從蘇黎世住宅合作社模式,回望台灣「合作住宅」居住的N種可能

從蘇黎世住宅合作社模式,回望台灣「合作住宅」居住的N種可能
梁玲菁教授分享蘇黎世住宅合作社模式|Photo Credit: 地下勞動合作社提供
我們想讓你知道的是

隨著「家/社群」的想像和邊界更加流動多元,合作住宅的論述空間也隨之撐開,成為市場與國家提供以外的第三條路徑,重新將社群與城市空間的實際需求,捏塑成居住生活中的磚磚瓦瓦,搭造起一個能永續共治的新生活模式。

唸給你聽
powered by Cyberon

文:廖芷妮(無條件基本收入協會理事)

街區活化系列講座的第四場分享會〈街區如何活化?合作住宅(Co-housing)模式案例〉在萬華社區組織——好管家的入船廳啟航。這場講座除了延伸探討都市街區活化的可能,更將討論重心擺在如何活化住宅空間內的社群與人際關係。引言人李仲庭拾起麥克風,簡介三位講者的分享脈絡,希望帶領聽眾暸解合作住宅的內涵、政治社會環境的背景分析,最後深入合作住宅的經營實務 ; 從瑞士的案例回溯台灣的住宅政策背景,透過探尋台灣合作住宅的實驗路徑,重新想像居住生活的N種可能。

蘇黎世住宅合作社模式的核心概念

台北大學金融與合作經營學系梁玲菁教授首先從住宅合作社(Housing Cooperative)的概念開始梳理。住宅合作社,是一種互助共同居住的組織模式,但它指的不僅僅是共居的事實,更重要的是社區共同體的形成過程。住宅合作社是由一群有相同理念及需求,願意共同出資建造、管理住宅者所形成的組織。不同於商業公司是資本的結合,以利潤成長作為合作前提;合作住宅模式的關鍵在於民主參與、共治、共商、共決的社群關係,它不以營利為唯一目標,而是透過責任分擔與利益共享,相互協作經營一個以「人本生活」的社會經濟事業體。

梁老師主要以蘇黎世住宅合作社Kraftwerk1為例。首先說明瑞士發展「非營利住宅合作社」的時代脈絡。瑞士從十九世紀末以來,經歷歐洲景氣蕭條的低谷,房屋市場供需失調,經濟資本較豐富的中產階級大量搬離市中心,因而產生郊區化現象。都市中心百廢待舉,但政府短期之內難以大量興建房屋滿足人民需求,此時城市中興起的「住宅合作社」便成為突破居住困境的新出路。人們以互助合作的方式興建居所,藉此降低開發與仲介成本,同時也闢建了都市更新的另一路徑,開啟都市社區中新的組織型態。而住宅合作社也需要國家政策友善支持才能順暢運作,因此包括土地優惠政策、相關社會金融創新、法律、賦稅機制等也在這期間逐漸擴充完備。

01_Kraftwerk1-1
Photo Credit: Mazi project
Kraftwerk1住宅合作社代表建物外觀

Kraftwerk1住宅合作社的營運模式至今仍持續複製運用在蘇黎世其他地區,它整合共同居住社群中人們的勞務與空間需求,以鄰居之間交流並結成志願分工的團隊,包括:家庭照護、文化保存;垃圾分類、太陽能發電的生態平衡;金融跟經濟交換等活動。透過社員之間的勞務志願交換,「實現在地經濟和生態上自主工作與生活連結」,並在社群居住空間中,提供生活、餐飲、消費、娛樂等需求服務,開創出「社區經濟共同體」的社群新協力模式。

