《如何面對合約》：土地交易與《金剛經》的智慧

文：蘭天律師

土地交易與金剛經

正在上佛經課，老師解釋《金剛經》：「凡所有相，皆是虛妄，如見諸相非相，則見如來」，手機震動，是一位特立獨行的視覺設計師好友來電，下課後走到教室外回覆電話。

話筒的另一端，朋友激動地訴說委屈：「沈律師，仲介打來說對方要解約，他們怎麼可以說解約就解約，我的土地又沒有問題，為什麼他們就這樣不買了，我們什麼資料都給他了呀！那現在我該怎麼辦？」下課時間有限，邊留意教室的動態邊安撫朋友，引導他將事情原委敘述清楚，建議他以靜制動，既然我方未違約，願不願意解決主控權在他，他目前不想解約，可是對方不願意再繼續照著合約走下去，短期內顯難有共識解決問題，明天就是週末了，勸他勿煩惱，下週一看看事情發展，再做決定。

我再進教室，繼續聽聽為何《金剛經》可以修行到「見諸相非相」？在當事人經過折衝樽俎，收了斡旋金、商議價格、簽訂三千多萬元的買賣土地契約後，努力地蒐集資料向買方解說這筆苗栗山上的土地如何配合建築法規，順利搭蓋農舍，甚至在豔陽下多次詢訪市政府相關單位，轉交法規資料，未料多次溝通後，買方仍缺乏信心，提出解約的要求，當事人面臨的是鉅額收入無著、海外求學子女教育生活費落空，更大的打擊是心愛的資產遭人否定，此刻，如何將因緣聚合下的不順遂，皆視為「虛妄」、「非相」坦然面對？

果真悠閒的週末，當事人無法安心，來電詢問爾後可能的演變，及因應的方案，解惑許久，當事人仍因擔憂不欲掛上電話，只好告訴他要為孩子準備午餐了，才結束通話。

週一夫妻親自來訪，拿著買賣契約書，想到對方寄來的存證信函，悲憤交集，因為買方明指他們違約，而違約之源頭是上次警示他們買賣契約重要條文中當事人寫錯的部分，朋友之妻趕緊解釋：「簽約當天回家我就發現寫錯了，可是我先生說沒關係，大家口頭上已經說清楚，有一份誠信在，不會有問題的，不用再麻煩對方改了，這份心意顯然買方未心領，反而利用這一約款指摘我們違約！」

朋友說：「沈律師，為了這件事，昨天接到存證信函，已經被家人罵到臭頭了，怎麼辦，現在還有挽救的方法嗎？」建議他回家後把存證信函傳真過來再商量，沒一會兒功夫就傳過來了，果真對方緊抓那條對他們有利的條款，攻擊賣方違約，仲介的失職與買方的狡猾暴露無遺。朋友聽完我的分析，更確定他對人性抱持的信任與始終堅持的人文情懷，在對方凌厲的攻勢下，毫無招架的可能性，對於整個情勢的發展，已經束手無策，我自然不能容忍朋友遭人設計在前，又被污名化在後，於是撰擬一份措詞嚴厲且法律立場堅定的存證信函即時回覆，順帶數落仲介人員的失職偏袒，對方收到後，立即聯繫要求見面商議和平解約的方案。

將和解的訊息轉達予朋友之妻，她居然不領情，拒絕無條件解約，反而親自擬就一份切結書，載明賣方完全符合買賣契約履行義務，而指出對方設計違約、要求賠償；又讓其兄長去電斥罵買方之法務……，如此一來對方益加惱羞成怒，原期待快速和平解決勢必淪為空想，我看到和解無望，加上暑假家人出國在即，索性讓雙方當事者在這段期間好好消化情緒，發洩吵鬧後，等回國再來收拾善後，否則強要和解，賣方的委屈無處宣洩，亦無法成局。

對方法務獲悉我要延後解約日期頗為不安，但也無法勉強，賣方還在氣頭上呢！

我出國期間，雙方動作頻頻，仲介寄發存證信函，撇清一切責任，順勢指摘賣方之違約，這種一面倒的態勢著實讓賣方感受被污名化的傷痛，除了央請我事務所同事即時回函澄清外，三方開始電話聯繫，我回國後也不想細問雙方傳遞的訊息與化解的恩怨，只接獲消息確認近日見面。

此際也合該三方坐下來談了，自己出國期間，就是讓出時間，給予當事人消化情緒的空間，體會到事件發展中自我處理的方式引發的後果，以及善後的必要性，否則一個合約擱置，解約或不解約，會造成一筆價值數千萬的土地閒置，甚至影響既有的生活方式！

事後這位視覺藝術家傾心坦言：「我原來對於植物、土地是沒有多大感覺的，也缺乏感應的機緣，在買了這塊土地後，時隔數年，正逢事業的轉變期，索性工作室停歇，天天開車上山，親近這塊土地，鋤草整地種樹，在汗水狂落下，讓自己貼近自然，喘了一口氣，漸漸習慣這樣的生活，持續一年多，過著山林農夫的日子，才知道自然的氣息與感覺。」

原來長達一年的時間，他的工作室呈現半歇業狀態，是因為這塊土地又讓他看到另一個世界，甚至願意捨棄凡塵俗世的名聞利養，推卻知名企業的工作邀約，讓自己好好面對三十年來事業的潮來潮往，人生起伏，再思考下一階段的創作方向。這塊土地帶給他多方思索的機會，誠實地面對自我，然而貸款無以為繼，只得放棄它，另覓買主。

沒想到心愛的土地，好不容易找到買主了，居然轉眼間，買主棄之如敝屣，叫人情何以堪？

朋友的妻子同意解約，但附加幾個條件，尤其要求對方承認合約上的賣方義務他們都完成了。

顯然他們很在意背負違約的罪名，依然期待對方在鬧翻了之後承認他們買方沒有錯，相應地凸顯買方的悔約背棄承諾！

買方會願意簽署這樣的切結書嗎？更何況最後一行加上「支付違約金」的字眼，恐怕會讓主張無條件解約的買方裹足不前。