房價止跌,貸款放鬆,是時候該進場買房了嗎?

房價止跌,貸款放鬆,是時候該進場買房了嗎?
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目前全台待售「降價屋」主要集中在新北、桃園、台中3個縣市,購屋者若想找降價、賠售屋撿便宜,往這些區域尋找是不錯的方向。

文:黎以棠

2019年進場找好屋!戴德梁行董事總經理顏炳立日前發表對於台灣房地產的看法。他認為,豬年是台灣房市落底年,有自住需求的買方可以出來看房子了!

顏炳立提及,由於2018年住宅市場預售屋價格遭破壞,直接傷到新成屋,新成屋的價格調降又打到中古屋,預估今年仍是這三類房屋相互廝殺的一年,整體市場會呈現讓利、讓價、量增格局。

房價止跌,跌幅開始收斂

豬年真的是自住買方進場的好時機嗎?紅色子房資產管理總經理蘇明俊分析,對自住買方而言,有利的購屋條件包含:物件多、房價修正、付款條件輕鬆,而豬年確實符合這三個條件。

蘇明俊解釋,自住買方尤以首購族會面臨自備款不足的問題,但在物件多、賣方互相牽制的狀況下,房價會持續修正或盤整,再配合貸款利率低、或是自備款門檻降低的條件,等於買方相對有機會「挑到好屋,買得便宜,付款輕鬆」。來看看幾個佐證的數據。

首先,房價修正的情形。觀察信義房價指數,全台房價高峰出現在2014年第2季,房價指數來到297.78,隨後房價修正,最低出現在2016年第一季,指數為274.2,較高點下跌約8%,「不過隨著一些有經濟壓力的賣方恐慌性地出場後,房價稍有止穩。」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰觀察。

目前房價在底部盤整,甚至已有小幅回升,2018年第四季指數為287.2,較高點跌幅收斂至4%。


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然而,進一步觀察各都會區的狀況,陳炳辰表示,其實都會區有些物件的房價已下跌兩成、賣壓大的區域甚至到三成,也因為房價修正來到一定的滿足點,加上部分自住買方等待房價落底,延遲購屋計畫達三、四年,所以2018年出現不少自住買盤,讓2018年買賣移轉棟數小幅成長至27萬7,967棟,較2017年成長4%,且已是連續第二年正成長。

房價小幅回升,買盤也出手,難道房價要回升了嗎?「沒有成長的條件!」蘇明俊強調,主要的原因仍在於供給量龐大。

房屋供給多,用盤整去化賣壓

賣壓究竟有多重?從內政部統計處的建照數量發現,在金融海嘯過後,2013年、2014年、2015年連續三年,住宅的建照數量都突破10萬戶,是2009年5萬1180戶的倍數之多,而2018年也有12萬1689戶。

一般來說,建案完工需二至三年時間,若市況不佳,建商稍延緩工期,避免完工後需要繳交龐大稅負,工期可以拉長至三到四ㄓ年,所以上述的建照數量意味著,2015年後完工的新成屋數量欲小不易。

加上很多投資客是在房價高檔時進場,在建案完工後,選擇認賠不交屋,讓部分建案「愈賣愈多」。此外,根據《住展》雜誌統計,北台灣的新推案量2019年持續爆量演出,預估將有1.22兆元的新案釋出。

若再加計中古市場的賣壓,恐怕賣方就有如顏炳立所說的「相互廝殺」,整體市場仍有讓利、讓價的空間。

房價沒有成長的空間,那麼向下的空間大嗎?很多人擔心進場後房價續跌,但蘇明俊解釋,過去幾年,有經濟壓力的賣方早已出場,目前因為利率低,現在還在市場上撐住的賣方多數壓力較小,所以房價也沒有再大幅修正的空間,只能用「盤整」來去化賣壓。

從屋比房屋比價平台統計也可以發現,現在賣方心態不再恐慌,2019年房市「降價物件數量」與降價物件的「降價幅度」都較2018年下滑(詳見表1)。不過,仔細觀察,2019年六都的待售件數都比2018年來得多。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,其實市場中賣屋以「降價」、「賠售」等作為行銷字眼物件仍不少,這代表仍有屋主願意降價求售,只要買方認真找,還是有機會撿便宜。

目前全台待售「降價屋」量體最大的前十大行政區,主要集中在新北、桃園、台中三個縣市( 詳見表2 ) 。其中, 桃園市的中壢區、桃園區、平鎮區以及台中市的北屯區降價屋更突破百間,陳傑鳴說,這些地區多是近幾年的推案熱區,也是目前新建餘屋量體較大的區域,購屋者若想找降價、賠售屋撿便宜,往這些區域尋找是不錯的方向。

許多消費者不知道該如何出價、議價,陳傑鳴建議,不用在意屋主開價高或低,而是直接參考實價登錄,並依據區域、坪數、樓層條件進行出價的調整,加上目前中古屋待售供給有擴大的跡象,欲購屋者可精挑細選,不用急著出手,「出價看看,不要覺得不可能!」

貸款利率低,有利自住買盤

至於付款方面的狀況,除了建商紛紛降低自備款的門檻外,目前貸款利率也相當低。陳炳辰指出,五大銀行自2016年下半年迄今,都維持在不到1.7%的房貸利率,去年12月還曾來到1.617%的史上次低,僅高於2010年5月的1.616%,穩定低利相當有利緩回溫的房市自住買盤。

央行最新公布的2019年1月五大銀行房貸利率為1.629%,若貸款500萬元,20年本金加利息攤還,每月繳款金額為2萬4426元,雖然近期升息說法盛,但即便升息1碼(0.25個百分點),每月還款金額提升至約2萬5000元,僅增加不到600元,對可負擔購屋的民眾來說,應仍在可接受的範圍內。