梁老師在簡報中指出Kraftwerk1住宅合作社的社區具有多種豐富生活機能,例如由在地社員居民經營幼兒園、電影院、社區儲蓄銀行,還有青年創業商店連結社員農地的農產品等,彷彿下一個街區的轉角我們就能遇見更友善多元的生活實景。如此繁榮共利的街區,全來自於住宅合作社的基本主張,梁老師強調歐洲政府和市民深刻認知,「土地與居住空間」應從商品交易市場的投機過程中撤出,以社群人本需求為核心,採「民主共決、社員參與」為營運機制,規劃適宜居住,而非易於炒作販售的住宅形式,促成更有紋理質地的生活空間,才能永續經營城市的發展。

02_Krafwerk1住宅合作社的機制
圖:瑞士蘇黎世Kraftwerk1住宅合作社營運:組織架構、資金結構、基金運用|資料來源:梁玲菁再增修說明(2018.07.13),不動產估價師林孝威繪自賈如君、李寅著(2016.03),《不只是居住》,重慶大學出版社,頁144-145。修改自梁玲菁、蔡孟穎、林孝威、李嗣堯(2017),〈聯合國永續發展之住宅合作模式——英國、德國、瑞典、加拿大、日本、瑞士之借鏡〉,《信用合作》,第134期,頁26,圖2。
住宅合作社在台灣的發展契機

接下來OURs 專業者都市改革組織秘書長彭揚凱,則將目光重新聚焦到台灣合作住宅發展的議題上。他深度剖析合作住宅在台灣的機會與挑戰,綜觀台灣住宅法規的政策環境,鋪展倡議與實作的動員策略。

接續梁老師對住宅合作社的討論,彭秘書長再次強調住宅合作社的三大核心元素:「基於共同理念價值結合的意象型社群」、「成員共同出資參與」、「營運過程的民主參與機制」。這三項元素影響了群體的組成、分配與經營過程,也決定了這種建築型態的特殊性。

例如現今住宅政策中廣受矚目的社會住宅,不斷在政策論述上強調群公共性的特點,但仔細比對社會住宅與住宅合作社的社群組成,便能看見兩者的差異。社會住宅是由政府(直接或補助)興建,或民間擁有之合於居住標準的房屋,採只租不賣模式,以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊弱勢對象的住宅。儘管社會住宅與合作住宅皆具有社會公益的面向,但因為社會住宅並非由居住者自行規劃或興建,因此使用者跟生產者是脫離的,住宅的建設無法依據住戶未來生活情境,規劃更貼合社群需求的公共空間。此外,社會住宅的住戶多是被低價實惠的租屋品質吸引,以抽籤方式隨機決定社區共同體的組成分子,只需繳交可負擔的租金,無須面對經營維護的財務責任。綜合來看,社會住宅相較於合作住宅,由於使用者與生產者脫離、住戶缺乏長久管理與經營的動機,加上銀貨兩訖的租賃關係,不僅可能讓社區經營困難,未來要推動住戶結合成互助合作社的機會也就更低。

從社會住宅直接推行住宅合作社的路徑相當困難,但從更宏觀的政治社會環境來看,合作住宅的推行亦有其他的困境。第一、台灣是全世界少有的高房價、高房屋自有率的「產權社會」。人們買賣房屋不是為了居住本身,而是將房屋當作投資生財工具。而華人社會「有土斯有財」傳統文化,更將人們對於「家的想像」與房屋和土地等固定資產連結。第二、台灣財政狀況低迷,經濟成長遲滯,國內住宅市場結構嚴重失衡(購屋市場約占85.3%、租屋市場占10.9%、公共住宅僅0.08% )。面對中低階層的人民住屋選擇匱乏,而住宅政策的能量又不足,對比國際財政狀況和社會福利制度更到位的國家,台灣住宅政策的改革與調整仍是一條漫長的征途。因此彭秘書長特別指出在倡議的路徑上,應先破除房產社會的迷思、轉變價值觀,將房子視為穩定的居所,而非買賣的投資商品。此外,就住宅產業的結構面,也應調整重心、健全住宅市場的發展。

