政府推出的「變調版」實價登錄2.0，最終是誰得益？

文：彭揚凱（OURs都市改革組織秘書長、廖庭輝 為OURs都市改革組織研究員）

據自由時報報導^[1]（2019.02.18），正在立法院待審議的「實價登錄2.0」修法草案，因房地產業反彈，內政部傾向先行撤下「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」的部分，僅先推動實價登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」等修法，希望趕在今年修法完成。

一個出於總統政見^[2]、經行政院會通過送出、為了讓房市資訊更加透明的法案，竟然在立法院排審前，行政部門竟「自我閹割」最關鍵的核心內容，這到底是出了什麼問題？

台灣不是早就有實價登錄了嗎？

很多人會說，台灣不是早就有實價登錄了嗎？

的確，台灣已經開展房市資訊透明化的工作。實價登錄三法（平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例）已經於2012年8月實施至今，當初立法目的便是讓房地產交易資訊透明化，避免不當哄抬房價。

這些年下來，政府也對實價登錄資訊落實進行多次精進，讓資訊更加及時與詳細，例如：將實價登錄資訊發布由每月一次逐步改為每月三次，將區段化區間由50縮減至30，新增歷次交易明細查詢、交易主建物、附屬建物及共有部分面積資料，區別顯示新成屋或中古屋買賣等功能等等。

而這些資料也讓政府能夠擺脫過去問卷的方式，直接以原始資料製作更精確的房價所得比與貸款負擔率指標，作為施政參考。據此，內政部也已經開展「大量估價系統」的研究規劃，期透過大數據的科學化分析，能更精準、及時的掌握市場供需、價格與景氣，有助於政府相關政策決定、資源調配之參考。

整體而言，當前（2012年版本）的實價登錄制度，的確讓房市資訊變透明度提高。據台灣在仲量聯行所發布的〈全球不動產透明度指數〉（Global Real Estate Transparency Index^[3]），台灣已從2010年的排名33，進步到2018年的26名；透明指數也從「半透明」類組進步到了「透明」類組，並優於韓國、馬來西亞、中國等國。

當前實價登錄制度的不足

既然實價登錄已經上路數年了，為什麼還要推動修法呢？

這是因為，實價登錄制度在2012年立法過程中，當時的執政黨與部分立委囿於房產業者的反對，改革只「走了一半」，有諸多問題還有待改進。

首先是資訊揭露的明確性。現行的制度要求交易資料只能用「區段化、去識別化」的方式來呈現，對需要獲得資訊的消費者而言，只能看出一個「建物門牌號碼區間值」，但同一區間的物件可能因為造成一般人難以辨識或比對物件，這些模糊空間反而讓有心業者能夠上下其手。

例如，如透過裝潢費用將交易總額墊高，或是將景觀、地理條件比較好的高價登錄物件價格作為開價標準，由於模糊化的資訊難以親身求證確認，實價登錄反而成為業者抬價的依據。也有業者反其道而行，將車位未分拆加入總價當中，壓低每坪單價製造供不應求錯覺，消費者上門詢問時就用「非常搶手，你在網路上看到的價格已經買不到了，如果現在不買還會繼續漲」等話術來合理化其價格哄抬。

Photo Credit: AP/達志影像

其次是預售屋未被有效納入。依現制，預售屋若是建設公司自建自售，不需要進行實價登錄，若是交由代銷業者銷售，也只需在「委託代銷契約終止後三十日內」將建案整批申報。但契約終止時可能離開始預售已有兩三年時間，購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實價登錄價格，更有些業者會將一些高價戶提前登錄，製造房價虛高假象，亦或是用「我們的新成屋已經快要完售，要買要快」為理由，製造熱門假象等......。舉凡各種「飢餓行銷」哄抬價格的手法，其最主要的立基點便在於預售屋價格資訊的不透明。

「實價登錄2.0」修法重點與進步性

也正是意識到現行實價登錄制度的不足，蔡英文總統於2016年競選時的「安居三策」，便提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃。其就任後，內政部便開始研擬修法，並於2018年5月經行政院會通過送立法院^[4]，此即大家所稱的「實價登錄2.0」（草案）。

「實價登錄2.0」，就資訊透明化相關的重要改動主要有下面幾點：

1. 實價登錄以門牌或地號為呈現單位，資訊更透明清楚。
2. 實價登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」，讓實價登錄呈現更即時。
3. 預售屋自建自售納入實價登錄，同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」，不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。

我們認為，這次的修法方向補齊了現行制度的缺陷，讓資訊的內容更加明確、資訊的揭露更為即時、資訊的內容更為豐富。以及，這些更加透明的修法方向也讓台灣更能夠與國際接軌。以下，我們簡要的對比美國、英國與香港的實價登錄制度，來看看「實價登錄2.0」的進步幅度：

• 美國

於買賣房子時需填寫美國聯邦住房與城市發展部（Housing and Urban Development）制定的「HUD-1結算表」（Settlement Statement HUD-1），填寫內容包含交易價格、增建改建（如增建車庫）、翻修（如翻修屋頂）等資訊。在公開程度上，美國著名的房地產資訊網「Zillow」或「Trulia」，都能夠提供包括屋景照片、始建年分、移轉履歷、稅賦資料等詳細資訊。

• 英國

於土地登記法（Land Registration Act）規定不動產交易租賃必須登記變動情形，可公示的交易資訊包含建築資訊、價格、移轉履歷、契約影本等。英國一般民眾多利用事務律師或產權轉易士代辦登記並登錄價格，同時英國土地登記處（HM Land Registry），會每月做出房價變化分析與登錄交易資料。

• 香港