誰養出了無殼蝸牛?「房貸低利率」對想買房的青年其實弊大於利

誰養出了無殼蝸牛?「房貸低利率」對想買房的青年其實弊大於利

我們想讓你知道的是

越低的房貸反而有越大的套利空間,將會有越多的投資客加入,此時房價更加不可能下跌,還有可能會上漲,讓投資客賺更多。

文:楊峻杰(臺灣師範大學公民教育與活動領導學系學生)

青年買不起房已經是數十年的問題了,即便政府提出許多政策,試圖改善這一切,但房價卻不斷的飆升,如果月薪5萬元,不吃不喝20年可能都買不起台北的房子。而大部分人將原因歸就於投資客炒房,但對投資客來說,怎樣會有誘因去炒房呢?

房市的投資有點類似股票,能賺股利以及價差,所謂的股利就是房租,而價差就是隨著房價上漲所獲得的收益。而台北房租及房價幾乎年年上漲,因此吸引更多投資者願意參與這樣的炒房遊戲。雖然政府同時也祭出各種措施,但為何無法打擊房價呢?

房貸低利率害死青年

高房價最大的幫凶,其實就是低利率的房貸。現行房貸基本上都低於百分之二,而台北市房價1坪平均約70萬,也就是1坪的年息費用大約1萬4000,但1坪月租金中位數大約1600(數據來源:591租屋網),1坪的年收益是1萬9200,中間就有5200的套利空間,光是搞出租就能穩定獲益,這也是為何許多投資客會將資金投到房市,只要透過房貸,可能連本金都不需要,就能套利,同時擁有多間房子在出租的更大有人在。

但政府卻不斷地宣稱調低房貸,是幫助青年能買房,其實越低的房貸反而有越大的套利空間,將會有越多的投資客加入,此時房價更加不可能下跌,還有可能會上漲,讓投資客賺更多。

資訊不對稱

過去房市定價全憑賣方開價,對於價格的合理性完全無標準,甚至有房仲與賣方合作,哄抬價格來坑殺買方。而隨著房價實價登錄後,這個問題得到了部分的改善,民眾開始有議價的依據,但礙於現行制度,是區段公布,並不是按門牌號碼公布,也不是即時更新,使賣方還是有許多操作空間,導致買方無法得到合理價格。

此外,房租價格也是影響房價的關鍵,現行體制無任何房租價格揭露制度,租金任憑屋主開價,而租屋族往往又是經濟上的弱勢,更加無議價的空間,導致屋主有超額報酬,進而讓更多有錢人願意把錢放到房地產當中,這樣的情況下,要房價下跌根本天方夜譚。

課稅不痛不癢

政府也祭出了許多稅制改革,希望能抑制房價,從奢侈稅到房地合一稅,但房價得到控制了嗎?答案是否定的,政府僅在短期買賣房屋課稅,這不僅打不到炒房的包租公、包租婆,更可能打到無力負擔房貸,出售房屋的青年。

然而有人提議課囤房稅,筆者認為效果恐怕也不大,原因在於房東可以將房產轉移到人頭,名義上就沒有多間房產,依然能繼續收租賺錢。

且囤房稅也有可能轉嫁給租屋者,雖然有學者指出:任何一項稅負的提高,最終必然由買方與賣方共同負擔;但誰負擔比較多?關鍵則在於需求彈性與供給彈性的高低。誰比較沒有「彈性」,誰就要負擔較多的稅負。而少子化將會導致供過於求,因而房東看似比較沒有彈性。

但現實恐怕沒有如同經濟學理論,原因在於租屋的資訊不對稱,房東只要能出租部分房屋,收益就能大於持有全部房屋的成本,這也能解釋為何東區有一堆空房空店面,房東仍不願降價。

舉個簡單的例子來說,一間房子租金5萬,會有3個人租,跟房租降成3萬,有5個人願意租,收益都是15萬,誰會願意多花時間去管理2間房子,還要承擔出租的成本與風險。

政府護航下的不公義

要打擊高房價,政府並非沒有方法,但為了政治利益,政府往往喊口號而已,就連最基本的資訊完全揭露,政府都打了退堂鼓。其實只要三支箭就能打下高房價:

第一支箭,租金及房屋價格都依門牌實價登錄,資訊對稱的情況下,賣方就無法作怪。別再用隱私當藉口,美國、英國、香港都能做了,台灣沒理由不行,且如果公佈價格就涉及隱私,那股票每分每秒公佈價格,不就嚴重侵害隱私?

