在人口萎縮的大阪市郊,房仲業者如何用「不動產」做地方創生?

在人口萎縮的大阪市郊,房仲業者如何用「不動產」做地方創生?
我們想讓你知道的是

在衰退中的大阪阿倍野區,當地的仲介啟動了一系列的地方創生工作,除了活化既存建築物,更用引入多元店鋪的方式減緩商店街的衰退速度——因為咖啡店已經太多了。

連鎖大型房屋仲介業者為現在市場主流,在地的小型房仲業者在思考如何在這樣的世代生存時,勢必也得找出自己的獨特性。市集在現在是否只能是販售的角色呢?如何透過市集也能夠連結更多,為產地帶來更多的益處?

大阪市的阿倍野區域中,有積極耕耘昭和町‧西田邊周圍半徑2公里左右範圍的房仲業者,丸順不動產株式會社。創業於1924(大正13年),現任社長為第三代的小山隆輝先生,在世代變化中,開創出自己的路線,除了一般的不動產業務相關事務以外,也試著透過活化長屋、老式建築的使用,進而達到街區再造以及提升整體價值。

透過了解當地產業變化,試著在衰退的區域中發掘出「區域資產」,並賦予當地長屋、老建築新的價值,也讓整體區域意識到提升區域價值的必要性。進而創造出長屋、老建築的再生架構。以區域歷史為基礎去思考提升區域價值的所需的魅力,企劃出嚴選型招商方案,進而復甦當地街區風貌。

長屋:日本關西地區特殊的傳統集合式住宅形式,共用同一個地基,緊鄰在一起,但又保有各自獨立的住宅空間。
區域概況

丸順不動產所在的區域——大阪市阿倍野區,原本為夏普總公司的所在地,2016年由台灣的鴻海科技集團納入旗下後,日本總公司也在同年移轉至工廠所在地的大阪堺市,舊本社建築現已拆解完畢,未來預計會由宜得利家居進駐。當地的人對於夏普也很有感情,認為夏普沒有倒閉,鴻海幫了很大的忙,很感謝。但當地經濟多年以來十分依賴夏普,因為總公司移轉關係,附近小規模經濟也加速衰退,餐飲業也收掉很多家。可看出一個區域如果太過依賴一個大公司,風險很大,很容易因為大公司有什麼變化就會跟著有波動。

昭和町西田邊區域,為大正時代末期至昭和初期,大阪被稱為大大阪時代時,快速經濟發展時期所建造出來的城鎮。當時人口快速增加,附近的農村地區也進行大規模的都市計畫,整合規劃行政區,這個區域則是當時是民間投資下,主要建築出來的長屋區域。二戰後,地下鐵的工程開始推行,天王寺到昭和町的地下鐵設施的啟用為1951年(昭和26年),西田邊車站則是隔年開通,交通也便利許多。

即便在大大阪時代曾經繁榮發展,進入平成時代後,大阪都市中心人口有萎縮的趨勢,行政區也在1989年(平成元年)進行整合,由原本的26區併為24區。這個區域的整體人口也在減少,長屋的狹長設計慢慢地不符合現代人的生活習慣,長屋建築也逐漸被淘汰、拆解,新興建築出現,原本有特色的街區景觀也慢慢轉變成一般都市型住宅。

以人口和家庭結構改變來看,大阪市區的整體住宅需求也會往減少的趨勢推進。住宅空間呈現過剩的狀態,是日本社會從未面臨的狀況。像這樣老舊設計的建築,也愈來愈沒有機會被使用,而整體的街區價值也會越來越低,這樣的狀態也是小山先生不斷去思考以一個房仲業者的角度,應該要切入跟試著解決的街區問題。

寺西家阿倍野長屋是小山先生在16年前(2003年)第一次處理的老屋。當時是先看到報章報導提及,昭和町附近的長屋被登錄為有形文化財,心想會是怎樣的地方,實際探訪後發現,就是這附近再常見不過的長屋老建築。對於附近居民來說,是很習慣的建築,但對於外地的人來說,其實是很有昭和風味的珍貴建築。原來這就是長屋的價值所在!

