中國「長租公寓」集體爆雷,下一個野蠻生長後的「爛尾行業」?

中國「長租公寓」集體爆雷,下一個野蠻生長後的「爛尾行業」?
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我們想讓你知道的是

雖然不久前才表示經營一切正常,中國知名長租公寓品牌「樂伽」在八月初宣布停止經營並關閉所有業務,究竟「長租公寓」這個風行中國的產業背後是什麼名堂,最終又為何會週轉不靈呢?

2019年8月7號晚間,中國知名長租公寓品牌「樂伽」發出官方公告宣佈停止經營並關閉所有業務,公司聲稱因大量員工離職、沒有經營收入,而無法償還欠款,原本與房東、租客簽訂的合約即刻終止作廢,權益受損的部份可以向樂伽追究法律責任。但根據中國官媒人民網的報導,樂伽的多個分公司及經營據點早已人去樓空,留下一群不清楚情況也做不了主的員工,簡單來說就是「你可以告我,但你找不到我」。

諷刺的是,樂伽在2019年7月14日,還曾發出公告「辟謠」,聲稱公司經營一切正常,並針對散播不實謠言者將保留法律追究權利,或許也是因為這一只聲明使得地方政府喪失警覺心,怎料不出一個月馬上爆雷,逼著中國政府趕緊針對全行業業者進行整治與調查,多處房屋管理局也出現聚眾申訴,並要求政府單位出面解決的現象,看來最後又將以「全民買單」的方式悲劇收場。

樂伽長租公寓雖不是中國規模最大,但自2016年創立以來,已在南京、蘇州、杭州……等八座城市設立分公司,近300多個服務中心,員工數達600名,客戶數超過40萬人,簽約與管理的租房數達20萬套,據稱此一無預警的倒閉受影響的人數超過萬人。

然而,樂伽的倒閉並非單一個案,據中國網媒中國發展網報導,自今年初起,包括杭州鼎家、杭州速錦、上海寓見、長沙咖菲貓、北京昊園恒業……等將近20家中國長租公寓陸續出現資金鏈斷裂,負責人跑路的案例,令人不禁好奇中國的長租公寓是否又將步入共享單車、共享辦公的後塵,再度成為一個野蠻生長下,玩家通輸的「爛尾行業」?

風行中國的「長租公寓」,背後是什麼名堂?

中國長租公寓行業的興起大致可追溯到2016年,根據上海易居研究院的分析,中國幾個主要一線城市租房機構(長、短租公寓業者)總體管理的租房佔有率大約在20%,其他非一線城市則不到5%,相比於美國機構化運營房屋的佔比達30%,日本更是超過80%,中國的長租公寓仍有較大的成長空間。也因此,根據中國邁點研究院的調查,2016年自2018年間,中國較為主流的長租公寓品牌增加了將近300家以上。

就經營模式來看,長租公寓大致分為兩種:集中式及分散式,區分就在於前者是類旅館的方式將一個較大範圍且較多戶數的建築做為長租公寓使用,行業佔比約為17.2%,代表的品牌如:魔方、YOU+、紅璞……等;後者則是以品牌的名義,四處開發零散的住屋進行二次裝修或添購家電、家具經營使用,行業佔比則約82.8%,是目前中國市場的主流,代表的品牌如:自如、相寓、青客公寓……等。

而就產權所有的類型來看,則分為重資產與輕資產兩種,前者多半以自建或收購既有的建物取得房源,因此對物業的掌控度較高,但拓展的速度較慢且資本回收的年限較長,玩家多半為有較雄厚資本的地產或開發商,例如:綠地、萬科、碧桂園……等;後者則較像一般俗稱「二房東」的模式經營,玩家就可能是任何背景的業者,有房仲機構、網路公司或新創業者。

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有錢有地有市場,為何還是會爆雷?