06_DSCF0780-1
Photo Credit: 地下勞動合作社提供
彭揚凱秘書長(左一)深入剖析合作住宅在台灣的機會與挑戰
合作住宅的實驗契機

面對房產困境的轉型難題,台灣住宅政策能量有其侷限,彭秘書長認為應在市場與國家以外尋找居住的第三路徑,而這或許也是合作住宅切入的破口。近年隨著家庭與人口結構的轉變,衍伸出多元的新居住型態,從現今租屋市場上常見的熱搜字詞——共生公寓、Co-Housing等,便能略窺一二。既有的高房價、低品質住宅與租屋市場無法滿足新世代的需求,合作住宅在堵塞的供需市場中,能作為一種新的消費選項,透過空間規劃重新鏈結青年的社交需求,或許將成為青年世代面對居住需求的「第三選擇」。

除了在住宅市場重新包裝合作住宅的論述,提出新的價值之外,合作住宅的推動也能與既有政策脈絡嫁接。彭秘書長認為地方政府需要更前瞻、更彈性地去想像空間資產活化的可能性,除了將空間改造成俯拾即是的藝術村、文化保存聚落,何不將這些原本就存在著人們生活紋理的舊建築,繼續作為住宅使用。譬如從台北的閒置空間/空地出發,選擇一個基地作為社群空間實驗的培養皿,讓多元經濟生活的可能性在老舊街廓持續發酵。由議題組織和具彈性的地方政府聯手合作,邀請住戶共同參與規劃住宅的空間與營運方式。參與的過程既是實驗、也是教育,藉由示範據點的創新嘗試,整合土地、租稅、融資等議題,才可能逐步摸索出合作住宅的制度模式。如此一來,不僅能創造閒置空間的用途,更能建立以長期生活為根基的社區新網絡。

從共生公寓社群經驗看合作住宅的組織議題

演講最後,由玖樓共生公寓(以下簡稱玖樓)共同創辦人王維綱分享在住宅市場肉搏的實務經驗。玖樓在大台北地區進行共居實驗,希望探尋都市生活的社群新想像。王維綱首先便生動地邀請大家轉換角色,進入現代青年的生活劇本:「現在的數位游牧民族,只要一台蘋果電腦,無論在哪裡,只要Wifi夠強都能工作生活。這世代要在台北買房子成為一種不理性的選擇,人們直至三十歲才論及婚嫁、四十才有機會思考買房,人生最年輕精華的時期只能在中永和租廉價老房,但也沒有太多選擇。」

07_DSCF0828_1
Photo Credit: 地下勞動合作社提供
王維綱(右二)分享玖樓在大台北住宅市場肉搏的實務經驗

玖樓發跡的關鍵,和世代變遷的社會趨勢緊密關聯。首先是「人口結構的改變」,台北租屋市場常見三房兩廳的格局,多為四、五十年前以小家庭為核心所建造的空間,然而新世代的年輕人結婚年齡大幅提高,大部分的青年一回到租屋處便關進房門吃晚餐、滑手機,公共區域的陽台被閒置,而廚房只是熱泡麵的地方。新世代亟需重新討論「生活方式」和「居住空間」的新關係,舊有的居住空間不再適用。

共生公寓與合作住宅要處理的核心議題,都是重新活化屋簷下疏離的人際關係。而玖樓這幾年的嘗試也累積出了不小的規模和社會影響力。玖樓在台北總計經營了三十間公寓,有兩百六十多位租戶,而玖樓也會不定期的舉辦活動、活絡跨社群的人際關係。在這樣林林總總的活動中,玖樓只負責了三成,另外七成都是租戶自發性籌劃。而這種有機的互動過程,也為共居空間交流激盪出更多有趣的火花。

