為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背後的金融遊戲

為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背後的金融遊戲
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我們想讓你知道的是

「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事,不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆,說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任,換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。

文:沈道廷

從2014年後媒體上「貪婪店面房東」關鍵字瘋狂出現,如果進一步交叉比對,與「貪婪老人」一詞在社群大量出現的時間點差不多,頗有人為操作的痕跡。幸好,我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞;也看到很多朋友從經濟觀點分析「為什麼店面房東不降價」的真實理由。

首先這種老房東根本不缺錢更沒負債,他們在乎的早就不是單月租金,而是「租金報酬率換算的金店面價值」,例如,帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面,在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去,這才是造就「房東打死不降租」的真正原因。

特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產,但實際上對於報酬率的計算邏輯卻是差很大,這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租至少還有賺」的現象。

我想到一個故事讓大家更容易理解:如果你是一整條街「店面」的房東,你的總資產、也就是身價,乃是基於「店面價值」換算出來,而所謂的店面價值則是基於「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子,一間店面一個月只能收租2萬元,年收租金24萬,姑且假設這間店面的總價值是300萬元;如果另外一間店面每月可收租1XX萬、年收租2400萬,這間面的價值可能高達2億到3億。

問題來了,如果某一年大環境差、導致經濟不景氣,原本的長租的店家倒閉了,大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資,整條街暫時沒有新的租客,試問,這時候若你是房東該怎麼辦呢?如果你認為「調低租金到50萬,至少每月還有50萬可以賺」會發生什麼事情?

答案就是,當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間,雖然你下個月又可以領到50萬的房租,但實際上在商仲的計算邏輯上,你店面的估計價值、也就是你的「身價」可能瞬間從3億元變成1億元,別忘了,當你擁有的是整條街的店面、所有的估算影響甚大,意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區50萬或500萬,導致你的身價瞬間暴跌數十億,任何一個有概念的商仲當然是不會這樣搞的。

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Photo Credit: 中央社
東區店面租金過高,讓很多業者望之卻步,不少店面仍在待租當中。中央社記者朱則瑋攝 107年7月21日

稀缺狀態的窮人,完全著眼在眼前利益;而長期滿盈狀態的有錢人,眼中看的是五年、十年。不缺錢的房東當然是願意慢慢等,例如我最近聽到,很多房東認為下一次政黨輪替後,外資就會進場加價買,無論是等2年還是6年其實根本無所謂,現在刻意把租金撐著確實算是「最佳策略」。

當然,積極一點的房東也不會完全擺爛,他們也怕哪天政府搞出囤房稅;相關的後路早就都想好了。例如,或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店,公開租下自己的店面盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象,反正這操作成本低廉又能讓市場好看,何樂不為?說到這裡,你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎?

當然不是,跟銀行時常往來的朋友都知道,最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非「不動產抵押」莫屬,用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸!以前一個大房東朋友分享:銀行派人來找他爸,拜託他爸拿幾棟北市中山北路放了10年、完全懶得出租的空屋去做抵押,銀行會「借他」近億元的現金且利率低到不可思議。

到這邊很多鄉民無法理解,畢竟,再低的利息還是要利息啊! 幹嘛多借不需要的錢負債去還利息? 傻了喔?事實上,銀行同時派了另外一個資產部門的同事來,針對該1億元現金開出了一個簡單方案,保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。直接舉例:

你用房子跟銀行貸款借出1億元現金,每年要固定還銀行假設為1%,同時跟銀行另外一個部門講好、給予大戶好棒棒的轉投資方案,讓你立即把這1億元現金存回該銀行,固定給你每年1.1%的利息,銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。(附註-這邊為了簡單解釋,恕省掉很多細節,其實更多情況是被洗去買銀行內的各種看似美好的衍伸金融商品,於是大家都在同一艘船上了。)

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Photo Credit: Depositphotos

簡單的數學;你每年要還銀行100萬的借錢利息,但你每年同時會領到銀行給你的110萬的存款利息(或金融商品的報酬),等於你什麼都沒做,莫名其妙就賺了10萬,連我都覺得——這什麼世界啊X!(以上只是舉例、不代表實際利率)

其實,過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大,幾乎不用利息就借出幾個億、立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差,這就是所謂「循環資本套利」,幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲,玩了幾十年。

為什麼房東打死不降租金?

因為租金一降,不動產的估值就會動搖,銀行就無法再用如此低利借你天文數字的錢,供你玩這套躺著賺的遊戲,再搞不好,你還會變成「抵押品價值不足」被迫補足差距,簡單來說,銀行跟房東雙方都不希望降租金啦。

明知道這遊戲不公平,為什麼國家還一直降息?為何不敢大肆對房東徵稅?

因為,不只是東區房東,幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲。「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事,不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆,說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任,下次保證不用選了,換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。


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台灣人偏好的威士忌風味?甜美風味是大宗,帶果香、蜜香風味威士忌男女皆愛

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我們想讓你知道的是

台灣每人一年平均品飲2.3瓶威士忌。不過,隨著女性愛好者逐年增加、族群年輕化的全球趨勢,威士忌的喜好風向正默默地變化著,更同時影響著國際酒廠推出熱門酒品的未來計劃。TNL Research 關鍵議題研究中心針對普羅大眾進行了威士忌的品飲喜好調查。

每年近800億元規模的台灣酒類市場中,威士忌最是一大重點。然而,近年來品醇族群結構的變化,加上酒友們對風味的求新求變,不少品牌開始尋覓下一個令人沈醉的風味。未來台灣威士忌市場主流,將吹向哪種風味的酒品呢?TNL Research 關鍵議題研究中心針對普羅大眾進行了威士忌的品飲喜好調查。

