為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背後的金融遊戲

為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背後的金融遊戲
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我們想讓你知道的是

「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事,不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆,說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任,換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。

文:沈道廷

從2014年後媒體上「貪婪店面房東」關鍵字瘋狂出現,如果進一步交叉比對,與「貪婪老人」一詞在社群大量出現的時間點差不多,頗有人為操作的痕跡。幸好,我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞;也看到很多朋友從經濟觀點分析「為什麼店面房東不降價」的真實理由。

首先這種老房東根本不缺錢更沒負債,他們在乎的早就不是單月租金,而是「租金報酬率換算的金店面價值」,例如,帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面,在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去,這才是造就「房東打死不降租」的真正原因。

特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產,但實際上對於報酬率的計算邏輯卻是差很大,這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租至少還有賺」的現象。

我想到一個故事讓大家更容易理解:如果你是一整條街「店面」的房東,你的總資產、也就是身價,乃是基於「店面價值」換算出來,而所謂的店面價值則是基於「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子,一間店面一個月只能收租2萬元,年收租金24萬,姑且假設這間店面的總價值是300萬元;如果另外一間店面每月可收租1XX萬、年收租2400萬,這間面的價值可能高達2億到3億。

問題來了,如果某一年大環境差、導致經濟不景氣,原本的長租的店家倒閉了,大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資,整條街暫時沒有新的租客,試問,這時候若你是房東該怎麼辦呢?如果你認為「調低租金到50萬,至少每月還有50萬可以賺」會發生什麼事情?

答案就是,當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間,雖然你下個月又可以領到50萬的房租,但實際上在商仲的計算邏輯上,你店面的估計價值、也就是你的「身價」可能瞬間從3億元變成1億元,別忘了,當你擁有的是整條街的店面、所有的估算影響甚大,意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區50萬或500萬,導致你的身價瞬間暴跌數十億,任何一個有概念的商仲當然是不會這樣搞的。

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東區店面租金過高,讓很多業者望之卻步,不少店面仍在待租當中。中央社記者朱則瑋攝 107年7月21日

稀缺狀態的窮人,完全著眼在眼前利益;而長期滿盈狀態的有錢人,眼中看的是五年、十年。不缺錢的房東當然是願意慢慢等,例如我最近聽到,很多房東認為下一次政黨輪替後,外資就會進場加價買,無論是等2年還是6年其實根本無所謂,現在刻意把租金撐著確實算是「最佳策略」。

當然,積極一點的房東也不會完全擺爛,他們也怕哪天政府搞出囤房稅;相關的後路早就都想好了。例如,或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店,公開租下自己的店面盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象,反正這操作成本低廉又能讓市場好看,何樂不為?說到這裡,你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎?

當然不是,跟銀行時常往來的朋友都知道,最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非「不動產抵押」莫屬,用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸!以前一個大房東朋友分享:銀行派人來找他爸,拜託他爸拿幾棟北市中山北路放了10年、完全懶得出租的空屋去做抵押,銀行會「借他」近億元的現金且利率低到不可思議。

到這邊很多鄉民無法理解,畢竟,再低的利息還是要利息啊! 幹嘛多借不需要的錢負債去還利息? 傻了喔?事實上,銀行同時派了另外一個資產部門的同事來,針對該1億元現金開出了一個簡單方案,保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。直接舉例:

你用房子跟銀行貸款借出1億元現金,每年要固定還銀行假設為1%,同時跟銀行另外一個部門講好、給予大戶好棒棒的轉投資方案,讓你立即把這1億元現金存回該銀行,固定給你每年1.1%的利息,銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。(附註-這邊為了簡單解釋,恕省掉很多細節,其實更多情況是被洗去買銀行內的各種看似美好的衍伸金融商品,於是大家都在同一艘船上了。)

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簡單的數學;你每年要還銀行100萬的借錢利息,但你每年同時會領到銀行給你的110萬的存款利息(或金融商品的報酬),等於你什麼都沒做,莫名其妙就賺了10萬,連我都覺得——這什麼世界啊X!(以上只是舉例、不代表實際利率)

其實,過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大,幾乎不用利息就借出幾個億、立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差,這就是所謂「循環資本套利」,幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲,玩了幾十年。

為什麼房東打死不降租金?

因為租金一降,不動產的估值就會動搖,銀行就無法再用如此低利借你天文數字的錢,供你玩這套躺著賺的遊戲,再搞不好,你還會變成「抵押品價值不足」被迫補足差距,簡單來說,銀行跟房東雙方都不希望降租金啦。

明知道這遊戲不公平,為什麼國家還一直降息?為何不敢大肆對房東徵稅?

因為,不只是東區房東,幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲。「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事,不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆,說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任,下次保證不用選了,換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。

我個人也痛恨國家不進步、討厭店面空著沒效率、痛很稅制的不公平,但現實市場碰上貪婪的人性,導致現階段根本沒有一個完美的解決方案,不公平也只會持續加劇。

總之,任何現象都是有背後理由,理性的理解箇中的原因,接受「存在未必正確、但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒;唯有搞清楚真實市場的運作,才是讓我們持續進步的關鍵啊!

本文經沈道廷授權轉載,原文發表於此

責任編輯:彭振宣
核稿編輯:翁世航