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此外,因為銀行對於房貸業務積極,貸款成數也較過去寬鬆。陳炳辰表示,購屋民眾若信用狀況佳,購置物件屬於一般正常住家,沒有工業宅、地上權等特殊狀況,不乏可貸到八成以上的案例。


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根據中華民國糖尿病學會統計,2000至2014年全台第2型糖尿病人口由84萬人逐步上升至220萬人,且以每年約15萬人的速度持續增加。若以此成長趨勢來看,保守估計台灣目前糖尿病人口約有250-300萬人左右,數量相當驚人。

而台灣糖尿病人口逐年攀升的結果,也反映於國內健保給付支出上。根據健保署統計,2019年用於糖尿病的醫療費用,包括藥物、總診療費、住院費、其他醫材等治療費用,總支出近310億元,名列健保十大支出第二名。

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血糖失控影響全身器官!糖尿病心腎共病增健保財務負擔

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尤其糖尿病引起的腎病變,可謂造成國人洗腎最大元兇之一,而腎臟病更是健保「最燒錢」的疾病,根據健保署2019的統計,慢性腎病治療費用高居「10大燒錢國病」之冠,全年度支出高達533億元。

根據統計,台灣有超過三成的糖尿病患者同時併有心血管疾病,健保署同年統計也發現,慢性缺血性心臟病治療費用全年度達122.66億元。綜合上述可知,光是將糖尿病與慢性缺血性心臟病、慢性腎病的健保支出加總,費用就相當可觀,足見糖尿病防治刻不容緩!

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有鑑於此,想要減少健保負擔,及早介入糖尿病患用藥與治療,避免血糖失控引起後續共病的發生非常重要。李弘元醫師指出,「近年來國際上對於糖尿病治療觀念有大幅度的轉變,不再是單純控制血糖,更要盡早保護器官。」

美國糖尿病學會(ADA)最新公布的治療指引,便建議醫師應從糖尿病患者治療初期就評估心血管疾病與腎臟病等共病風險,而腸泌素(GLP-1 RA)與排糖藥(SGLT2抑制劑)即為指引建議優先考慮使用的藥物。

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其中,腸泌素在穩定血糖、減重、減緩共病上都有優異表現。但到底什麼是腸泌素呢?李弘元醫師解釋,腸泌素是人體腸道原本就會分泌的一種蛋白質激素,能促進胰島細胞分泌胰島素,並抑制升糖素分泌,達到調控血糖的作用。

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且國外大型研究數據顯示,在血糖控制相同的狀況下,相較其他控糖藥物者,選用腸泌素治療可減少14%的心血管疾病風險、21%的腎病變發生及12%死亡率。因此,腸泌素自然也成為近年來全世界的各大糖尿病學會指引建議的優先治療選擇。

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雖然腸泌素在臨床益處顯而易見,可受到健保財務吃緊,2019年起健保給付限縮影響,目前國內腸泌素健保給付僅限於糖化血色素達到8.5%,且時間持續長達6個月;或已發生如心肌梗塞、缺血性腦中風等重大心血管疾病者。

但因為多數醫師不會眼睜睜看著病人血糖持續居高不下,大部分在糖化血色素超標但未達8.5%之前就會調整藥物,導致健保給付門檻和臨床狀況有極大落差,使糖友們看得到卻用不到。

糖化血色素換算平均血糖值

  • 正常血糖控制目標:空腹血糖130 mg/dL、餐後血糖160-180 mg/dL、糖化血色素7%以下(根據不同年紀與臨床狀況,控制目標會有些微差異)。
  • 糖化血色素8.5%時:平均血糖在200 mg/dL以上,相當於空腹血糖接近200 mg/dL、餐後血糖250-260mg/dL,而這樣的數值離建議目標有一段距離。

李弘元醫師指出,如不符合上述健保給付標準者須自費使用腸泌素,每個月平均要花上3000至4000元的藥物支出,還不含門診掛號、診療、照護等相關費用,長期累積下來金額相當可觀。

因此在現行健保給付條件下,造成很多糖友即使血糖控制不佳,卻因經濟不允許,無法及早使用腸泌素治療,進一步增加衍生心腎共病的風險。此一結果不僅對糖友病情控制是一大打擊,長期也反而更無助於降低整體健保財務支出。

3年就回本!糖尿病關懷基金會:盼下修腸泌素健保給付條件打造雙贏局面

而對於此一現況,李弘元醫師強調,雖然他認同為維持台灣醫療體系長久運作,健保財務考量有其必要性。但就長遠目標來看,腸泌素現有的健保給付標準不僅在臨床實務上有違常理,更不符合國際現況。

李弘元醫師進一步分享,綜觀亞洲地區鄰近國家的藥物給付標準,在日本、韓國、中國大陸都沒有針對腸泌素訂定類似的使用限制;全世界目前也沒有任何一個國家像台灣一樣,必須糖化血色素超過8.5%以上,且持續長達半年才能開立。

同時,李弘元醫師表示,根據糖尿病學會與醫療經濟學專家的計算數據顯示,若能將腸泌素給付標準從糖化血色素8.5%下修到7.5%,雖然短期內藥費支出會增加,但在第三年起即可因減少重大心腎併發症支出,減輕約2300萬點健保支出,相當於前兩年增加藥費支出的總和;且於第四年與第五年分別可節省約6800萬與1億2400萬點,長期下來,有望減少的健保支出花費將相當可觀。

總結來說,如未來相關單位有機會放寬給付標準,幫助糖友盡早使用腸泌素介入治療,不僅有助節省健保開銷,對糖友來說也有器官保護、降低死亡率的益處,是患者與社會皆能受惠的雙贏局面。


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