中國房市泡沫爆破在即,政府卻出手也不對,不出手也不對

中國房市泡沫爆破在即,政府卻出手也不對,不出手也不對
Photo Credit: Reuters/達志影像
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在中國房地產大舉開發的背後,其實充滿了開發不下去的爛尾樓和賣不掉的商品房,但當中共中央出手「調控」之時,卻又面對不能漲、不能跌、不能不救的矛盾窘境。

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根據中國人民法院網的公告中顯示,2019年截至10月27日,已有408家中國的房地產公司宣告破產,平均每天1.3家,照此進度推算,2019年全年破產的家數將有可能超越2018年的458家,兩年將有近千家房地產公司破產。

根據中國國家統計局的調查,2018年全中國房地產公司的數量為97938家,許多中國的產業分析師稱:「破產的數量不到百分之一,屬於正常的行業淘汰率」,但需知道,這9萬多家房地產公司登記中,有很大一部分的比例是所謂的「項目分公司」,有些項目分公司員工人數不過僅有十幾位銷售或行政,實際上具有開發、經營或融資能力的遠不及這個數量;再扣除上千家「風吹不動,雷打不倒」的國營企業,「實際」的破產比例其實更高,中國民營的房地產公司日子其實並不好過。

開發不下去的爛尾樓、賣不掉的商品房

隨著中國政府監管的加碼,2019年是房地產企業融資最為困難的一年。不但銀行貸款收緊,融資成本也不斷提高,2019年前三季度,房地產債券類融資成本為6.88%,較2018年全年上升了0.67個百分點。首當其衝的,當屬那些開發投入超過自身的融資能力,蓋不下去,轉手又賣不掉的中小型開發商,導致市場上充斥著無數的「鬼城」和「爛尾樓」。

那些好不容易撐過開發期的項目,也面臨銷售困難、資金回款速度緩慢的窘境。

網上傳出,中國知名房地產公司恆大集團,多處的商品房已經打到七折仍賣不掉,再要申請降價卻遭中國政府駁回的案例。項目要維護、員工薪水要發,但融資困難的情況下,想要「借新債還舊債」的路走不通,因而衍伸出另一種亂象出現。例如中國知名房地產公司綠地集團,近期就被內部員工截圖對話記錄爆料,其位於湖南某處的建案,要求每位員工必須在12天內買下至少一套公寓,頭期款需繳交20%,半年內需付清50%,未完成者將被公司直接開除。需知道,綠地集團是在2019年《財富》中國500強企業排名第23位的大型企業,比阿里巴巴(第24名)和騰訊(第27名)的排名還高。

面臨中國房市泡沫瀕臨爆破的危機下,多年來一直主導中國房市調控的中央政府,除了留下「房子是用來住的,不是用來炒的」這句空泛的口號外,確實沒有什麼具體建樹。究其原因,還是一方面要抑制一線城市房價過高、民怨四起的情況,另一方面又戒不掉依靠房地產拉動二三線城市經濟增長的惡習。

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長期處在這種左右為難又自相矛盾的局面下,中央政府在2019年宣佈「一城一策」的新政策指導方向:簡單來說就是把房市調控的球丟給地方政府自行決定,中央政府則退到幕後只看成效。也因此,2019年前9個月以來,各地方政府合計進行了415次房地產調控,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,刷新了歷史紀錄,但這些「調」與「控」具體的內容是什麼?又是否能見到成效?筆者簡要說明這些調控的大致內容並凸顯其中相互矛盾之處。

不能漲、不能跌、不能救

舉大連市政府在2019年7月份發佈的《關於加強房地產市場調控工作的通知》中指出,建商所申請的預售屋最終實際售出的價格不得高於原本的申報價格,且即使降價,也不得超過5%,強行干預市場機制。當然,此舉也直接衝擊了大連市新屋銷售的市場,原因還是在於避免房價一路走高,吸乾了民眾的資產,導致錢流不進其他民生行業,無法刺激帶動經濟。

另一個例子則是江西省贛縣,在2019年3月發佈的緊急命令,要求開發商立即停止所有特價房銷售,所有特價房價格皆要上報住建局審批,形同宣佈房價「不能跌」,並要求建商制定因降價引發的應急措施,避免民眾因資產縮水所導致的社會動盪以及銀行產生呆帳與壞帳的風險。

中國知名房地產公司融創集團董事長孫宏斌就在2019年年中股東會上用「史無前例」來形容當下中國房地產融資困難的情況。從先前提到的諸多案例也說明,中國政府因為害怕房市的泡沫越吹越大,已不能讓資金繼續流入房市,增加壞帳風險。2019年8月,中國政府發部《關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》中表示,將在32個城市針對銀行於房地產業務專項檢查,嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

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不能不救

矛盾之處卻又在於,一旦融資快速收縮,所帶來的衝擊則會導致多家中小房企資金鏈斷裂,企業破產倒閉,大量員工失業的情況,經濟情勢瞬間遭受打擊,導致中國證監會又偷開後門,允許包括:永隆股權投資、惠理股權投資、世邦魏理仕……等多家房地產私募「洋基金」登陸救火,把這些金融風險轉嫁到外資手中。

在這些政策搖擺不定,又前後不連貫的態勢中,可想而知將有更多悲劇或鬧劇持續上演,中國政府除了將這些問題不斷的「拖」、「拋」以外,終有一天,自己所種下的因和未來所有的果,恐怕還是要由自己來承擔。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航