第二支箭,調降社會公宅租金,其實只要大量興建公宅,以低於市價出租,一定能打垮房價。但現行的社會住宅少的可憐,且租金大約市價的8折,完全不足撼動市場行情,甚至許多地方政府還喊出不願繼續建設公宅,提出包租代管、房租補貼,但這樣的政策根本是在圖利房東,穩定房價且還有助長房價的嫌疑。

第三支箭,是調升利率,提高投資客的成本,讓成本大於利益,這樣的情況下,房價絕對能崩跌,不過此作法是雙面刃,也會傷及台灣的經濟,不利於出口業發展。但本者認為只要前面兩支箭能真正落實,居住正義就能夠實現了。

延伸閱讀:

責任編輯:李秉芳
核稿編輯:楊之瑜


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不用是專家也能輕鬆妝點生活,Adobe「攝影計畫」利用AI智慧修圖升級你的照片

不用是專家也能輕鬆妝點生活,Adobe「攝影計畫」利用AI智慧修圖升級你的照片

我們想讓你知道的是

你也喜歡攝影嗎?想讓手上的照片輕鬆升級,那麼你絕對不能錯過Adobe的「攝影計畫」方案,這邊我們就分享幾個利用「攝影計畫」讓照片質感提升的小技巧!

想到創作就會想到Adobe,在Adobe全系列軟體中,Lightroom跟Photoshop是諸多專業攝影師與攝影愛好者必備的軟體。這幾年來,Adobe為它們導入AI科技,讓照片透過簡單步驟就能變得更有質感。

因應現在人手一機的全民攝影的風潮,Adobe特別針對拍照愛好者推出「攝影計畫」,新用戶首年每月方案優惠價不到300元,輕鬆讓你提升照片質感,晉升專業影像玩家。

想讓出遊的照片變得更好看嗎?想讓自己得照片與眾不同嗎?那你肯定不能錯過這篇文章,我們將介紹Lightroom跟Photoshop實用好上手的功能,簡單就能有更好的照片。

一鍵輕鬆編修,讓你幾個步驟就能創造出個人風格的Lightroom

Lightroom是一款深受專業攝影師與攝影愛好者喜愛的影像軟體,它一直以來都以快速地調整、輕鬆的大量管理照片聞名,也讓世界上諸多的攝影師得以創造出專屬自己的影像。如果我們只是平常出遊與享受生活美好的片刻,紀錄下這一切後,Lightroom會不會稍嫌大材小用呢?一點都不會!近期Lightroom也針對現在使用者喜愛的風格,推出各式各樣的預設集,也導入了AI智慧,能夠智慧辨識出主體,就算不是專業大師,只要輕鬆一鍵,就能透過Lightroom將生活日常修整出質感好照片。

首先先來介紹「自適應」這個預設集,它的原理是利用AI演算、辨識出特定主體,讓我們可以套用各式各樣的場景,讓整體照片快速變得好看。

「自適應」預設集裡面分成兩個,其中一個是『主體』。『自適應:主體』這個濾鏡最主要的功能就是辨識出主體後,針對主體的區域進行濾鏡的套用、快速修整。

這個功能非常推薦使用在人像的補光上,會有非常好的效果。在這裡我們分享修整的前後,透過『『自適應:主體』預設集的修整,可以看到人像的主體有更自然的打亮,如果你想製造出更多風格的話,除了主體亮度也能有其他變化。

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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
『自適應:主體』預設集修整前。
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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
『自適應:主體』預設集修整後。選用普普風預設集。

而另外一個『自適應:天空』,顧名思義則是針對天空進行調整。它能辨識出天空的邊界,除了常見的夕陽與日出以外,還有顏色更強烈的調整,能讓照片變得更加吸引人目光。

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『自適應:天空』預設集修整前
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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
『自適應:天空』預設集修整後。選用夕陽預設集。

要建立屬於自己的照片風格最常遇到的問題是不知道從何處下手。但在Lightroom裡可輕鬆解決這樣的困擾,使用「圖庫」這個功能分頁下瀏覽、挑選管理照片時,就能用非常簡單的方式編修好手上的照片。

只要在「色調控制」裡面按下「自動」,再透過下面的細項調整曝光、清晰、鮮豔,不需要精密的熟悉每一個選項,幾秒鐘就能輕鬆得到好看的照片,摸索出屬於自己的照片風格。

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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
夜景照片未調整前,畫面些許偏暗。
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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
透過色調控制的「自動」,再簡單根據畫面變化調整曝光、清晰度等選項的結果。

