房地產市場近來的三股涼風:豪宅稅、空屋爆量、放款達上限

房地產市場近來的三股涼風:豪宅稅、空屋爆量、放款達上限
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最近幾則新聞,感受到房地產市場的陣陣涼意。可能不需要太久,房地產業將從過去人人艷羨的高暴利行業,淪為需要政府拯救的艱困行業。

文:林奇芬

最近幾則新聞,感受到房地產市場的陣陣涼意。一是與豪宅有關,一是與全台空屋有關。二者,都可以感受到房地產市場的危機重重,可能不需要太久,房地產業將從過去人人艷羨的高暴利行業,淪為需要政府拯救的艱困行業。

新屋房屋稅大增,有錢人也怕怕

有關豪宅事件是台北市房屋稅暴增,讓持有豪宅民眾每年要付出上百萬元房屋稅,增添豪宅市場寒意。由於台北市在2014年7月實施房屋稅修正條文,新領使用執照並交屋的房屋,房屋標準單價調高1.6倍,若再加上符合豪宅標準的懲罰性稅率,讓部分新完工豪宅每年房屋稅高達數百萬元,連有錢人都叫苦。

據聞,因為房屋稅大增,讓購屋的有錢人都嚇一跳,不僅想要延後交屋、有些與建商產生糾紛,或甚至急著委託仲介賣屋。由於新屋房屋稅大增,建商手上的預售案或新成屋,勢必更難消化,此將成為建商長期承受的財務壓力。而未來民眾購屋,也可能捨新取舊,因為越新的房子,房屋稅越高,持有負擔越重。

155萬戶空屋,該怎麼消化?

不動產仲介公會與建商公會龍頭業者,日前拜會行政院長毛治國、財政部長張盛和,及內政部長陳威仁等三首長,為房市提出三大建言,包括全台155萬戶空屋應由政府統籌銀行,為購屋族提供1成低自備款的專案融資,以及房地合一退場、奢侈稅轉型,最後希望落實合宜住宅政策。

這三項建言,看起來業者最迫切希望的是,排除奢侈稅與房地產合一稅,以避免對已經雪上加霜的房地產市場,再帶來更沉重的打擊。同時,業者呼籲政府,對155萬戶空屋,提供低自備款(10%)、低利率(1%)的專案融資,顯示業者非常擔心台灣房市已進入停滯狀態,需要靠政府用特殊手段來刺激購買。

Photo Credit:ER0L @Flickr CC BY 2.0

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新北市空置住宅數量最龐大

根據行政院主計處2013年4月公布的統計數字,全台有805.7萬戶住宅,其中有19.3%為空閒住宅,也就是全台空屋155萬戶。這是到2010年底為止的數字,若再加上過去4年新完工住宅,以及建商手上未完工的預售案,整體房屋總數還要再往上加。房屋總量增加、買氣萎縮,可以想見,台灣空屋絕對不只155萬戶。

按照主計處統計至2010年的數字,空屋數量最大的是新北市、台中市與高雄市,分別有32.8萬戶、19.8萬戶與16.9萬戶,可能是未來房價修正壓力最大的地區。相較之下,台北市空屋率最低,空置住宅約12.2萬戶。

別妄想銀行提供低利房貸

建商期待政府出面,協調銀行對空置住宅提供低利房貸,協助青年購屋。但事實上銀行房貸放款能力已達上限,建商的算盤可能落空。根據中央銀行統計,到去年11月底,民眾購置住宅貸款餘額達5.84兆元,修繕貸款0.24兆元,再加上建築貸款1.61兆元,三者合計7.69兆元,金額創歷史新高。

台灣去年GDP總產值為15.4兆元,房地產相關貸款餘額高達GDP的50%,已經超過國際認定要在40%以下的警戒線。因此,央行一直要求銀行限縮房貸,不再過度集中放款在房地產業,也是為了做好風險控管。在房貸餘額已達上限,建商還期待銀行幫忙,來消化過度供給的房地產,幾乎是不可能的事。

在各縣市調高土地公告現值、房屋評定價格之下,房屋持有成本大增,同時,買新屋成本還要高於舊屋許多。再加上空置房屋數量龐大、房貸餘額已達上限,對於手上還有大量房屋的地產公司,將帶來重重壓力,房地產業未來將面臨艱困時刻。

本文獲好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊士範