《如何面對合約》:土地交易與《金剛經》的智慧

《如何面對合約》:土地交易與《金剛經》的智慧
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我們想讓你知道的是

佛法總是教人放下,可是在紅塵俗世中,人心險惡,世間法流轉折騰,貪瞋癡慢疑侵擾,資糧財產慘遭掠奪,如何照見五蘊皆空?

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文:蘭天律師

土地交易與金剛經

正在上佛經課,老師解釋《金剛經》:「凡所有相,皆是虛妄,如見諸相非相,則見如來」,手機震動,是一位特立獨行的視覺設計師好友來電,下課後走到教室外回覆電話。

話筒的另一端,朋友激動地訴說委屈:「沈律師,仲介打來說對方要解約,他們怎麼可以說解約就解約,我的土地又沒有問題,為什麼他們就這樣不買了,我們什麼資料都給他了呀!那現在我該怎麼辦?」下課時間有限,邊留意教室的動態邊安撫朋友,引導他將事情原委敘述清楚,建議他以靜制動,既然我方未違約,願不願意解決主控權在他,他目前不想解約,可是對方不願意再繼續照著合約走下去,短期內顯難有共識解決問題,明天就是週末了,勸他勿煩惱,下週一看看事情發展,再做決定。

我再進教室,繼續聽聽為何《金剛經》可以修行到「見諸相非相」?在當事人經過折衝樽俎,收了斡旋金、商議價格、簽訂三千多萬元的買賣土地契約後,努力地蒐集資料向買方解說這筆苗栗山上的土地如何配合建築法規,順利搭蓋農舍,甚至在豔陽下多次詢訪市政府相關單位,轉交法規資料,未料多次溝通後,買方仍缺乏信心,提出解約的要求,當事人面臨的是鉅額收入無著、海外求學子女教育生活費落空,更大的打擊是心愛的資產遭人否定,此刻,如何將因緣聚合下的不順遂,皆視為「虛妄」、「非相」坦然面對?

果真悠閒的週末,當事人無法安心,來電詢問爾後可能的演變,及因應的方案,解惑許久,當事人仍因擔憂不欲掛上電話,只好告訴他要為孩子準備午餐了,才結束通話。


週一夫妻親自來訪,拿著買賣契約書,想到對方寄來的存證信函,悲憤交集,因為買方明指他們違約,而違約之源頭是上次警示他們買賣契約重要條文中當事人寫錯的部分,朋友之妻趕緊解釋:「簽約當天回家我就發現寫錯了,可是我先生說沒關係,大家口頭上已經說清楚,有一份誠信在,不會有問題的,不用再麻煩對方改了,這份心意顯然買方未心領,反而利用這一約款指摘我們違約!」

朋友說:「沈律師,為了這件事,昨天接到存證信函,已經被家人罵到臭頭了,怎麼辦,現在還有挽救的方法嗎?」建議他回家後把存證信函傳真過來再商量,沒一會兒功夫就傳過來了,果真對方緊抓那條對他們有利的條款,攻擊賣方違約,仲介的失職與買方的狡猾暴露無遺。朋友聽完我的分析,更確定他對人性抱持的信任與始終堅持的人文情懷,在對方凌厲的攻勢下,毫無招架的可能性,對於整個情勢的發展,已經束手無策,我自然不能容忍朋友遭人設計在前,又被污名化在後,於是撰擬一份措詞嚴厲且法律立場堅定的存證信函即時回覆,順帶數落仲介人員的失職偏袒,對方收到後,立即聯繫要求見面商議和平解約的方案。

將和解的訊息轉達予朋友之妻,她居然不領情,拒絕無條件解約,反而親自擬就一份切結書,載明賣方完全符合買賣契約履行義務,而指出對方設計違約、要求賠償;又讓其兄長去電斥罵買方之法務……,如此一來對方益加惱羞成怒,原期待快速和平解決勢必淪為空想,我看到和解無望,加上暑假家人出國在即,索性讓雙方當事者在這段期間好好消化情緒,發洩吵鬧後,等回國再來收拾善後,否則強要和解,賣方的委屈無處宣洩,亦無法成局。

對方法務獲悉我要延後解約日期頗為不安,但也無法勉強,賣方還在氣頭上呢!

我出國期間,雙方動作頻頻,仲介寄發存證信函,撇清一切責任,順勢指摘賣方之違約,這種一面倒的態勢著實讓賣方感受被污名化的傷痛,除了央請我事務所同事即時回函澄清外,三方開始電話聯繫,我回國後也不想細問雙方傳遞的訊息與化解的恩怨,只接獲消息確認近日見面。

此際也合該三方坐下來談了,自己出國期間,就是讓出時間,給予當事人消化情緒的空間,體會到事件發展中自我處理的方式引發的後果,以及善後的必要性,否則一個合約擱置,解約或不解約,會造成一筆價值數千萬的土地閒置,甚至影響既有的生活方式!

