不吃不喝20.9年才能置業:有一種灰叫「大富翁末期」

不吃不喝20.9年才能置業:有一種灰叫「大富翁末期」
Photo Credit: Kin Cheung/AP/達志影像

我們想讓你知道的是

除了香港及溫哥華,高樓價在全球不是一個獨有現象。

香港再成為最全球最難以負擔樓價城市,這宗年度「old news is so唔識串」的新聞又再見搶佔各大報章版位,既然是住在溫哥華的香港人,試試分析兩地樓價難以負擔到一個甚麼程度。國際公共政策顧問機構Demographia日前發表2018年全球樓價負擔能力報告,調查幾個香港人移民熱門國家,包括英國、美國、加拿大、澳洲、紐西蘭以及愛爾蘭和新加坡等91個城市的樓價負擔能力,香港繼續強勢排行第一,並以該機構自有紀錄以來最高的20.9倍,連續第9年成為全球最難負擔的城市。

20.9倍是甚麼概念?

我記得初中時想買「世嘉五代」玩超音鼠,每月零用50元的我,主機當年賣過千元,不吃不喝不交際不追女,20.9個月才可買到主機手制,遊戲另計。同學們大談家裡暢玩任天堂灰機,我日日「灰機」,唯有咬實牙關,靠中期測驗考取好成績,「呃呃氹氹」老豆會勤力讀書,最終在遊戲機店,老豆拿出荷包買主機,我也拿出荷包裡的零用錢額外再買「三國誌」,絕對是「成功靠父幹」案例。我賺遊戲機再自費遊戲帶,別人賺層樓自己出錢裝修,手法相似但層次天淵之別,也別笑人靠父幹。

高投資高風險

呎價超過20,000港元,128呎285萬的屯門監倉卑微式生活都夠膽興建,大埔區偏遠位置稍為便宜一點的售價也令發展商收爆票,正好反映這個調查的結果。香港不單排名最高,如果單以調查中的國家/地區排名(附圖一),以5.1倍以上為嚴重難以負擔的水平計算,澳紐兩地雖然難以負擔,紐西蘭更首次突破9倍的水平,但香港從2009年開始,樓價負擔壓力一枝獨秀,起點已是高於10倍的水平,雖然曾於2015/16年稍為回落,但周期短而且後勁升勢強,終達至20.9倍的水平。

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附圖一

除了Demographia之外,瑞銀去年九月公佈的全球房地產泡沫指數(附圖二),所調查的國家及城市更多,包括歐洲多個大城市,當中評分高於1.5分便屬於泡沬風險,而香港依然成為「一哥」,泡沫風險指數同樣是第一位,更是唯一城市突破2分,對比10年前香港人需要工作12年才能擁有一個約650平方呎的物業,2018年已拉長變成22年,與另一圖片(附圖三)相比,意大利米蘭只需5.7年工作便可擁有同等面積的物業,同人唔同命。

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附圖二
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附圖三

高投資高風險=高回報?

不過再高風險或更高投資,市場消化能力仍然未出現飽和,就算2018年香港樓市出現下行現象,但累計全年樓市仍然錄得升幅約4.2%,甚至中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑昨日(21日)在中原網頁撰文指:「現時市況是價跌量升,如果發展商願意開價克制,新盤銷情定會有所保證。預計今年1月份,二手樓成交料亦增至約達3,000宗,春節前後呈現樓市小陽春可期,成交量復增。 」

平行時空嗎?絕對是。「賣樓讚樓,搵食啫」,香港人最理解,而為何出名精明的香港人,慳得一蚊得一蚊,在樓價不停攀升時買樓,輕微回落又置業?一家三口買200呎是明害仔女,但過去更多的公共政策已營造自己顧自己的感覺,中產零福利,房屋假大空,政府對老人福利「負的滿分」,深怕老無所依唯有積穀防飢,過去十年,年年有淡友唱樓市會跌,但眼見幾多老友眼光獨到,08年200萬購入「四小龍」置家,12年樓換樓再升值六年,18年二按套現移民,物業放租幫自己供樓,或者中間辣招未出時,一變二,二變三,一間收租兩間自住。而且未計熱錢早於十年前已湧入,看看操普通話的凱旋門,無買樓是閣下的錯。恨錯難返唯有修正,只望為時未晚,寧可節衣縮食低頭做人,即使20.9倍水平、「成功靠父幹」、融合大灣區輸掉香港也在所不計。打牌怕供九章,買樓唔怕供到九張的心態,扭曲了一代人的心智,犧牲生活也維持了樓價。