03_玖樓
Photo Credit: 王維綱簡報
社群關係的經營是玖樓共生公寓中重要的服務環節

玖樓在重新規劃運用房屋的過程中,不僅扮演仲介媒合商,更嘗試拉入多方利害關係人共同參與。他們和房東不只談租金分配,更談如何永續經營房屋資產、談如何提升租屋品質;並在交涉過程中發現,這些年長房東的重點,不只在乎獲得多少租金利潤,更在乎藉此結交一個穩定的夥伴、交換一個更有趣的生活。曾經有一個和玖樓合作的高齡房東,在租出去的房子中留下一間房,時常趁著回到市區的時候,就來探訪年輕的房客,並和入住的租客打成一片,和這群年輕室友們聊交友軟體怎麼滑,如何跟女兒溝通等等。

玖樓也在共生公寓中實驗「青銀共居」的模式,或者更精確地說,是跨世代居住的「熟齡抽離」模式。重新聆聽長輩的需求,透過設計評估後進行空間再利用,同時吸引年輕人住進來與上一世代的長輩們相互學習陪伴。房東不再只是掌管租金收益的疏離角色,共居實驗也讓空間中更多元的關係與生活價值得以實現,讓不同利害關係的角色重新連結、彼此信任。

除了共生公寓中充滿驚喜的互動模式,玖樓也在商業模式和運作機制中添加了更多強化社群互助的黏著劑。舉例而言,玖樓與屋主在談利潤分配時,選擇「分潤」而非「租斷」的模式,因為講定交易金額的租斷模式,讓房東只需在意錢是否匯進戶頭,但隨著空間經營而變化的分潤模式,則會鼓勵房東關心這個社群裡面發生的故事。此外,玖樓的租金也比周邊租屋的平均價格高出了 15%,而這些多出來的收益則用於嘗試更多租屋產業的創新,諸如和彭婉如基金會合作,雇用二度就業婦女清潔公共空間、和One-Forty合作辦一場異國文化交流的「東南亞星期天」活動等。玖樓不斷摸索著以新模式建構新社群關係外,更持續將焦點放回社群需求,探索跨世代、跨議題社群的人們在公私領域的生活圖像。

相比大型的都市更新計畫,經常大刀闊斧地砍除老舊社區、抹除社區的紋理從頭來過,玖樓在住屋空間中的創新,思考著如何透過新世代文化的入注,活絡社群鄰里關係,或許能在舊建築的鋼骨結構中,展開另一場社會文化的軟性都更。這群空間規劃者的角色,不再是過去的物業管理公司,而是新世代共居文化的捏塑者;玖樓從合作住宅的社群核心出發,建立起都市街區中分散培力的據點,創造出具有強大連結與擴散能力的社群網絡。

結語

講座落幕,但這場都市動員的劇碼才正準備開演,街區再生的主角從來不只是規劃者或倡議者,每個在城市街區中真實生活的市民才是規劃與營造的核心要角。從蘇黎世案例回望台灣合作住宅的路徑,這場講座重新叩問現代社會對於「家」的想像:人們緊攫的一紙房屋土地權狀,真的能代表家的意涵?與其窮盡金錢換得一個高度隔離、商業化的生活空間,或許我們應該花更多時間與心力,去經營屋簷之下真實的社群關係。

隨著「家/社群」的想像和邊界更加流動多元,合作住宅的論述空間也隨之撐開,成為市場與國家提供以外的第三條路徑,重新將社群與城市空間的實際需求,捏塑成居住生活中的磚磚瓦瓦,搭造起一個能永續共治的新生活模式。衷心期盼地方政府能展開想像力的羽翅,不再只是將老舊街區或閒置空間打造成一個個酷似的文創會所或集合住宅,而是能經營一個人們真實生活之處。透過合作住宅的參與式設計過程,結合住民與議題社群,組織社區中的新網絡,實踐更具多元價值的經濟生活。

補充說明:蘇黎世Kraftwerk1住宅合作社案例的相關內容,感謝梁玲菁教授增補與修正。

延伸閱讀

本文經新作坊授權刊載,原文發表於此

責任編輯:潘柏翰
核稿編輯:翁世航

2月主題徵文
或許你會想看
更多『評論』文章 更多『社會』文章 更多『新作坊』文章
Loader