政府推出的「變調版」實價登錄2.0,最終是誰得益?

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行政部門原本打算待去年地方選舉後處理避免爭議,但執政黨慘敗後的2020政治盤算下縮手,更撤下「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」,趕在今年修法通過一部閹割版的實價登錄2.0。
文:彭揚凱(OURs都市改革組織秘書長、廖庭輝 為OURs都市改革組織研究員)
據自由時報報導[1](2019.02.18),正在立法院待審議的「實價登錄2.0」修法草案,因房地產業反彈,內政部傾向先行撤下「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」的部分,僅先推動實價登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」等修法,希望趕在今年修法完成。
一個出於總統政見[2]、經行政院會通過送出、為了讓房市資訊更加透明的法案,竟然在立法院排審前,行政部門竟「自我閹割」最關鍵的核心內容,這到底是出了什麼問題?
台灣不是早就有實價登錄了嗎?
很多人會說,台灣不是早就有實價登錄了嗎?
的確,台灣已經開展房市資訊透明化的工作。實價登錄三法(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例)已經於2012年8月實施至今,當初立法目的便是讓房地產交易資訊透明化,避免不當哄抬房價。
這些年下來,政府也對實價登錄資訊落實進行多次精進,讓資訊更加及時與詳細,例如:將實價登錄資訊發布由每月一次逐步改為每月三次,將區段化區間由50縮減至30,新增歷次交易明細查詢、交易主建物、附屬建物及共有部分面積資料,區別顯示新成屋或中古屋買賣等功能等等。
而這些資料也讓政府能夠擺脫過去問卷的方式,直接以原始資料製作更精確的房價所得比與貸款負擔率指標,作為施政參考。據此,內政部也已經開展「大量估價系統」的研究規劃,期透過大數據的科學化分析,能更精準、及時的掌握市場供需、價格與景氣,有助於政府相關政策決定、資源調配之參考。
整體而言,當前(2012年版本)的實價登錄制度,的確讓房市資訊變透明度提高。據台灣在仲量聯行所發布的〈全球不動產透明度指數〉(Global Real Estate Transparency Index[3]),台灣已從2010年的排名33,進步到2018年的26名;透明指數也從「半透明」類組進步到了「透明」類組,並優於韓國、馬來西亞、中國等國。
當前實價登錄制度的不足
既然實價登錄已經上路數年了,為什麼還要推動修法呢?
這是因為,實價登錄制度在2012年立法過程中,當時的執政黨與部分立委囿於房產業者的反對,改革只「走了一半」,有諸多問題還有待改進。
首先是資訊揭露的明確性。現行的制度要求交易資料只能用「區段化、去識別化」的方式來呈現,對需要獲得資訊的消費者而言,只能看出一個「建物門牌號碼區間值」,但同一區間的物件可能因為造成一般人難以辨識或比對物件,這些模糊空間反而讓有心業者能夠上下其手。
例如,如透過裝潢費用將交易總額墊高,或是將景觀、地理條件比較好的高價登錄物件價格作為開價標準,由於模糊化的資訊難以親身求證確認,實價登錄反而成為業者抬價的依據。也有業者反其道而行,將車位未分拆加入總價當中,壓低每坪單價製造供不應求錯覺,消費者上門詢問時就用「非常搶手,你在網路上看到的價格已經買不到了,如果現在不買還會繼續漲」等話術來合理化其價格哄抬。

其次是預售屋未被有效納入。依現制,預售屋若是建設公司自建自售,不需要進行實價登錄,若是交由代銷業者銷售,也只需在「委託代銷契約終止後三十日內」將建案整批申報。但契約終止時可能離開始預售已有兩三年時間,購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實價登錄價格,更有些業者會將一些高價戶提前登錄,製造房價虛高假象,亦或是用「我們的新成屋已經快要完售,要買要快」為理由,製造熱門假象等......。舉凡各種「飢餓行銷」哄抬價格的手法,其最主要的立基點便在於預售屋價格資訊的不透明。
「實價登錄2.0」修法重點與進步性
也正是意識到現行實價登錄制度的不足,蔡英文總統於2016年競選時的「安居三策」,便提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃。其就任後,內政部便開始研擬修法,並於2018年5月經行政院會通過送立法院[4],此即大家所稱的「實價登錄2.0」(草案)。
「實價登錄2.0」,就資訊透明化相關的重要改動主要有下面幾點:
- 實價登錄以門牌或地號為呈現單位,資訊更透明清楚。
- 實價登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」,讓實價登錄呈現更即時。
- 預售屋自建自售納入實價登錄,同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」,不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。
我們認為,這次的修法方向補齊了現行制度的缺陷,讓資訊的內容更加明確、資訊的揭露更為即時、資訊的內容更為豐富。以及,這些更加透明的修法方向也讓台灣更能夠與國際接軌。以下,我們簡要的對比美國、英國與香港的實價登錄制度,來看看「實價登錄2.0」的進步幅度:
- 美國
於買賣房子時需填寫美國聯邦住房與城市發展部(Housing and Urban Development)制定的「HUD-1結算表」(Settlement Statement HUD-1),填寫內容包含交易價格、增建改建(如增建車庫)、翻修(如翻修屋頂)等資訊。在公開程度上,美國著名的房地產資訊網「Zillow」或「Trulia」,都能夠提供包括屋景照片、始建年分、移轉履歷、稅賦資料等詳細資訊。
- 英國
於土地登記法(Land Registration Act)規定不動產交易租賃必須登記變動情形,可公示的交易資訊包含建築資訊、價格、移轉履歷、契約影本等。英國一般民眾多利用事務律師或產權轉易士代辦登記並登錄價格,同時英國土地登記處(HM Land Registry),會每月做出房價變化分析與登錄交易資料。
- 香港
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