群眾募資有多夯:你會想一起揪團買飯店嗎?

群眾募資有多夯:你會想一起揪團買飯店嗎?
Photo Credit: Simon Cunningham @Flickr CC BY 2.0

我們想讓你知道的是

REITs和群眾募資案件的比較,我覺得用上市公司和興櫃公司來比擬還蠻適當的。群眾募資的案件在市場上交易量少,但流動性已比過去在小小的富人圈好多了,至少可以讓買賣雙方對於合理的成交價有更多參考依據。

文:廖大緯

一位英國的財務顧問查理最近和我討教一件事:台灣人願不願意買一棟大樓的一部份?因為他最近在台灣,陪合夥人去聽了知名外商房仲業辦的說明會,案件是在英國的二線城市,找來的都是小額的投資人,以3萬英磅為單位(約新台幣144萬)購買一個興建中的商務中心的一部份。

我問了他幾個問題,到底是買什麼?是買一個公司的股份?還是他們會把那棟大樓切成不同的小單位,讓這些投資人真的擁有很小的辦公室?他說在英國那有人把一整棟辦公樓做切割,大家都是一棟一棟在賣。

我不清楚到底是用什方式來持有這個不動產,用公司形式、有限合夥和實體個人登記那一小塊的產權,其法律上的意義也不同,前兩種方法如果人數超過35人,仲介會違反台灣的證券交易法的私募規定。讀者若碰到這種集資去投一個物業的,請參考我的〈如何防範海外不動產投資陷阱〉,最好把合約拿去問一下律師的意見,

然後查理傳了一個英國群眾募資買房的網站給我,問我這個網站的可行性,我看了一下,告訴他我覺得不可行的地方。最主要的原因,是因為用有限合夥的方式集資,太容易違反台灣證券交易法。再來,過去幾年,辦集資說明會,吸引小額投資人去買台灣房產的,大部份都沒有聽到好的下場,很多時侯只是在幫講師解套而已,詐騙成份高。教育台灣大眾正確的投資方式,是要時間和財力,房地產又不會永遠多頭,等大眾都懂了,可能也是台灣人套在最高點的時刻。

目前查到的英國的群眾募資投資房地產的網站,有20來個,美國則有86個,自從2012年4月5日美國國會通過JOBS Act後,這些網站就如雨後春筍般愈冒愈多,去年七月底最有名的案例,是加州棕櫚泉的四星旅館Hard Rock Hotel,把15%的股份以群眾募資的方式,賣給了85人,總金額為150萬美元。華爾街日報去年六月報導,美國已有數十筆商用不動產,共募了1億3500萬美元的的資金和債權,其中還包括興建新的世貿中心的知名建商Silverstein Properties。

美國的群眾募資法,規定投資人要有21天的冷靜期,所以投資人登錄平台網站後,是沒辦法立刻看到物件的。縱觀網路上的物件,大致上是在100萬美元至400萬美元本金之間的案件,這些案件是在REITs的雷達範圍外,所以目前不用想靠群眾募資來買曼哈頓的川普大樓,保險公司和私募基金的決定速度會比群眾募資募的快。群眾募資只是把一般散戶無力負擔,但是機構法人又覺得太小,不可能買的案件。

REITs和群眾募資案件的比較,我覺得用上市公司和興櫃公司來比擬還蠻適當的。群眾募資的案件在市場上交易量少,但流動性已比過去在小小的富人圈好多了,至少可以讓買賣雙方對於合理的成交價有更多參考依據。隨著不同類型的物件都用此法募資,未來必有統計資料來讓投資人做為參考,而且未來一定會發展出這些小投資單位的交易平台,抽取交易手續費,這才是這些人把自己的投資案拿出來分給散戶的最終目標。

亞洲方面,中國大陸、香港和澳洲,都已有群眾募資投資房地產的網站,台灣政府和立委諸公,再不立法,未來資金會愈來愈多往海外的這些平台投資。希望主管機構不要等閒視之。

本文獲財子學堂授權刊登,原文於此

Photo Credit: Simon Cunningham @Flickr CC BY 2.0

責任編輯:楊士範
核稿編輯:翁世航