被沒收,結局一場空讓阿美傷心不已。

買屋簽約後,才發現銀行核准的貸款成數不如預期,導致自備款不足而無法順利成交,這種狀況其實屢見不鮮,但這種悲劇是可以避免的。

房屋下訂前爭取加註,貸不成足夠成數可解約

目前雙北中古屋的貸款成數大約7~8成,其他縣市則是6~8成不等。

因此民眾簽約購屋之前,最好先請打算申貸的銀行幫忙評估該屋的可以申貸額度,一方面也衡量自己的信用狀況,尤其是簽訂購屋斡旋書時,一定要在契約內加註:「萬一銀行貸款成數不足時,該契約無條件解約」,將此條款於買賣雙方議價時,明確載明在斡旋書或要約書上,簽約時則當作附約,加註於不動產買賣契約書內,萬一屆時銀行無法核貸足夠成數時,買方違約不買時可依此為依據,避免被沒收全額訂金,來確保自身權益。(但可惜的是,實務上大多數屋主並不會同意加註此條款。)

只是湊足頭期款還不夠,契稅、規費等支出也不少

此外,買房子固然可以跟銀行貸款來支付大部份的款項,但別忘了最好還要預留一筆費用,像是買屋過程中衍生的契稅、印花稅、登記規費、代書費等相關稅費,以及搬家費、裝潢及仲介服務費等開銷,這些錢林林總總加起來,恐怕也要幾十萬甚至上百萬元。因此,只湊足了購屋的頭期款是不夠的,最好身邊還要多留一筆現金,以因應這些開銷。

買房跟買車一樣,除了買得起之外還要養得起。換言之,想買屋,除了看房價高低,一定要先評估自己償還房貸的能力,尤其是上班族,收入來源主要是工作薪資,因此最好透過月薪多寡來計算房貸負擔率,就可得知應準備多少自備款,每月可負擔多少房貸,以及可負擔多少總價的房子?

每月房貸支出,最多不要超過家庭總收入的4∼5成金額

總之,購屋之前,一定要預估自己未來每個月可以負擔的房貸,也就是要繳給銀行的利息與本金,是否尚在自己可負擔的範圍內,並以此金額來估算有能力買下多少錢的房子。一般建議一個家庭每個月花費在「住」方面的開銷,最好控制在家庭收入的40%~50%(台北)。換句話說,如果夫妻兩人每月收入的總額為8萬元,則每月所能負擔的房貸就是3萬2000~4萬元,如此一來可避免為支付房貸,而壓縮到其他生活費用,犧牲了應有的生活品質。

而以貸款30年,房貸利率1.8%計算月付房貸2萬8800元,則夫妻倆可買到的房屋金額為自備款200萬元+房貸金額800萬元=1000萬元。所以購屋者在購屋之前,一定要做好財務規畫,尤其是對於許多不確定的因素,例如:利率調升、萬一失業生病或一方沒有工作等,都是應該列入考慮的因素之一,以免落得繳不起房貸,房子被法拍的窘境。

預做資金考量,財務桿槓別放過大

一般建議,每月房貸約占薪水的3~4成,但因台灣北部房價較高,建議可放寬到4~5成。舉例來說,若是月薪40K的上班族,每個月房貸金額不應超過1萬6000元,若是雙薪家庭每月總收入90K,則每月房貸最好不要超過36000萬元,以此類推。

算出每月可負擔的貸款金額之後,再透過銀行或房仲網站的貸款試算網頁,來回推可負擔房價,再加計兩成的自備款,就是可購買的房屋總價。舉例來說,若貸款300萬元,20年本息平均攤還,利率水準1.8%,則每月房貸負擔為1萬4894元,較符合月薪4萬元單身族的負擔能力,再加計約2成自備款75萬,則可負擔房價為375萬元(參看表3-6)。

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若是每個月可負擔房貸在3萬~5萬元的雙薪小夫妻,則貸款金額則可拉高至600萬~1000萬元左右,再加計約2成自備款150~250萬,則可負擔房價約750~1250萬元。擔心每月房貸負擔率仍太高,排擠到其他的生活費用支出,也可將貸款期限拉長為30 年,如此一來,每月房貸負擔就可減輕許多,但相對的,付出的房貸利息也將增加,建議若有額外的獎金或紅利收入,不妨可先做部分還款,以減少整體房貸本息的支出。另外也還得考慮萬一利率升息的風險,例如貸款500萬元,利率升高1%,每月就得多繳2400元,這部分也要一舉列入風險考量,預作資金準備。

倩宜姊姊的買屋小叮嚀

Q:我的月薪4萬元,能買多少錢的房子?

A:房貸負擔率的定義是:房貸款月攤還額/月可支配所得,利用簡單的5個步驟,教您算出購屋預算:

步驟1:計算每月(個人或家戶)收入(例如:新台幣4萬元)

步驟2:計算每月房貸支出(4萬 X 40% = 1萬6000元)

步驟3:房貸利率設定(假設1.8%)

步驟4:回推房貸總額(各銀行、房仲房貸試算網頁,找出每月房貸支出1萬6000元時,總房貸金額是多少,通常設定為20年期房貸,貸20年,可貸金額為320萬;貸30年,可貸金額提高至440萬元)

步驟5:購屋預算(房貸總額加自備款)

相關書摘 ►《錢難賺,房地產別亂買》:別傻了,老公的房子不是你的房子

書籍介紹

《錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白》,時報文化出版
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作者:洪倩宜

佛系青年一定要弄懂的30個房地產問題,不論自住、投資,想賺錢就要學……30個脫貧翻身的買房故事,全盤托出!

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透過這本書,告訴您:

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房地產別亂買-立體書
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責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航