事後這位視覺藝術家傾心坦言:「我原來對於植物、土地是沒有多大感覺的,也缺乏感應的機緣,在買了這塊土地後,時隔數年,正逢事業的轉變期,索性工作室停歇,天天開車上山,親近這塊土地,鋤草整地種樹,在汗水狂落下,讓自己貼近自然,喘了一口氣,漸漸習慣這樣的生活,持續一年多,過著山林農夫的日子,才知道自然的氣息與感覺。」

原來長達一年的時間,他的工作室呈現半歇業狀態,是因為這塊土地又讓他看到另一個世界,甚至願意捨棄凡塵俗世的名聞利養,推卻知名企業的工作邀約,讓自己好好面對三十年來事業的潮來潮往,人生起伏,再思考下一階段的創作方向。這塊土地帶給他多方思索的機會,誠實地面對自我,然而貸款無以為繼,只得放棄它,另覓買主。

沒想到心愛的土地,好不容易找到買主了,居然轉眼間,買主棄之如敝屣,叫人情何以堪?

朋友的妻子同意解約,但附加幾個條件,尤其要求對方承認合約上的賣方義務他們都完成了。

顯然他們很在意背負違約的罪名,依然期待對方在鬧翻了之後承認他們買方沒有錯,相應地凸顯買方的悔約背棄承諾!

買方會願意簽署這樣的切結書嗎?更何況最後一行加上「支付違約金」的字眼,恐怕會讓主張無條件解約的買方裹足不前。


果真會議桌上第一個阻力是仲介公司的排拒,他認為只是仲介買賣交易,為何被迫簽署切結書,何況還得支付違約金,更是不可思議!反彈激烈,於是我站出來指責仲介在整個過程的輕忽失職,不專業又不敬業,包括地質勘察單位未加細究,買賣雙方義務之錯置,及協調期間的偏袒……,疾言厲色,仲介人員惱羞成怒,只開口說:「妳是律師,我講不過妳!……」

朋友聞之大怒,斥責仲介:「今天我們來只求把事實說清楚,你不此之圖,反而批評我的律師只是口才好,而不把是非釐清,那我們就不用談了!」作勢離去,仲介立刻將他擋了下來,買方代表急忙打圓場,解釋他雖未參與之前的交易過程,但他完全了解賣方的立場與心情,他的老闆事先叮嚀,一切平和處理,為賣方著想,勿影響日後這筆土地再度出售的機會,在此原則下,盡量配合賣方,所以切結書的內容雖然文字有些強烈,但是買方可以接受,不過這次解約並非買方違約所造成,違約金的字眼希望能從切結書刪除。

我順勢再教訓仲介,強調買方對於切結書對於賣方的重要性都可以理解接受了,為何仲介仍拒簽?至於違約金的字眼雖可拿掉,但賣方這段時間奔走於政府機關詢問各項搭建農舍的規定與實務做法,甚至委託建築師測量提供坡度圖表,花費不貲,人情事理上應予補償,而具體金額須尊重當事人,於是請教賣方提出補償金額,原本在車上兩夫妻商量以十萬元為定,他們在會議桌上目睹我與仲介之激烈戰況,一時意會不過來,遲疑沉默之際,我直接將金額提高到五十萬元,言明買方與仲介皆應負擔責任,買方三分之二、仲介三分之一,請他們各自向公司及老闆報告,有了定案再互相聯絡,雙方約明下週三之前回報。

回程車上,朋友肯定會議上談判方式與節奏,及敵我交戰的重點掌握,尤其結束之前補償費適時提出的神來之筆。我也感謝他們的信任與全然的託付,所以能放手訓斥仲介及提出解約條件。

而令人感動的是,在仲介失職及買方失信的情況下,朋友依然保有對人性的高度信任,與人文情懷的堅持,所以他屢屢跟我解釋,仲介的人心地不壞,只是沒把事情處理好。

天啊!他完全無視於買賣契約簽訂時由於仲介的偏私而加重賣方責任的設局欺陷,甚至和解談判過程中,在我炮火猛攻仲介的過錯時,他於心不忍,突然走到仲介身旁,拍肩安慰!

那天會議暫告一個段落時,他覺得如果解約補償金拿得到的話,他們夫妻一本初衷,願意全數捐給慈善機關,而毋庸彌補這段時間他們的有形、無形損失。這真是我談過最特別的和解!

