我們想讓你知道的是
這些標榜著「共享」的辦公空間，是業者為了這門生意透過仲介、價格競爭等手段特地取得而來，不是所謂的閒置資源，取得成本也高，以「節流」為本的利潤也相應的遭受壓縮，但若共享辦公平台能幫助租戶「開源」，那麼其吸引力與價值衡量就是另一回事了。
「中國式創新」雖然沒有人能給個清晰明確定義，但其市場規模的特性，總能趨動一定量級的資本投入，將市場上某些創新品種進行轉換，通過本土化、加油添醋、異類結合、燒錢補貼、收購合併……等手段後來居上，反客為主的變成具有中國特色的獨家產物。
本文將談到的共用辦公便是其中一例。然而，中國式創新也同樣意味著，大量業者瘋狂的投入、野蠻粗暴的競爭環境中，不僅需仰賴資本所燒出的規模和用戶，升級創新與經得起考驗的營利模式，才將是使得整個行業得以存活，免於中國共享單車一役中全員滅頂的不二法門。
中國政府鼓勵、國際分析看好，「眾創空間」真的欣欣向榮嗎？
知名國際管理顧問公司Roland Berger發佈的「2018年中國汽車共享出行市場分析預測報告」中提到，包含共享物品、共享空間、共享服務、共享交通……等九大領域中，中國總體的共享經濟規模為625億美元，已占到全球共享經濟的33%並保持54%的高速增長，無疑又是一個世界第一。
而中國的共享辦公約莫始於2015年，首先是中國國務院辦公廳發佈的「眾創空間」綱領性文件「關於發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見」公開表態支持該產業創新，接著由優客工場、氪空間、裸心社、酷窩…等為首的共享辦公品牌從中國一線城市拔地而起，挾帶著大批風險投資機構的資金瘋狂拓點。根據前瞻經濟學人資料顯示，截至2018年，中國共享辦公行業市場約為600億人民幣，平臺數已超過300家，佈局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，辦工位數達200萬個。而知名國際房地產顧問公司戴德梁行在「大中華區的聯合辦公空間」調研報告則提到，預計2022年，中國共享辦公市場規模可達到約4000億元人民幣，辦公位數將會達到1300萬個。
看起來又是個歌舞昇平、欣欣向榮，新行業崛起的故事是嗎？其實不然。
中國目前共享辦公業界排名第一的「優客工場」，創辦人毛大慶曾在中國的房地產巨頭萬科集團擔任高級副總裁，包括鴻坤億潤投資、真格基金、漢富資本、歌斐資產、紅杉中國等都先後給予融資，可以說行業中含著金湯匙出生的品牌。2018年3月份，優客工場在併購了洪泰創新空間、無界空間以及Wedo聯合創業社後，估值一度達到110億人民幣時，老股東們卻沒這麼捧場，反倒立即以行動喝倒彩——減持，且根據中國互聯網媒體平臺「資事經緯」爆料，優客工場股權轉讓的合約書中顯示其估值僅有60億人民幣，縮水了45%。
2018年11月，被優客工場收購的無界空間東直門宇飛大廈店，不但無預警的結束營業，又未能按時退回租戶們的押金，出現大量租戶集體上門討債的情況，11月底又爆出望京南店因拖欠房租，入駐的租戶被斷電並要求搬出。尤有甚者，公認共用辦公業界排名第二的「氪空間」，不但取消了2018年底的尾牙，其總裁鐘澍更在2019年1月10日發出公司內部信說到2019年的目標是「活下去，並堅持到本輪經濟調整結束」，更有已離職員工爆料，2019年起公司裁員比例達到30%，許多員工都是上午接到通知，下午就被要求離開。
據創投平台VC SaaS的資料顯示，2018年至今，中國共享辦公品牌減少40家，運營時間均未超過2年。發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的共享辦公空間品牌佔總數的28.1%，多家企業已經進入淘汰階段。而排名前幾的企業日子也並不好過，關店、裁員、融資受阻等消息紛紛傳出，唱衰行業的聲音也不絕於耳。
成本高又易替代，若不轉型當然只能衰退
戳破美麗的泡沫與風投機構的糖衣，目前共享辦公的商業模式，不論長租或是散租，簡單來說還是單純「二房東」的概念，核心利潤來自於空間取得成本與轉租收入之間的價差，另外仍需承擔運營成本與裝修費用的折舊，利潤薄，又要面對原有商辦業主及其他共享辦公品牌等多種來源的競爭。
以廣州某共享辦公品牌為例，其對外報價每個辦公位每月的收費為2500至2800元人民幣，若按照品牌方所號稱具有500個工位，且出租率在九成左右的基礎下計算，每月收入約為126萬人民幣。然而據筆者內部了解，該品牌總承租面積約2500平方米（約758坪），租金成本每月約95萬人民幣，成本率高達76%，再加上人事、管銷及設備折舊，保守估計每個月至少要虧超過15至20萬人民幣。而該品牌還是在去年取得新一輪過億融資，市場估值超過60億，全國擁有超過20個以上辦公據點的新興品牌。
在可替代性高，限制定價天花板的先天條件下（若每個工位租金高到一定程度，租客便會轉向承租傳統的辦公室），本業不賺錢是不爭的事實，但卻也不是使共享辦公行業陷入危機和資本縮手的主要原因，關鍵仍在於，新的商業模式及營利點在哪裡？
