《耶魯最受歡迎的金融通識課》:交易增加房子的價值?投機炒房的投資策略

《耶魯最受歡迎的金融通識課》:交易增加房子的價值?投機炒房的投資策略
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我們想讓你知道的是

投資、投機買房不僅增加出租市場的供給,也能提升房產市場的流動性,讓更多家庭能更放心地買房子。流動性越高,社會的房地產財富就越高。提升房地產流動性就是提升社會財富。相反,限制房地產交易會毀掉社會財富。

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文:陳志武

【投機炒房的投資策略】

投機炒房到底好不好?是否應該禁止呢?有位朋友前不久爭論說:「房子是用來住的,怎麼可以用來做投資交易,甚至投機呢?」這位朋友的觀點當然很流行,從表面來看,說得也沒錯,房子當然是用來住的。而且就算房子作為投資品、投機品,其投資價值、投機價值最終也取決於是否好住、是否舒適、是否好看。那麼,房屋買賣是否應該被禁止?如果被禁止,結果會如何?

人類在九千年前放棄遊牧狩獵,開啟定居農耕的生活。從那時候開始,房子就成了耐用品,或者說是投資品,而非單純的消費品,蓋房、買房成了跨期投資。儘管房子的形式在不斷演變,從茅草房、窯洞,到今天的別墅、公寓。今天買房不只是為了今天住,更是為了明天、後天,或者是為了在未來賣出。

究竟為什麼房子可以當作投資品、投機品,甚至用於跨期價值交換呢?

投機優化房地產市場的跨期配置

王總的故事或許能幫我們看清一些道理。二○○九年年中,當時在金融危機衝擊下,中國房地產市場一片蕭條、供過於求,房價下跌趨勢越來越明顯。但在地方政府干預下,不讓價格下滑,更有了「買房就是愛國」的宣傳口號。在王總看來,完全用不著那樣無限上綱,鼓勵更多投機者買房不就行了?在他看來,中國的城市化空間還很大,民眾投資的途徑不多,加上一般人都喜歡買房子,所以,今後的需求只會更高,房價也會猛漲。看準這些情況,王總把之前經商賺的二億,在北京買了近一百間房子,幫助「去庫存」,每間在一百到一百三十平方公尺間,平均單價每平方公尺一萬九千元。當時,北京還沒發布限購政策。

之後,房價越走越高。二○一○年北京開始限購。到二○一二年至二○一三年間,房市供需關係越來越緊張,王總也開始逐步出手,依每平方公尺四萬多的價格賣出。

王總就是典型的投機炒房人,但從他的故事可以看到,投機買房可以幫助平穩房價、平衡不同時間點的房屋供需關係。當把房子賣給今天有實際居住需求的人,就解決了今天住房的需求;而當王總預測幾年後房價會高於今天,並決定立即買房時,實際上就是在幫助降低今天供過於求的局面,幫助「去庫存」,把供給轉移到未來供不應求時。也就是說,投機者在發揮兩種作用:

一是把未來的漲價提前部分到今天,讓今天的房價漲一點,同時讓幾年後的房價少漲一點,就減少了房價從今日到未來的波動。

二是把今天的部分過剩供給轉移到未來,改善住房供應的跨時間配置。因此,投資買房、投機買房正是在穩定市場秩序,為社會帶來貢獻。

房子的終極價值的確在於住,但這包括今天住和未來住。如果不允許投機者和投資者透過跨期交易來優化不同時間的供需關係,房價反而會更加波動,未來住房的不確定性會很大。投機買房者的角色,其實跟一般期貨市場的作用相當雷同,後面我們會再談到這個話題。

交易增加房子的價值

退一步來看,計畫經濟原來就是基於對投機的完全否定、對市場交易的完全排斥而產生的。其思維邏輯就是把所有東西都當作消費品、只定位在「用」上,既然生產的東西是為了食、衣、住、行,何必需要黑心的中間商、投機分子和那麼多虛假的交易市場,夾在生產者與消費者間呢?一旦允許自由交易,不管是消費品還是投資品,就一定有人會根據未來的預期而進行跨期套利交易。既然交易一定會帶來投機行為,為什麼不直接透過不會「唯利是圖」的政府部門,連結生產者和消費者?這就是計畫經濟的邏輯。

對於只熟悉物資短缺、面對溫飽挑戰的傳統農業社會來說,所有活動的價值都是相對於看得見、摸得著的「東西」來定義。所以,如果你做的事不直接產生「東西」,你就沒有在創造價值,就應該被禁止。例如,投機或其他市場交易本身就沒有產生看得見、摸得著的「東西」。今日對待房地產也不例外,只看到房子這個「東西」的使用價值,看不到房子交易本身的價值,所以會否定「投機炒房」的價值。

一九九八年中國住房市場化以來,房子可以直接賣給需要房子住的家庭,也可以賣給投資者甚至炒作者。因此產生的結果是:不斷擴大的房地產產業,和不斷提升的住房品質與多樣化,解決了千萬家庭的居住問題,進一步推動了經濟成長,讓眾多相關產業也大幅發展。有這樣的結果,一方面是允許房地產開發商為了交易盈利而蓋房(不是為了自己住),對獲利的追求才能不斷改善房子的設計和品質;另一方面是由於房子可以交易買賣,房子成為投資品、投機品,進一步催化房地產市場的發展和改良,增加房子的資產屬性、財富屬性。

