樓價長升的秘密

樓價長升的秘密
Photo Credit: Kin Cheung/AP/達志影像
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我經常被人問及樓價點解會上升,我會因應對方身分或者工作來回答。

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文:湯文亮

我經常被人問及樓價點解會上升,我會因應對方身分或者工作來回答,如果是政府公務員,我會答是供應不足; 如果是銀行家則會回答香港沒有跟隨美國加息;財仔問則會話免壓力測試的高成數按揭;如果是地產商問,我不會回答,他們心知肚明,問我只不過是考一考我的智力。

有一個基金經理問樓價點解會上升,仲指明不要基本答案,例如低息,供應不足,高成數按揭等。他以為可以考起我,其實些少難度也沒有,而且,這是一個正確答案,除了銀行家以及基金經理外,其他人不會很容易明白, 任志剛則發夢也想不到他所訂立的政策,竟然是樓價上升的元兇。

我唔記得幾多年前(編按:聯繫匯率1983年10月17日實施),香港政府為了穩定港元,免受大鱷追撃,於是設立聯繫匯率,外資進入香港,每1美元香港政府答應最少給他們7.75港元;當外資離開,最多只要用7.85 港元,香港政府就會給予他們1美元,就是這一毫子框框,造成樓價飆升至脫離香港市民負擔水平,這點絕非香港政府可以料到。

當外資進入香港之後,就會以大約6%至8% p.a.借給香港財務機構,再轉借給買樓的人,或者直接借給買家,不過金額就要很大,例如中環中心的融資貸款,外資不但得到所按的物業作為擔保,並且可以得到有關人士的私人擔保,可以說是十分保險,甚至是必賺的生意,難怪有人話外資是財仔阿爸。

聯系匯率令利息維持低水平

當外資厭倦了這個角色,資金離開香港的時候,無論世界有任何風險,只要俾7.85港元,香港政府就會給回外資1美元,有了聯系匯率的保障,外資打都唔走。由於太多資金,香港可以不跟隨美國加息,換句話說,聯繫匯率不但間接產生高成數按揭,而且令香港利息長期處於低水平,令到香港樓價上升,一般人都不會察覺到這個理由,更加不會察覺到當外資離開,香港銀根收緊,利息上升,資產去泡沫化,造成樓價下跌,以高成數按揭買樓的人有很大機會變成負資產者,令樓價上升理由可以變成樓價下跌理由。

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本文摘錄自《庶民經濟學 - 買樓者言》,天窗出版

作者:湯文亮博士

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責任編輯:歐嘉俊
核稿編輯:鄭家榆