協助寺西家阿倍野長屋的再生活化後,對於長屋價值也改觀。透過部落格發信等等方式,試著活化街區中長屋以及既有建築,進而提升昭和町‧西田邊一帶的街區以及不動產價值。當時,街區社區營造等相關事務,還是由町會活動或是政府單位主導,也幾乎沒有活用既有建築的案例可以參考。小山先生最為有利的部分在於,丸順不動產是透過家族三代專注耕耘此區域幾十年的地方型房屋仲介,對於當地的熟悉度和知識都大過於其他。

專注耕耘小地方的好處,當地人很願意來討論一些現階段遇到的問題。一般來說,老舊建物會比一些新的建築還要更花費時間,也很容易產生糾紛,細心地處理每一件事對於小山先生來說是最基本的工作態度。集結建商的經驗、知識,共感感到困惑的房東以及沒有不動產以及建築相關知識的使用者,找出對街區最好的提案,接近近江商人所提到的「三方共好(三方良し)」的經營模式。

參觀曾經由小山先生經手的房屋,這個區域基本上屬於商住混合區,招商時想的是,這邊的住民需要什麼,讓住在這附近的居民能舒服地居住在這裡,喜歡這裡的生活,長長久久地待在這裡。招商方式,不斷透過SNS發出空屋的訊息與狀況,慢慢增加人脈網絡,透過這些方式來曝光。

桃ヶ池長屋這一條小巷,有三、四間使用老屋改建的小店。拜訪了其中一家陶器店,是非常符合長屋氛圍的樸實陶器店。店家已進駐9年,也很信賴小山先生,進駐這幾年的變化,發現到和自己相似年紀(約40歲前後)且有小孩的住民變多,主要客源以附近居民為主。

近期小山先生經手的連棟建案,屋主重新做大規模整理,格局也重新設計,規劃成為一戶住家、四間小店面(書店、咖啡店、青草配方茶店、二手服飾店),後面庭園空間為共用空間,由入居者自行管理運用。裝潢工程階段就以SNS積極尋找入駐店家,也順利在完工前即招募到兩家入駐。

另參觀一家小間手工吉他製造工作室、皮件工作室,不一定都是對外營業的店舖,透過不同業種的進駐,卻讓這個區域更加有趣、多元。小山先生提到,現在這個區域的咖啡店已經飽和,盡量找不同業種進駐者,達到整體的平衡,也可看出房仲業者是很好的區域篩選者。

「Buy Local」活動

長期持續專注於活化既存建築物的活動,也影響鄰近的房仲業者,努力協助老建築招商,雖然新店舖近期增加許多,卻也阻擋不了商店街的衰退速度。意識到這個問題的小山先生與當地的都市計畫家——加藤寛之先生以及建築師集結,進行保存地區既有商業的活動。秉持著「提升地區價值並不僅僅在於家居空間的整理,也需要創造出豐富地區的良好商業活動」。

於2013年4月啟動「Buy Local」運動,連結附近居民與良好商家的互動,也串起老店家與新店舖的連結,將各個商店的情報整理成小冊子和地圖,更透過SNS協助宣傳活動。Buy Local的概念來自於美國西岸與夏威夷,日常生活的道具、食材等等從在地的小型商家購買,可以從熟識臉孔獲得信賴、促進環境友善、活用建築空間,與增加當地工作機會。

「Buy Local」發起人之一的加藤先生,更也是參與此計畫的重要人物之一。「Buy Local」可以與良好的店家相識,也可以進而去守護他們。如果在地的我們都能認同這些是好的店家,外地甚至是國外的朋友也會很期待去當地人喜愛的場所。

認為地方的衰退原因之一在於生產者與加工者的經營狀況惡化,中間消費層也會連帶減少。產地所得提升快速的方式便是從外面引流,因此,將產地的產物送往都市,都市的金流也流向產地。「THE MARKET」是結合麵包店與碳烤餐廳一同提供複合式的消費型態空間,期望未來「THE MARKET」能夠擔任新型態流通的平台。

加藤先生曾經市集方式舉辦過很多活動,對於市集的營運模式很熟悉,在「THE MARKET」這個空間型態正式誕生以前,也利用此空間,以市集的方式辦過許多活動,試著在不同狀況下集聚人潮。麵包店也是由加藤先生親自經營,烤麵包技術則是從YouTube自學。定期有快閃合作店舖在「THE MARKET」出現,提供蔬菜、咖啡等多樣式商品。期待提供給顧客有不同的使用方式和想像。也讓附近住民、顧客有更多元化的選擇樂趣。

房屋仲介商最直接的想像是房屋買賣、招商;市集也許是小型販賣的場域。如果能針對這個地方多做點研究以及想像未來樣貌,思考整體區域面臨的困境,以提升整體價值的想法去執行,努力將閒置的空屋出租出去之餘,也站在住民、房東、建築本體的角度謹慎考慮小城鎮整體的業種平衡。

建物活化不是全部,良好生活環境也需要健全的商業活動來支持,讓社會選擇多樣化,刺激在地經濟流動定能創造出當地愉悅生活的樣貌。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航