從表面來看,投資、投機買房違背了「房子之所以是房子」的自然屬性,但其實不然,只是繞了一個彎:一是透過某些人的投資買房,讓那些還買不起房的人有更多的房子可租;二是很多人因為擔心未來房價風險,即使有錢也不想自己買,所以,投機買房者替他們承擔價格風險把房子買下,增加出租市場上的供給;三是有了投機買房、投資買房者的存在,房地產市場的流動性和交易量都大增,讓本來擔心買房後,萬一需要變現而難以出手的消費者不再擔心,因此敢大膽地買房。再來就是前面提過,投機買房幫助平衡房價、優化房子供給的跨時間配置。

在昔日計畫經濟時期,房子是公家單位分配的,沒有個人產權,也不能交易,更不能投機炒作。結果,當時的住房需求緊張,品質也爛,而且個人也沒有財富。一九九八年的住房市場化改革後,讓房子成為私有並且可以交易買賣,讓許多家庭第一次有了真正的資產、有了財富。

不管是實際住房需求買房,還是出於投資、投機,一旦房產市場交易活絡、流動性好,不僅房子會越蓋越好,屋主也會更加愛惜自己的房子,因為除了住,他們還指望將來能賣個好價錢。一旦將房子的投資或投機屬性抹殺,屋主會降低對房子的投入成本,市場上慢慢地就不再有好住或可住的房子。

對房子交易的限制越多,其財富屬性就越低,純消費品屬性就越高,改善房子的激勵就下降得越多。房地產流動性的消失,只會毀掉社會的整體財富,其他國家的經驗也證明了這一點。

重點整理
  • 一九九八年中國住房市場化改革,讓房子變成可以私有,也能自由交易。這就讓房子有了「資產」或「投資品」屬性,讓家庭擁有了財富。
  • 投資、投機買房對社會的貢獻有兩方面:一是幫助把今天過剩的供給轉移到未來供不應求時;二是把未來的漲價提前一些到今天,讓今天的房價漲一些,同時讓幾年後的房價少漲一些,降低房價的跨期波動。所以,投機買房有利於穩定市場。
  • 投資、投機買房不僅增加出租市場的供給,也能提升房產市場的流動性,讓更多家庭能更放心地買房子。流動性越高,社會的房地產財富就越高。提升房地產流動性就是提升社會財富。相反,限制房地產交易會毀掉社會財富。
延伸閱讀

房地產漲速如此誇張,讓人不禁想回顧一九八○年代日本房價飛漲的歷史。一九八五年,日本、美國等五大資本主義強國在紐約廣場飯店簽署了《廣場協議》,當時美國匯率較高,與日本的貿易中產生了巨大逆差,《廣場協議》便以人為干預匯率的方式,讓日圓在一年內大幅升值。日圓升值代表著日本出口品的價格變貴,而以貿易立國的日本政府,為了支持受到日圓升值影響的出口企業,採用寬鬆的貨幣政策,透過更低的利率來鼓勵企業投資。《廣場協議》與寬鬆的貨幣政策,這兩個看似距離普通日本人生活十萬八千里的東西,構成日本房產飛漲時代的重要背景。

日圓升值意味著以日圓計價的資產也隨之升值,國際資金湧向日本。低利率的貨幣政策中,留在銀行裡的錢產生不了多少利息,大量地流向股市與房市。一九八五年開始,日本央行連續五次下調利率,從五%降至一九八七年二月以後的二.五%。在這種低利率的環境下,日本形成了炒房的社會氛圍。人們在「土地無法貶值」的神話影響下,將注意力放在房市,以轉賣為目的的土地交易量大增。而在寬鬆貨幣政策下,市場上多半是較為廉價的資金,銀行為了將貸款發出,勸說投資者貸款買房。

最終,全日本房價都在不斷攀升,而擁有較好就業機會、教育、醫療資源的大城市房價,上漲速度更是令人瞠目結舌。在「全世界只有一個東京」的信念下,東京二十三區的地價總值,甚至可以買下美國的全部國土。當時雖然有學者指出這種成長方式不合理,但反對聲音未能影響到社會主流。投資品的價格因為人類預期的模糊性而難以預測,人們永遠無法精確指出一個泡沫會在什麼情況下破滅。眼看幾倍的房價增速已遠遠超出了正常範圍,仍然陶醉於一片繁榮的經濟假象中,地產增值讓許多人一夕暴富,他們拿著同樣走高的日圓到海外購買古董、奢侈品。日本企業也開始收購海外資產的熱潮,美國哥倫比亞電影公司、紐約洛克斐勒大廈,在「買下整個美國」的豪氣中,變成了日本人的囊中之物。

不過,是泡沫總有破的時候。因為宏觀政策上的失誤,日本房產泡沫的破裂特別猛烈。一九八九年,緊縮政策突然來臨,日本連續五次上調銀行貼現率,從二‧五%上升至六%。同時,日本大藏省(財政主管部門)突然要求銀行控制不動產貸款,商業銀行因此大幅削減住房貸款。利率上升,貸款發放減少,讓購房成本上升,雖然這不會直接導致房價大幅下跌,但伴隨而來的恐慌情緒,讓房價下跌的預期最終導致下跌的實現。

對於在房價低點就已買好房的人們來說,房價大起大落無非只是人生繁華虛空的一個縮影罷了。對於金融界的投資精英們,這次風暴也不過是行情不好時的一次職涯挫敗。但對於貸款在高點買房的家庭,房價的劇烈縮水無情地讓他們背上沉重的債務。昔日漲幅最大的前三座城市成了跌幅最大的前三名,燈紅酒綠的東京也出現了大批流浪漢。

相關書摘 ►《耶魯最受歡迎的金融通識課》:消費也是投資——借貸消費文化的形成

書籍介紹

本文摘錄自《耶魯最受歡迎的金融通識課:你要的財富與自由就從這裡開始》,今周刊出版
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作者:陳志武

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責任編輯:翁世航
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