溫哥華同樣要捱騾仔供樓

溫哥華的樓價難以負擔的排名由去年第三位微升一級至第二位,以呎價計算,溫哥華樓價拍馬也未能追上香港,而且相對生活環境條件優越及國家制度健全,很容易誤會溫哥華生活指數低。要計算難以負擔必需從收入計算,根據加拿大統計處的資料顯示2018年10月,溫哥華處於卑詩省的人均年薪是50,856加元,對比去年增加2.7%,月薪2.5萬港元,感覺不錯?再針對性看數據,假如是移民的話,統計處的資料顯示,通過普遍的技術移民或者省提名的東南亞的移民人口平均年收入只有35,000加元左右。連同卑詩省獨有的碳稅、雙重銷售稅等繁多稅項,七除八扣其實要負擔溫哥華的樓價,絕不輕易。

所以Demographia調查報告內的圖表(附圖四)顯示,溫哥華的難以負擔指數為12.6倍,遠遠拋離第二位多倫多的8.3倍,而且(加拿大)國內其他城市的負擔指數亦較為合理。而瑞銀的全球房地產泡沫指數(附圖五),溫哥華亦以1.92分,排名僅次多倫多,溫哥華何以成為另一個難負擔又易爆煲的城市呢?

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附圖四
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附圖五

溫哥華發展有地域局限

同樣新樓比較,去年第三季初,溫哥華市內地段,鐵路及未來發展概念的高級一房公寓索價近90萬加紙(約525萬港幣),雖然溫哥華的睡房仍是「三邊落床」,露台不納入實用面積在內,但叫價仍相當進取,另外在溫哥華鐵路網絡的邊陲城市,由當地大發展商承建開發,以創科研究人員及大學校園旁為賣點,全天候智能家居的新樓,529平方呎一房公寓單位賣42萬加紙(約243萬港幣),兩房兩廁單位由62萬加紙起(約360萬港幣)。

溫哥華在年前推出空置稅後,最新統計的空置房屋接近零,宜居的溫哥華地形獨特,北上是著名滑雪聖地威士拿(Whistler),南下接連美國,西臨太平洋,可發展的空間就只有東移,目前溫哥華以東的數個城鎮樓價從去年已有追落後的形勢,有點像香港的屯門元朗一樣,住不起溫哥華而東移的年青家庭、退休老人越來越多,令當區樓價升幅比溫哥華更強。

加國樓市避過金融海嘯連升16年,2017年溫哥華更狂升17%,升勢終因負擔能力上漲,及去年新增按揭壓力測試、加拿大央行加息五次而有所改變,溫哥華各類房屋於去年11月成交量大插4成,令樓價回軟,雖然有經濟師指出未來數年溫哥華樓市供應過多而令樓價進一步下跌,不過我認為經濟師看漏了一點,就是寬鬆的移民政策將會進一步令溫哥華樓市惡化。

「宜居之名」害了溫哥華

杜魯多領導的自由黨政府表明未來三年再吸納多100萬名移民,100萬是否大數目?人滿之患的香港絕對是,但屬第二大國土的加拿大,人口只有美國的十分之一,人口不足影響國力是必然的。雖然溫哥華的各項移民項目都截下大半,但若果吸納不同國家的優質人才,算你未入藉先去蒙特利爾坐移民監,但入藉後搬去溫哥華,政府亦不能阻止,良禽擇木而棲,溫哥華最能吸引到的並非打工仔,而是半退休甚至退休人士,上天下海行山滑雪浸溫泉落美國Shopping,吃喝玩樂加上分明四季的自然景色,亦有大都會的魅力,十分吸引。

別以為只有中國人才會發生走資移民,近年伊朗、印度已趕過中國,成為加國最大量移民人口,加上新興的越南、柬埔寨等地的富豪也急急離開,加拿大的制度保障了他們的資產,溫哥華的氣候鎖住了富豪的心,亦是拉高樓價其中的主要因素,也導致溫哥華兩年內連環推出空置稅、投機稅及海外買家稅由15%提高至20%,只能減少了炒賣活動及限制熱錢湧入速度,樓市在2018年底橫行但未有令樓市明顯著陸的其中一個因素。

除了香港及溫哥華,高樓價在全球不是一個獨有現象,從附圖六、七也能看見,澳紐兩地的移民熱點城市,有吸引全球富裕人民移居做地球人,樓價對於當地生活的人也難以負擔,只是一場你比我更慘又比他好一點的數字遊戲,難有實際希望及改變,像是一場玩到末段的大富翁,買地起樓的開墾樂趣已消失,剩下的只有交過路費,賺取一點機會,祈求命運不再玩弄,甚或所餘無幾的玩家寧願坐牢也不想率先破產的大逃殺。大富翁想更好玩?就只有等待所有人Game Over重頭再來吧。

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附圖六
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附圖七

本文獲作者授權轉載,原文請看《住加男人-CanMen》Facebook

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責任編輯:歐嘉俊
核稿編輯:周雪君