本文所探討大量爆雷的業者多半屬於「分散+輕資產式」的這類型態業者,目前在市場上還是多數,估計佔市場總量的七成以上,深究其爆雷的原因,筆者歸納出以下幾點:

1. 投入高、利潤低、收入來源單一

據筆者公司研究部門調查,總體而言,長租公寓的行業淨利潤率不到5%,平均的投資回報週期要在8年以上,本就是一門「高投低報」的傳統生意,而所謂「分散+輕資產式」公寓其實收入來源非常單一。

首先,是來自於向房東承租與轉租給顧客之間的租金價差,而創造這些價差的關鍵,則來自於業者對裝修、家具家電設備的投入,但邊際止於一般租客對房價承受力;其次,許多長租公寓業者透過提供所謂「租金貸」的貸款服務,收取利息與服務費,但以整體中國小額信貸的利率來看,其年收益也不超過6%;最後,公寓業者也透過提供搬家、水電修繕……等服務賺取支付外包商與收取顧客管理費之間的價差。

然而,這些服務不但使用頻率不高、消費者的可選擇性與替代性也高,基本上是一項極其「雞肋」的收入來源。

2. 惡性競爭導致「高進低出」的過度補貼

前文中提到,僅僅在2016年到2018年就拔地而起的出現近300家以上的長租公寓業者,以中國的行業賽道特性,難以避免的就是面臨價格競爭的局面。

据中國網媒新芽報導,一位房東將住房以每個月2200元人民幣租給樂伽後,樂伽卻以每個月1800元人民幣的價格租給租客,這樣明顯賠錢的操作實在令人費解。回想當年中國網路叫車平台快的與滴滴打車的補貼大戰,即便是一單幾塊錢人民幣的車費補貼,據稱都曾經在一天之內燒掉了一億人民幣,房租可不比車費,這樣的燒錢方法恐怕再雄厚的資本或融資操作都是行不通的。

3. 不當挪用資金與過度擴張,導致週轉不靈

當然,中國的長租公寓業者也知道低利的本業特性,因此控制固定成本與擴大規模追求規模經濟,是最終實現營利的解藥,只是問題在於撐不撐的到,以及如何撐到那一天的方法出了問題。

多數公寓業者藉由預收租客一年房租及一到兩個月的押金方式以獲取資金,再將這些資金轉去拿下更多的租房以擴大規模,但問題在於,首先,這些從房客身上預收的租金實際上是每月要支付房東的應付款項,且基本上是月月結算的,加上轉投資的回本速度慢(甚至是虧損),資金池水只出不進,遲早都將出問題。也因此在樂伽爆雷跑路後,許多房東上門向房客追討租金,房客只能無奈表示自己早已預繳一年房租,自己也是受害者,一時之間搬離也不是、續住房東也不願意的尷尬情況。

其次,我們看到樂伽的擴張方式是多點、多城市同步進行的,這樣的擴張一般來說都需要增加分公司辦事處、新團隊與簽約中心……等,並不能較好的共用既有的總部、後勤等功能,而是持續不斷的燒錢在投入基礎建設。

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「長租公寓」還是會存在,只是模式即將轉變

筆者認為,未來中國長租公寓的發展勢必將朝向兩極化,即「輕者更輕,重者更重」。

介於中間的業者還將會再大量的爆雷與退場,而所謂輕者即類似日本專門從事公寓管理的托管服務,協助房東更好的管理房屋與提供專業服務,而房屋的租賃關係仍介於房東與房客之間,甚至連裝修都是房東自行負擔的,托管業者主要的工作則在於清潔、美化以及維持物業的完整性,並處理房東與租客之間的各類日常需求與糾紛,維護雙方權益,有些業者並提供24小時緊急聯絡服務,讓租客住的更安心,而托管公司則雙向的收取合理的管理服務費,不需被空租房的租金壓的喘不過氣。

所謂重者,則還是由資本較雄厚的開發商,將建築規劃為類旅館的集中式長租公寓經營,雖然回收一樣慢,但好處在於產權清晰單純,主導性高,不會因高資金槓桿壓力下衍伸出服務品質低、服務配套收費虛高的亂象,也可能因經營得當增加資產與品牌價值。

筆者因工作的緣故,常需出差考察並與世界各地的同業交流,有一位同業曾形容,如果用「拳擊賽」來比喻產業發展與競爭,先進且保守的國家通常要花很多時間、精力,用正規的方式去培養鍛鍊一位優秀的拳擊手,使他成長茁壯,直到一切都準備好了,再派他上擂台比賽;而中國則是先找100個牛鬼蛇神在沒有遊戲規則的情況下打群架,管他是射暗器、潑沙子還是拿針扎......等各種野蠻手段,最後活下來的那位才派上擂台迎戰。

至於哪種方式好?誰的贏面比較高?就只能交由時間來證明了。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航