京華城周邊交通問題不解決，改建成商辦恐怕還是會淪為「蚊子樓」

早在2018年，市間就傳出京華城經營不善要變賣的消息，回想開幕當時最高曾達到一天50萬人次的紀錄，到現在被笑說有如活屍片中超市般「貨架滿滿但空無一人」的場景。

其實從第一天開始，京華城就注定走上衰落的命運，因為自始自終都有著「交通」這個大問題，但那和大巨蛋其實沒什麼關聯，真正的癥結其實是台北機廠和市民大道。

想去京華城，你得先通過「消波塊」和「護城河」

你有沒有試過從市政府走去京華城過？

雖然地圖上來看直線距離700多公尺，在田徑場上大概是一分多鐘，但實際走來的里程數卻要暴增兩倍多，根據Google表示時間是在17至22分鐘之間。背後原因，就是從忠孝東路四段的任一點上，要到京華城你必得以「S」型行進，看是要穿過松菸停滿貨車的後門，或鑽進機車停車場和鳥屎堆夾雜的市民大道高架橋下，最後都得繞過只在《台北物語》裡聽過的台北機廠，走上一段用塑膠隔板隔開的路，一邊閃人一邊還要閃車。

截圖自Google Maps

那段路上，大部分的地方沒有遮風避雨的屋簷，夏天有如鐵板燒乾煎人小排，冬天筆直的市民大道灌著風，水泥路充滿四溢的溪流。最麻煩的是，那一段路頭尾兩個斑馬線之間隔了400公尺——你連後悔的機會都沒有。

有些人會說，去京華城從南京三民站走要近得多，物理上沒有錯，但松山線一直以來的問題就是缺少捷運地圖網上面的直線連結，仔細想想，你會發現台北大部分的地方要到南京三民站都十分麻煩——最近捷運站是北門的迪化街也有類似的問題——只想算與最近捷運站的距離來評量地理位置好壞，是把消費者想得太天真。

開個玩笑，如果台北市政府從台北轉運站拉個天梯或是纜車到京華城，搞不好都還能為它多攬到一些商機。

松山菸廠和微風廣場為何能成功？因為他們附近「好玩」

交通不便導致的最大問題，就是京華城附近，除了京華城什麼都沒有。

同樣曾經面對座地立起和枯黃凋零的問題，許多人會拿松菸和微風復興館（也就是第一家微風廣場）的成功來和京華城比較，但它們都有和京華城相比最不同的一項特性：你可以從別的地方順順逛過去，或是從那裡順順逛去其他地方。

Photo Credit: 關鍵評論網

從松菸，你可以穿過比鄰的網美餐廳與設計小物店走上忠孝東路，映入眼簾的就是信義微風、眾家新光三越等台北最熱的逛街點，再過去即是101與台北夜生活的中心點ATT；微風廣場位子與其它商場百貨相對比較隔開，但後門擁有一整條市民大道的平價美食，前門也正對著整片東區巷子裡好吃好逛的商店，穿過去，就回到那一片SOGO百貨們的懷抱。

再看看京華城，你必須特別跑去，但吃完德州炸雞之後，想做什麼都不方便。

交通問題沒有解決，蓋什麼結果都一樣

最初，雖然京華城的市場定位不明確、去途也不方便，但當時台灣少有大型購物商場，人們多少擁有前去的動力，但隨著高樓一座一座立起，台北的購物族有了更新更方便的選項，自由市場裡的消費者當然也跟著轉向，想想就算是當年台北最具代表性的「紐約紐約」，之後也經過易主和定位轉換。

但話說回來，當時京華城轉型為兒童主題商場，其實是個非常優秀的設定，因為一來台北少有這樣的地方，加上只要停車方便，帶兒童的家長比較不會在乎路途遙遠，或周圍沒有其它「新潮」地方可逛的問題，場域的定位明確集客也方便精確，只是這一群人的消費力，終究無法抵銷如此大的營運成本。

Photo Credit: 中央社

這也是我最擔心的部分，今天威京集團自己標下這個區域的開發權後，新的管理團隊心裡想的若真只有把地夷平蓋個新商辦，只要台北機廠「消波塊」和市民大道「護城河」這倆哥們還在，京華城現在的困境就仍然會在，不管容積獎勵給得再多，新商辦恐怕還是會淪為「蚊子樓」。

唯一的解方，或許真的只有「威京小沈」沈慶京最初的豪宅夢，先帶入人，活化周遭，再來思考下一步的繁榮，但這個大夢要何年何月才能成真，誰也無法算到。

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核稿編輯：翁世航