到了週一,買方迅速回覆他們願意簽切結書,但無法支付任何補償金,這個回應並不意外,但仲介的結論就令人生氣了,他說公司認為解約與仲介無關,拒絕簽署任何文件,遑論支付違約金!好個白目的回答,簽署與否的利害關係分析後,請仲介好好思量,同時暗示他,這樁和解我可能無法處理了,他聽了也覺事態嚴重,在買方來電詢問知悉此結果後,知道解約將因仲介作梗而遭阻,也對仲介施加壓力,仲介承受不了雙方當事人夾擊的煎熬,請求再度會面商議,我說沒必要,於是他直接聯繫賣方,沒想到賣方作了一個承諾,差點讓我無法收拾善後。

仲介抓住朋友容易心軟的特質,打悲情牌訴說為了此案他可能慘遭公司解僱,可是他仍覺得應該為賣方負責任,解決此項交易糾紛,所以他願意自行承擔,在賣方以捐獻慈善機關的前提下,支出三萬三千元的金額,並說服買方也捐出同額善款,了成此事。朋友一聽大樂,立即答應捐出相同款項湊成十萬元,捐到慈善基金會。

朋友來電滿心喜悅地說明好結果,我心頭一驚反問他,如果此事傳出後,被誤會為三方皆有過錯,故三方皆賠償,豈不扭曲解約之實情?畢竟日後你們還要賣土地,不容許有任何對此土地的曲解與污名。

朋友聽懂我的憂心後,懊惱不已,對於自己的輕易相信人性與涉世未深不諳他人算計,感到無可救藥的懊悔,當晚坐在路邊攤悶頭喝酒,凌晨始歸。

翌日來電敘說悔恨的心情,為了沖淡他沉重的鬱結,打趣說:「你昨晚借酒澆愁,心性沉淪;而我恰好相反,我到禪修中心打坐,提升自我!」他苦笑央求此事仍由我處理主導,他才不會再誤事!


身為律師,有時難免煎熬,需要將人性模擬想像得如此卑劣醜陋嗎?當朋友將解約補償金轉化為捐獻的善款,三方共襄盛舉時,自己需要潑冷水,警示當事人嗎?可是在歷經仲介設局簽下不利條款,買方無故悔約時,真的也會擔憂可能的後遺症,而不得不保護警示當事人啊!

在一番協調折衝下,終於三方同意無條件解約,由買方、仲介共同簽署切結書,表明此次交易賣方業已盡力配合履約,土地並無任何瑕疵,而補償款由買方及仲介提供交付賣方捐贈慈善機關。簽完字,一筆三千多萬元土地交易糾紛圓滿落幕,讓朋友好好寬心過個平靜的中秋節。

猜想朋友日子回歸平靜,刻意不去打擾他們,免得他們如此客氣謙遜的夫妻有著人情上的負擔,結果朋友沉不住氣來電抒發心情,果真數月以來第一次如此安定地過日子,所有的感謝,請他沉入心底,只是他依然不解,事過境遷,妻子無意中提及解約前一晚痛苦煎熬,深夜收到律師的一封信,整顆心都坦然放下,他很好奇,那封信有何神奇內容,讓他憂愁數月輾轉失眠的妻子能接納所有的後果?

我笑著說,你太太喜歡花藝,剛巧在網路上收到幾幅盆花附註佛門偈語,寄給她,並且將這幾年我從《易經》及佛法習得的體會與她分享,她很快地回覆,可是還是有心結解不開,說道:「的確……自己明明可以不在乎,為什麼無法順服對方無理。謝謝妳的提醒!」

我再寫一段話語輕勸著:

時間會告訴我們一切的答案……
有時放過別人,才能放過自己,放下一切恩怨情仇!
何苦背著別人的業障煩擾過一輩子呢?
當他們不要時,何需強求?強摘的瓜不甜;
當我們想要時,何需怨嘆?命運會作最好的安排!
相信自己,也相信冥冥中,因緣和合,
妳的土地會找到最適合的主人;妳的心會得到最安定的方向!

相關書摘 ►《如何面對合約》:夢想幻滅——政府招標案爭議

書籍介紹

本文摘錄自《如何面對合約:解約有理告別無罪》,印刻出版
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作者:蘭天律師

白紙黑字陷阱題,考驗人性,
影視文創、投資合夥、建案買賣、出版設計、
音樂授權、勞資僱傭、藝人經紀等52篇實際案例,
立約容易,送神難,懂得面對它,接受它,處理它
解約無罪,告別有理!

你要的「公道」究竟是什麼?
是法律上的公平正義?還是人性上的完整無缺?

從一出生,合約便形影不離。
人身保險;銀行開戶;買賣交易;租屋契約;
舉凡食衣住行等生活一切,都有「合約」。
簽下名字那剎那,合約便生效,
你,必須清楚知道自己的所有權利與義務。

  • 文創園區規畫的創意構想及企畫案權利歸誰?業主還是規畫者?
  • 兩岸文創合作,合約用語究竟該注意哪些魔鬼細節?
  • 當文字作品遇上影視授權,有哪些眉角要注意?
  • 中小企業喜歡用「股東往來」處理公司借款,一旦出事,誰負責?
  • 付薪水是僱傭關係,員工製作的著作物,著作權歸誰?

本書為致力於推廣法律知識的蘭天律師最新作品,
從文創合約談起,到日常生活中會遇到的投資、土地買賣合約狀況,
直視內心不敢面對或是主觀上刻意避開的痛處,看待事情真相視角,
懂得法律,就能避免悲劇。

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Photo Credit: 印刻出版

責任編輯:翁世航
核稿編輯:潘柏翰

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