若想要有更強烈的個人風格的話,Lightroom裡面的「預設集」也非常值得推薦,Adobe針對常見的照片類型提供出許多預設集,讓使用者一鍵套用自己喜歡的風格,再經過微調,就能創作出類似底片拍出的風格照片。

這樣的風格照片涵蓋我們日常會遇到的各種類型,舉凡人像、旅遊、生活紀錄等等…若你是喜歡在IG分享生活或者撰寫部落格的人,這就是一個快速且簡單建立自己風格的方式。

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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
Lightroom「預設集」示範之一
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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
Lightroom「預設集」示範之二
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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
Lightroom「預設集」示範之三

自由創意翻玩,讓Photoshop的AI智慧替你輕鬆編修好照片

如果說Lightroom是Adobe設計給攝影愛好者來調整、管理大量照片的軟體,那具有強大、多元編修功能的Photoshop肯定更是影像愛好者的好幫手。

經過多年的演進,Photoshop如今也發展出獨具一格的AI智慧演算,像是天空取代、神經網路濾鏡、智慧感知,都是能快速上手,快速創意改造照片的必學功能。

以天空取代來說,我們只要在「編輯」中選擇「天空取代」,此時Photoshop會運算出天空的範圍,我們只要從內建的幾個天空圖片中選擇出自己想要的天空,就能輕鬆替換掉。

這個功能很適合用在多雲的天氣,可以讓風景的照片更豐富,甚至還可以根據挑選替換的天空,增添一些雲朵,讓每次出門的風景不受氣象影響,每張都好看。

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天空取代,範例之一。
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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
天空取代,範例之二。
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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
天空取代,範例之三。

神經網路濾鏡(Neural Filters)則是Photoshop的獨家功能,它運用了近期熱門的雲端演算技術,分析照片的組成,並將資料上傳到雲端後,再搭配本機電腦的處理運算效果。

神經網路濾鏡目前已有幾種不同的類型,在這裡我們特別推薦「智慧型肖像」與「皮膚平滑化」兩個濾鏡,兩者都能讓我們輕鬆讓人像類型的照片變得更好。

「智慧型肖像」可以在演算後讓我們針對表情、視線方向,甚至是外表年齡跟頭髮厚薄都做調整,是很實用的濾鏡。

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經過了「智慧型肖像」濾鏡調整,我們能改變些許表情,讓人像照片更好看。

「皮膚平滑化」則透過雲端的AI演算,能快速簡單的讓我們獲得自然的膚質。簡單就能有好氣色跟膚質,再也不需要花時間使用圖章工具。

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「皮膚平滑化」一下子就能讓人像膚質大大提升。

出門在外,遇到人多的觀光勝地,或者是環境中的雜物一時沒注意的話,常常會有預期之外的物件入鏡,以前我們需要使用圖層跟修圖技巧,現在Photoshop的「智慧感知」功能,只要圈選覺得礙眼的雜物,在「編輯」內選擇「內容感知填色」,幾秒鐘的時間畫面雜物就能去除乾淨。

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使用智慧感知後,地上的人孔蓋消失,讓我們視線更集中在人像上。
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Photo Credit:The News Lens Brand Studio
漂亮的老房內,預留的插座孔破壞了整體感,「智慧感知」同樣很快的讓照片變得更好看。

攝影愛好者必備Lightroom與Photoshop,AI科技讓你輕鬆增添照片質感

Adobe「攝影計畫」讓所有人都能輕鬆編修照片,它包含了照片編修常用的應用程式:Lightroom、Lightroom Classic、Photoshop 電腦版本與iPad的版本。還包含了20GB的雲端空間,我們隨時都可以分享照片,也可以在不同裝置上同步照片來編修。

Lightroom與Photoshop經過長期的發展,具備許多完善的功能,現在更是導入了AI運算技術,大幅降低了使用難度,在這強調個人風格與影像品質的數位時代來說,不只是專業攝影師能使用,一般的IG分享、部落格撰文,都能提升自身經營的影像質感。

目前Adobe也針對「攝影計畫」服務推出限時八折的優惠,新用戶訂閱計劃,首年每月只要新台幣257元。簡單上手、輕鬆負擔,是時候讓「攝影計畫」輕鬆提升你的照片質感了!

Adobe「攝影計畫」:優惠訂閱方案


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