筆者所在的商業房地產公司位於廣州珠江新城的核心區，擁有超過92萬平方米（約28萬坪）的商業建築面積，過去一兩年間，幾乎每個月都有3至5家共享辦公業者帶著商業提案來談合作，而公司在了解到整體行業的窘境後，對這些業者一致性的要求則是，若品牌沒有好的概念或創新，單純的二房東經營模式，公司是拒絕合作的。也是在這些業者的回應中，筆者有機會能聽到各種共享辦公轉型的方向，從中窺見中國共享辦公市場下一階段的行業曙光。
經筆者整理並加諸部分個人觀點後，大致可區分為以下四種轉型類型：社區經濟、行業細分化、回歸共享本質、從節流到開源。
共享空間能不能留住客人，「生態圈」是關鍵
首先，「社區經濟」是近年來中國住宅房地產公司相當流行的概念，無論萬科、綠地、碧桂園、保利等大型房地產集團，都有專門運營社區經濟的子公司或子品牌，簡單來說，就是掌握社區與用戶間頻繁接觸的便利性優勢，提供更多元的配套服務，形成自給自足封閉體系，試圖捍衛最後一哩，避免外部的互聯網公司對其用戶進行攻城掠地，例如由住宅房地產公司為社區住戶提供裝潢、水電維修、光纖安裝、外賣送餐、快遞取件等服務。
而應用在共享辦公領域，筆者則聽過業者推出代叫桶裝水、代送影印紙、代送快遞、代買文具等服務，高級一點的則有提供法律諮詢、人才招聘、承辦員工活動等較專業的內容，並從中賺取服務費。財力再雄厚一點品牌的則是設置自營的健身房、餐廳、咖啡廳、商務旅店等周邊服務，創造所謂的「生態圈」，說白了就是「肥水不落外人田」。
「行業化細分」則是針對不同的行業提供更具行業特性的周邊服務或設備，例如專門針對電商公司推出的共享辦公空間，不但有最基本電腦、影印機和會議室，更提供共享的攝影棚、駐點攝影師和各種專業的修圖軟體。針對藝術工作者的共享工作室，不但提供各種筆刷、顏料、畫布，甚至3D印表機等創作工具，更提供共享畫廊與展示間，幫助藝術家及其作品能提升知名度。針對出版業推出的共享書房，內部則設有圖書館和安靜的寫作空間，更定期邀請出版社、知名作家、電影動畫製作人、經紀公司…等進行交流，協助這些準作家們更快、更有機會成名，並將其作品產生商業價值。
為何「共享」會失敗？因為那些都不是閒置資源
現代化共享經濟的本質，在於將某個領域中的閒置資源，經過更好的分配達成有效利用的目的，而有了網際網路的助力，則能夠更理想的實踐這一點。但如同中國的共享單車，這些標榜著「共享」的辦公空間卻是業者為了這門生意透過仲介、價格競爭…等手段特地取得而來的，本就不是所謂的閒置資源，自然取得的成本不低，利潤也相應的遭受壓縮。
但其實筆者所接觸的業者中，確實有人提出真正意義上的「共享」辦公的商業想法，也積極地朝這個方面轉型。試想，若你是一名自由工作者或需頻繁出差外勤的人士，無論在任何地方、隨時隨地，你都能打開手機裡的APP尋找離你最近的諸如：離峰時段的餐廳座位、還未開門營業的夜店、出門上班租房客的房間、甚至是沒有課堂的大學教室等，且這些地方會為你準備好電腦、印表機、穩定的網路或果汁咖啡，並且以極低廉的價格供你使用辦公，是否會比依然固定在某處的辦公空間更為靈活有彈性？沒錯，這樣的景象或許在這2至3年內就有可能實現，問題只在於誰先踏出這第一步？
最後，相信大部分人創立公司的目的仍在於營利，第一代的共享辦公更多的是讓剛創業起步的業者省去裝修、添購設備的時間與經費，更便利、快速的「拎包入駐」，雖然租金上未必真的比較低，但在「節流」的部分還是能起到一定的效果。
然而經營公司並不是光靠節流就能實現營利的，若共享辦公平台能幫助租戶「開源」，那麼其吸引力與價值衡量就是另一回事了。筆者就曾聽過業者提出共享辦公用戶可在平台上「接單」的功能，類似辦公版的Uber，例如：設計商標、翻譯文件、商業諮詢等商業機會的媒合，只要是平台的用戶，人人都可以派工，也可以接單，甚至可經營自己公司的專頁，描述公司提供的服務與優勢，而共享辦公業者則在其中扮演中介與仲裁的角色，並收取一定程度的服務費。
試想，如果一家會計師事務所的老闆，僅需支付差不多的租金，一旦入駐該共享辦公後，不需主動開發，就能有源源不絕的訂單，這樣的產品誰能不動心？而這也就是所謂「從節流到開源」的基本雛形。
中國知名財經作者吳曉波曾在其作品「激蕩十年」中談到：
「中國的市場經濟環境資源配置模式十分極致，它既足以在最短的時間內聚合能量，拉動經濟的復甦，對任何一個產業造成戰略性的調整，但於此同時也造成了資源錯配和浪費。它非常容易形成GDP意義上的勝利，然後又會在下一輪週期調整中發生失控。」
中國政府在2015年為共享辦公開了一扇門，就算沒有投入極大力度的資源扶持，但仍足以讓市場在兩三年間如蝗蟲過境般的湧入了300家以上的業者，快速的將產業週期從成長期推向飽和甚至衰退期，震盪、洗牌、重組是在所難免的，此時，唯有創新和變革，才能重新激起第二波的產業生命週期。
中國共享辦公已死？或說如何才能重生？才是目前業內玩家們最需正視的課題。
延伸閱讀
責任編輯：丁肇九
核稿編輯：翁世航