中國式「聯合辦公」能轉型成功,還是成為下一個共享單車?

中國式「聯合辦公」能轉型成功,還是成為下一個共享單車?
Photo Credit: 百度百科

我們想讓你知道的是

這些標榜著「共享」的辦公空間,是業者為了這門生意透過仲介、價格競爭等手段特地取得而來,不是所謂的閒置資源,取得成本也高,以「節流」為本的利潤也相應的遭受壓縮,但若共享辦公平台能幫助租戶「開源」,那麼其吸引力與價值衡量就是另一回事了。

「中國式創新」雖然沒有人能給個清晰明確定義,但其市場規模的特性,總能趨動一定量級的資本投入,將市場上某些創新品種進行轉換,通過本土化、加油添醋、異類結合、燒錢補貼、收購合併……等手段後來居上,反客為主的變成具有中國特色的獨家產物。

本文將談到的共用辦公便是其中一例。然而,中國式創新也同樣意味著,大量業者瘋狂的投入、野蠻粗暴的競爭環境中,不僅需仰賴資本所燒出的規模和用戶,升級創新與經得起考驗的營利模式,才將是使得整個行業得以存活,免於中國共享單車一役中全員滅頂的不二法門。

中國政府鼓勵、國際分析看好,「眾創空間」真的欣欣向榮嗎?

知名國際管理顧問公司Roland Berger發佈的「2018年中國汽車共享出行市場分析預測報告」中提到,包含共享物品、共享空間、共享服務、共享交通……等九大領域中,中國總體的共享經濟規模為625億美元,已占到全球共享經濟的33%並保持54%的高速增長,無疑又是一個世界第一。

而中國的共享辦公約莫始於2015年,首先是中國國務院辦公廳發佈的「眾創空間」綱領性文件「關於發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見」公開表態支持該產業創新,接著由優客工場、氪空間、裸心社、酷窩…等為首的共享辦公品牌從中國一線城市拔地而起,挾帶著大批風險投資機構的資金瘋狂拓點。根據前瞻經濟學人資料顯示,截至2018年,中國共享辦公行業市場約為600億人民幣,平臺數已超過300家,佈局網點數超6000多個,總體運營面積達1200萬平方米,辦工位數達200萬個。而知名國際房地產顧問公司戴德梁行在「大中華區的聯合辦公空間」調研報告則提到,預計2022年,中國共享辦公市場規模可達到約4000億元人民幣,辦公位數將會達到1300萬個。

看起來又是個歌舞昇平、欣欣向榮,新行業崛起的故事是嗎?其實不然。

中國目前共享辦公業界排名第一的「優客工場」,創辦人毛大慶曾在中國的房地產巨頭萬科集團擔任高級副總裁,包括鴻坤億潤投資、真格基金、漢富資本、歌斐資產、紅杉中國等都先後給予融資,可以說行業中含著金湯匙出生的品牌。2018年3月份,優客工場在併購了洪泰創新空間、無界空間以及Wedo聯合創業社後,估值一度達到110億人民幣時,老股東們卻沒這麼捧場,反倒立即以行動喝倒彩——減持,且根據中國互聯網媒體平臺「資事經緯」爆料,優客工場股權轉讓的合約書中顯示其估值僅有60億人民幣,縮水了45%。

2018年11月,被優客工場收購的無界空間東直門宇飛大廈店,不但無預警的結束營業,又未能按時退回租戶們的押金,出現大量租戶集體上門討債的情況,11月底又爆出望京南店因拖欠房租,入駐的租戶被斷電並要求搬出。尤有甚者,公認共用辦公業界排名第二的「氪空間」,不但取消了2018年底的尾牙,其總裁鐘澍更在2019年1月10日發出公司內部信說到2019年的目標是「活下去,並堅持到本輪經濟調整結束」,更有已離職員工爆料,2019年起公司裁員比例達到30%,許多員工都是上午接到通知,下午就被要求離開。

據創投平台VC SaaS的資料顯示,2018年至今,中國共享辦公品牌減少40家,運營時間均未超過2年。發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的共享辦公空間品牌佔總數的28.1%,多家企業已經進入淘汰階段。而排名前幾的企業日子也並不好過,關店、裁員、融資受阻等消息紛紛傳出,唱衰行業的聲音也不絕於耳。

氪空間位於上海世紀大道的旗艦店
 
氪空間位於上海世紀大道的旗艦店 | 圖片來源:作者提供

成本高又易替代,若不轉型當然只能衰退

戳破美麗的泡沫與風投機構的糖衣,目前共享辦公的商業模式,不論長租或是散租,簡單來說還是單純「二房東」的概念,核心利潤來自於空間取得成本與轉租收入之間的價差,另外仍需承擔運營成本與裝修費用的折舊,利潤薄,又要面對原有商辦業主及其他共享辦公品牌等多種來源的競爭。

以廣州某共享辦公品牌為例,其對外報價每個辦公位每月的收費為2500至2800元人民幣,若按照品牌方所號稱具有500個工位,且出租率在九成左右的基礎下計算,每月收入約為126萬人民幣。然而據筆者內部了解,該品牌總承租面積約2500平方米(約758坪),租金成本每月約95萬人民幣,成本率高達76%,再加上人事、管銷及設備折舊,保守估計每個月至少要虧超過15至20萬人民幣。而該品牌還是在去年取得新一輪過億融資,市場估值超過60億,全國擁有超過20個以上辦公據點的新興品牌。

在可替代性高,限制定價天花板的先天條件下(若每個工位租金高到一定程度,租客便會轉向承租傳統的辦公室),本業不賺錢是不爭的事實,但卻也不是使共享辦公行業陷入危機和資本縮手的主要原因,關鍵仍在於,新的商業模式及營利點在哪裡?

筆者所在的商業房地產公司位於廣州珠江新城的核心區,擁有超過92萬平方米(約28萬坪)的商業建築面積,過去一兩年間,幾乎每個月都有3至5家共享辦公業者帶著商業提案來談合作,而公司在了解到整體行業的窘境後,對這些業者一致性的要求則是,若品牌沒有好的概念或創新,單純的二房東經營模式,公司是拒絕合作的。也是在這些業者的回應中,筆者有機會能聽到各種共享辦公轉型的方向,從中窺見中國共享辦公市場下一階段的行業曙光。