三年一閏,好歹照輪:東區為何從一級戰區變成「特賣出清」?

三年一閏,好歹照輪:東區為何從一級戰區變成「特賣出清」?
Photo Credit: 中央社
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東區曾經是商家的必爭之地,但近來逐漸衰落,待租率越來越高,從租金、消費者習慣改變到路線設計,本文點出東區的5大問題,並請專家提供相應解方。

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文:翁如儀

「忠孝東路走九遍……」簡單的一句歌詞,象徵著時代刻劃下的台北榮景,也是深深烙印在每個台北人腦海中的繁華。西起忠孝SOGO復興館,東至國父紀念館一帶,東區商圈從1980年代至今,一直是台北人心中指標性的時尚中心、都會區繁榮的一隅和整個台北商業圈的縮影;然而,近年來卻屢傳各大品牌、知名餐廳紛紛退出東區一級戰區,當這塊有著「最貴租金」稱號的台北商業樞紐面臨危機,該有什麼樣的因應之道?

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東區商圈範疇 | 製圖、攝影/翁如儀
短期租賃業種興起,國際大品牌出走

走進東區的大街小巷,映入眼簾的是各式產品特賣會與夾娃娃機台,曾搶占黃金店面的國際時尚品牌,早已紛紛撤離,取而代之的是短期租賃店家與銀行產業,營業時間結束,鐵門拉下,從前熱鬧滾滾的商圈宛如一座空城。

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特賣會、娃娃機店等短期租賃業種大量湧入東區 | 攝影/翁如儀

隨著大品牌撤點、房東因找不到租客,而勉強承租給短期租賃業者的情況愈演愈烈,東區也面臨房屋空置率過高的情形。戴德梁行代理部副理鄭喻薰指出,東區主要的店面都是由一些大型的國際快速時尚品牌承租,但隨著人們的消費習慣改變,實體店面的消費市場不如從前熱絡,品牌也開始接連撤出。而這些品牌承租的範圍不但大,租金也非常高,若想去化掉這些店面,待租期就得拉長,空置率自然也隨之提高。

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台北市四大商圈空置率比較圖 | 資料來源/戴德梁行研究部、製圖/翁如儀
東區五大問題,掀商圈隱藏危機

深入探究東區現況,鄭喻薰認為其中有以下幾點問題。第一是房租過高,由於東區的房東普遍生活在海外,業者真正接觸到的可能為二房東、三房東,租金層層疊高,再加上市場機制引導,房租日益攀升,甚至出現競價的情形。此外,近年電商崛起,消費型態改變使人們外出購物的機率減少,多以「網購」的形式進行消費,讓實體店面的經營模式逐漸式微。

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東區出現許多空置的待租店面 | 攝影/翁如儀

而在M型消費習慣的影響下,對願意花多一點錢享受生活的新中產階級來說,要達成食、衣、住、行、育、樂一條龍的需求,在信義區的百貨商圈即可一次滿足;而M型另一端的消費者,則通常會選擇單價較低的西門町。台北市西門徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫認為,因東區與信義計畫區的性質差距不大,西門町又以單價較低的產品取勝,隨著人潮轉往其他商圈,東區曾有的熱鬧景象也已不再。

在商圈的經營中,大部分的房東認為,房屋、店面是自己的資本,因此通常不會有團體作戰的概念。但以西門町商圈為例,房東們自主建立自助會,定期開會討論西門町發生的大小事,也密切追蹤商圈內的問題、甚至是業者對租金的反應,而這種有組織管理且團結的「商圈共榮」意識,是東區所欠缺並可以之借鏡的。

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東區商圈與西門商圈經營模式比較 | 製圖/翁如儀

另外,一窺東區的動線設計,也可發現其本身存在的瑕疵。忠孝東路兩側之中隔了一個安全島,穿越性車流截斷了主要幹道,國立台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德指出,由於東區沒有一個完整的主商圈,除非有迫切需要,否則一般人逛完單側後,就不會特地走到十字路口,再繞到另一側繼續逛,商圈無法有效連結兩側的核心商店,人潮自然開始流失。

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忠孝東路中央的安全島,成為截斷商圈人潮的原因之一 | 攝影/翁如儀
面對商圈存亡 專家各有解法

對於東區現存的問題,各方專家都有不同的看法與解法。戴德梁行台灣代理部協理李佳純認為,政府在政策上無法有效涉入租賃市場的租金問題,因此業者可以將過去平面化的經營模式,轉變為「垂直化」,也就是只要你的品牌夠大,讓人們願意爬到二、三樓進行消費,就可以減省掉黃金地段高額的一樓租金;或是利用現正流行的「代租業者」與房東進行溝通,有效地將因中間多個房東層層收取而虛長的租金降下來。

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東區商圈五大問題與解法 | 製圖/翁如儀

西門徒步區理事長劉家鑫則認為,除了設法讓房東調降房租之外,東區也可以考慮將一樓的大坪數店面切隔成如西門町一樣的小坪數,例如將100坪分成5個20坪的店面,業者才負擔得起房租,商圈的消費能力也才能再次活絡起來,等到商家開始賺錢,還可以再另行調漲房租,對房東有益無害。

商圈移轉現象 預見東區未來展望

東區近年的問題其實並不只存在於這個區塊,而是大環境長年積累下來的商圈現象,如同李佳純所言:「三年一閏,好歹照輪,忠孝東路這邊需要一定的時間再作翻轉與洗牌。」她認為,這些現象都只是經濟帶動景氣、景氣帶動商業發展下的產物,「商圈移轉」便是這些因子所產生的結果。

以過去的南京復興一帶為例,現在的慶城街一號以前是台北都會區最早、最熱鬧的精品商圈「先施百貨」,但隨著信義區、101等地漸漸發展起來,商圈也因應市場氛圍進行移轉,這些都是環境競爭下不可避免的變動。游舜德更表示,現在的遊逛人潮會因為政府資金投入的方向改變,漸漸被拉到更東邊,也就是南港、內湖一帶。

但對於東區的未來展望,游舜德仍保持樂觀態度,他認為東區商圈仍然不會消失,原因在於大多數中小企業的B、C級辦公室目前還是集中在南京東路、忠孝復興、忠孝敦化一帶,「既成人潮」是這個商圈短期內不會消失掉的原因,然而人潮主要聚集的地方還是只有SOGO百貨、明曜百貨、國父紀念館這幾個點狀區域,中間頹敗掉的沿街店面,仍是東區在商圈經營上的一大危機。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航

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