京華城周邊交通問題不解決,改建成商辦恐怕還是會淪為「蚊子樓」

京華城周邊交通問題不解決,改建成商辦恐怕還是會淪為「蚊子樓」
Photo Credit: 中央社
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只要台北機廠「消波塊」和市民大道「護城河」這兩個問題不解決,新團隊的「商辦」再怎麼設計,京華城現在的困境仍然會在,新大樓恐怕還是會淪為蚊子樓。

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早在2018年,市間就傳出京華城經營不善要變賣的消息,回想開幕當時最高曾達到一天50萬人次的紀錄,到現在被笑說有如活屍片中超市般「貨架滿滿但空無一人」的場景。

其實從第一天開始,京華城就注定走上衰落的命運,因為自始自終都有著「交通」這個大問題,但那和大巨蛋其實沒什麼關聯,真正的癥結其實是台北機廠和市民大道。

想去京華城,你得先通過「消波塊」和「護城河」

你有沒有試過從市政府走去京華城過?

雖然地圖上來看直線距離700多公尺,在田徑場上大概是一分多鐘,但實際走來的里程數卻要暴增兩倍多,根據Google表示時間是在17至22分鐘之間。背後原因,就是從忠孝東路四段的任一點上,要到京華城你必得以「S」型行進,看是要穿過松菸停滿貨車的後門,或鑽進機車停車場和鳥屎堆夾雜的市民大道高架橋下,最後都得繞過只在《台北物語》裡聽過的台北機廠,走上一段用塑膠隔板隔開的路,一邊閃人一邊還要閃車。

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截圖自Google Maps

那段路上,大部分的地方沒有遮風避雨的屋簷,夏天有如鐵板燒乾煎人小排,冬天筆直的市民大道灌著風,水泥路充滿四溢的溪流。最麻煩的是,那一段路頭尾兩個斑馬線之間隔了400公尺——你連後悔的機會都沒有。

有些人會說,去京華城從南京三民站走要近得多,物理上沒有錯,但松山線一直以來的問題就是缺少捷運地圖網上面的直線連結,仔細想想,你會發現台北大部分的地方要到南京三民站都十分麻煩——最近捷運站是北門的迪化街也有類似的問題——只想算與最近捷運站的距離來評量地理位置好壞,是把消費者想得太天真。

開個玩笑,如果台北市政府從台北轉運站拉個天梯或是纜車到京華城,搞不好都還能為它多攬到一些商機。

松山菸廠和微風廣場為何能成功?因為他們附近「好玩」

交通不便導致的最大問題,就是京華城附近,除了京華城什麼都沒有。

同樣曾經面對座地立起和枯黃凋零的問題,許多人會拿松菸和微風復興館(也就是第一家微風廣場)的成功來和京華城比較,但它們都有和京華城相比最不同的一項特性:你可以從別的地方順順逛過去,或是從那裡順順逛去其他地方。

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Photo Credit: 關鍵評論網

從松菸,你可以穿過比鄰的網美餐廳與設計小物店走上忠孝東路,映入眼簾的就是信義微風、眾家新光三越等台北最熱的逛街點,再過去即是101與台北夜生活的中心點ATT;微風廣場位子與其它商場百貨相對比較隔開,但後門擁有一整條市民大道的平價美食,前門也正對著整片東區巷子裡好吃好逛的商店,穿過去,就回到那一片SOGO百貨們的懷抱。

再看看京華城,你必須特別跑去,但吃完德州炸雞之後,想做什麼都不方便。

交通問題沒有解決,蓋什麼結果都一樣

最初,雖然京華城的市場定位不明確、去途也不方便,但當時台灣少有大型購物商場,人們多少擁有前去的動力,但隨著高樓一座一座立起,台北的購物族有了更新更方便的選項,自由市場裡的消費者當然也跟著轉向,想想就算是當年台北最具代表性的「紐約紐約」,之後也經過易主和定位轉換。

但話說回來,當時京華城轉型為兒童主題商場,其實是個非常優秀的設定,因為一來台北少有這樣的地方,加上只要停車方便,帶兒童的家長比較不會在乎路途遙遠,或周圍沒有其它「新潮」地方可逛的問題,場域的定位明確集客也方便精確,只是這一群人的消費力,終究無法抵銷如此大的營運成本。

台灣文博會 Next鐵道博物館(1)
Photo Credit: 中央社

這也是我最擔心的部分,今天威京集團自己標下這個區域的開發權後,新的管理團隊心裡想的若真只有把地夷平蓋個新商辦,只要台北機廠「消波塊」和市民大道「護城河」這倆哥們還在,京華城現在的困境就仍然會在,不管容積獎勵給得再多,新商辦恐怕還是會淪為「蚊子樓」。

唯一的解方,或許真的只有「威京小沈」沈慶京最初的豪宅夢,先帶入人,活化周遭,再來思考下一步的繁榮,但這個大夢要何年何月才能成真,誰也無法算到。

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核稿編輯:翁世航