根據蘇格蘭威士忌協會公佈的2021年國際出口市場表現報告,台灣這個僅2300萬總人口的市場,一年竟進口了將近新台幣85億元的蘇格蘭威士忌,在全球排名第三。若再加上日本、美國等其他產地的酒品,統計資料也顯示全年威士忌市場消費總金額約550億新台幣,台灣每人一年平均品飲2.3瓶威士忌。不過,隨著女性愛好者逐年增加、族群年輕化的全球趨勢,威士忌的喜好風向正默默地變化著,更同時影響著國際酒廠推出熱門酒品的未來計劃。

三分之一女性愛好者 有力影響威士忌市場風潮

根據TNL Research關鍵議題研究中心於7月11~12日,針對年齡分布於30歲以上ShareParty會員所進行的「威士忌品飲習慣調查」,分析376份有效回收問卷之後發現,40.9%受訪者有品飲威士忌的習慣,且男女比例已達逼近2:1之譜,顯見女性在威士忌同好族群中已成長至三分之一的比例,其風味喜好必將更具市場聲量。

風味偏好調查
Photo Credit:TNL Brand Studio

然而,再進一步詢問關於威士忌風味的偏好,倒是能從中一窺在男女族群上的異同處。台灣民眾近年來普遍偏好風味較為甜美、順口易入喉的威士忌,而兼具有果香者獲得最多受訪者的喜愛(57.4%),其次則是帶有蜂蜜風味之酒品(36.3%)。至於較具獨特個性的煙燻風味,訪問後倒是出現了35.9%男性喜愛,但僅有14.5%女性能夠接受的明顯差異。

提到風味甜美的威士忌,深諳威士忌的酒友們,腦海中必然會浮現百富單一麥芽威士忌的名稱。百富的傳奇首席調酒師大衛史都華(David C. Stewart),運用將近60年的經驗和深厚的製酒工藝,讓標誌性的「香甜蜂蜜」風味在每一款百富威士忌中都有一致但又獨特的展現。而大衛史都華更令人讚賞不已的,是他於1980年代所發明的「過桶」(Cask Finish)工藝:先將威士忌置於傳統橡木桶中熟成若干年後,再移至另一種橡木桶進行第二次的熟成,而二次熟成的時間並非定數,全靠大衛史都華帶領團隊的耐心定期監控,直到風味達到標準之後方才進行裝瓶。40年來運用「過桶」工藝,百富將酒廠經典的蜂蜜、香草基調,變幻出多樣的迷人風貌,因而廣受全球消費者歡迎。

私聊聚會 最是品飲威士忌的好時機

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Photo Credit: 百富

關於最適合享飲威士忌的生活情境,則有近七成(68.8%)受訪者鍾意於私人會所或家庭聚餐時,與三五好友共享黃金酒液,其次還有「商務應酬場合」(35.9%)及「餐廳等公開場合聚會」(35.6%)成為品飲威士忌的常見場景;也有超過三成(32.8%)受訪者鍾愛與另一伴在家中親密啜飲。

若要在私聚餐會上品飲明顯具有果香風味的威士忌,百富12年雙桶DoubleWood是威士忌愛好者的首選之一。百富首席調酒師大衛史都華精選首次裝桶之Oloroso雪莉桶,陳放9個月過桶的百富12年雙桶單一麥芽威士忌,從1993年販售迄今已近30年,為百富的最經典酒款。此外,百富酒廠歷史上推出的第二種過桶酒款:百富21年波特酒桶PortWood威士忌,經長時間窖藏熟成,醞釀極具深度的風味,是百富獲得首獎最多,也是首席調酒師大衛史都華個人最愛的酒款之一。

首創過桶工藝 讓百富威士忌在甜美蜂蜜風味上 更增添多變的層次

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Photo Credit: 百富

最後,綜合分析威士忌市場的主流風味,果香、蜂蜜、煙燻和花香是台灣民眾鍾愛的四大風味。然而,想要品飲這四種風味,藉由百富首創的過桶工藝,體驗品牌經典的香甜蜂蜜風味之餘,如果想要體驗熱帶水果的果香,就可選擇百富14年加勒比海蘭姆桶單一麥芽威士忌。過桶加勒比海蘭姆酒桶(Rum)的金黃酒液,先帶來熱帶水果、熱帶香料及太妃糖的香氣,再引出香草、橡木桶甜味,口感濃厚圓潤,餘韻柔和且綿長。若是喜歡煙燻泥煤風味,百富故事系列14年泥煤週威士忌是個很好的選擇,溫和的煙燻泥煤融合著細緻奶油蜂蜜氣息與淡雅花香調,品飲時還能感受到些微的柑橘和橡木氣息,猶如天鵝絲絨般的滑順飽滿口感,加上引出水果香氣的尾韻層次變化,怎會不讓人念念難忘。

配圖警語_4_V2
Photo Credit:百富

近來領先全球、在台首發上市的百富16年法國皮諾甜酒桶單一麥芽威士忌,是百富首席調酒師大衛史都華的最新傑作,先在美國橡木桶陳年16年,再經由法國皮諾甜酒桶二次熟成,讓百富的蜂蜜甜香層疊出更多層次感,不僅讓品飲者能嗅聞到美妙平衡的蓮花與天竺葵花香,更有蜂蜜基調和細緻蜜餞、嫩薑辛香,加上清爽順口的尾韻,豐富感受、很是令人著迷。

一心一藝,百富持續以「過桶工藝」在標誌性的香甜蜂蜜風味之上,尋找新的可能。相信只要曾感受過桶工藝的魔幻般奧妙,肯定會為台灣日益增長的威士忌愛好者族群,開拓出更為寬廣多元的嗅味覺體驗疆域。


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