不是多開發郊野就能解決香港居住問題，供應被壟斷才是原因

科大教授雷鼎鳴日前向郊野公園開刀，指每名行山客的成本達23,040元，建議撥出1成郊野公園土地，解決住屋問題。

現實是，土地/房屋供應短缺不是高樓價主因，2014年的樓宇落成量為1.76萬，為10年新高，比2013高出1.1倍。

連番辣招下，大陸客漸少，如果房市是按供求關係，樓價照理應該大跌。但樓價不跌反急升13%，回報比港股高10倍，合理嗎？

樓市供應被壟斷，香港人愈住愈小

香港的樓市問題是由於供應被壟斷。去年，5大地產商佔7成的賣樓數量。長期壟斷，最嚴重是2010年，單是新地和長實兩家竟佔75%。說拆1成郊野公園增加供應，就能解決高樓價，讓人人有屋住，明顯迴避了問題核心──土地在誰人的手上呢？

消委會多次發表報告抨擊新樓的銷售手法，報章多番批評地產商賣樓如「擠牙膏」，樓市非理性亢奮，狂升搶盤，比目皆是。

諷刺的是，2014年，樓宇落成量和地產商賣樓利潤皆創新高，但香港人卻「愈住愈細（小）」，豪宅劏房多如牛毛。

Photo credit: AP / 達志影像

2015年預計大地產商推出的1.4萬戶中，近6成為細（小）單位。大地產商手執大量新界農地，囤積達8000萬呎的農地，不單郊野，連市中心的大項目也推出無期，包括︰新地的北角邨和司徒拔道項目、長實的北角油街和中半山波老道項目。

樓市問題必須看清根源，對症下藥。不斷開發土地，無視現時房屋市場的供應問題，若非無知，恐怕是另有用心混淆視聽。屆時香港市民的住屋問題仍水深火熱，而香港市民獨享的美好生態更白白犧牲。受害不只是生態，也是香港市民。

應參考「第三跑道」評估方法，納社會、環境、社區因素

雷鼎鳴教授大膽假設，卻簡單求証，沒有評估開發郊野背後的成本，忽略了碳排放、生態、空氣污染及其他社會代價，就得出開發郊野公園「節省288億元居住成本」的結論。

有關發展對生態和社會價值的影響其實有專業的評估方法。早在2013年，香港地球之友、香港海豚保育學會、公共專業聯盟及英國智庫新經濟基金會就為機場第三條跑道進行「社會代價及回報」的評估方法（SROI） ，將沒有市場價格的社會、環境及社區因素計算出來，發現三跑的碳放量等於全港的五年總排放量，即便第三跑有其收益，香港仍不賺反蝕975億。

如果教授真的計算發展郊野公園的成本，應該參考三跑的SROI，而不是簡單以到訪郊野公園人次作推算。

郊野公園對香港的生態和環境具長遠價值，負責任的學者和政府不應短視只為盲搶地，破壞下一代的生活，必須整全方式考慮各項因素，為香港長遠規劃把脈。

Photo credit: WiNG CC BY-SA 3.0

責任編輯：余佩樺
核稿編輯：楊士範

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