給居住正義覺青:空屋率高不一定是屯房、新建屋多不一定是炒房

給居住正義覺青:空屋率高不一定是屯房、新建屋多不一定是炒房
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我們想讓你知道的是

許多人巴不得用囤房稅砸死「墊高房價」的眼中釘,但在那些炒房的區域之外,卻要拉其他因為經濟衰落而空屋率高的地區,一起處罰他們貪婪?其實這些地方反而占大多數,把房市想得太簡單,就會以為打房可以解決所有問題。

唸給你聽
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看到某個進步青年,在自己臉書高談居住正義,說自己是老桃園人,拿著所謂桃園區的高空屋「數」,在夸夸其談都會區的高房價問題與高空屋數之間的各種暗示,本來以為可以學習到什麼深刻的理論,結果完全看不到他開宗明義提到的「細緻論述各區差異」這件事。

我就很想問:你老家在桃園哪一區?你回去看過空屋各區差異原因嗎?進步青年的「國際視野,在地實踐」有做到?還是嘴砲?人家王立談空屋「率」,你講到桃園市的桃園區,就突然偷換概念成餘屋「數」最多,你是在哈囉?

先不談中壢區,就講我土生土長的桃園區。你知道打開資料一看,桃園區空屋最多的地方在哪裡?真的跟直覺差不多:就是在「舊桃園市區」啦!

空屋率高不一定是屯房、新建屋多不一定是炒房

桃園火車站出來那一帶,自從20-30年前,地方政府和民代決定往中正路尾,開發新經濟重鎮(現在的中寧里、同德里、慈文里、同安里那一帶),火車站到大廟(桃園景福宮)那一帶就慢慢沒落了。尤其是中正路周邊的各種小巷子。

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作者提供

空屋率第一的文化里,就桃園國小和成功路郵局後面,一直到桃園客運、統領百貨那邊,要講那邊的高樓,有些老舊的「櫃位」,真的就是打不過後來幾棟新的百貨公司。有認識的持有人,真的就是認賠但殺不出,只能擺在那邊,說要賣要租都不可能。根本不是你今天課他稅他就租的出去——那個是整樓層租不出去,跟鬼屋一樣。

要講一般房子,就是騎樓店面的生意,大致上是靠補習班帶來的學生族,在少子化的浪潮裡勉強撐著。好一點的店面,可以再加租二或三樓給一些比較「大箍把」的店,比方說NIKE、光南這種......差不多就是這樣而已。但其實從台茂、中正藝文特區那邊一些店家起來以後,舊市區的生意就是勉強維持,電影院人潮早就被中壢、南崁那邊被吸走。市區只剩下一些爛電梯大樓裡的撞球間、還有時代的眼淚MTV(不知道還在不在)。

喔,那邊的空屋率最高,所以就要老老實實地把他打出來?但是空屋稅,真的可以把那些閒置的空間「打」出來?那邊二、三樓以上,有些就是給店家用來囤貨的,說不定水電帳面上看起來是空屋。是要打什麼?讓房東把囤屋的成本,轉成商家囤貨的成本?

假設囤貨的地方真的都不算空屋好了,你覺得沒有都更或翻新,光靠空屋稅墊高房屋持有成本,會逼誰釋出?誰要在沒有走路客會經過的樓上租來做生意?還是誰要租在商業區吵死人的2、3樓當成住宅?你看過那邊的房屋長怎樣嗎?

再退一步說,他的新建餘屋數才22戶,就我所知是某一棟少見的新住宅。商業區寸土寸金,可能也是談了很久才弄出來的都更建案。這難道跟很多人口中的「萬惡炒房建商」的集合式大量建案一樣?

新建屋為「零」的地方空屋率高,也要打房嗎?

往火車站出來右邊看一下,就是武陵里、東山里,有一些大馬路旁,看起來地點佳,但難以讓人行走的樓房,事實上那個空屋就不是因為什麼炒房而「囤」出來的,這世界上本來就有人投資失敗、有人成功。在這種地方,幸運的就談到補習班,跟你租整樓;運氣差的就再等等,等了又等。畢竟市區的商辦大樓多的是,你地點不好,供需難以媒合,囤房稅就真的可以讓這些空屋老老實實地打出來?

再走到民生里,就差不多脫離火車站周遭,終於走到大廟右邊一帶了。那邊路很小條,停車也不方便,不難理解空屋率的成因,就是都市發展,別的地方更方便,你舊的供給跟不上需求了;但特別的是,大廟左邊的文昌里,房子竟然就穩穩的,空屋率只有6%,真要說的話,可能跟離開的人潮方向多少有點關聯?(往市政府區域的話是要往左不是往右)也或許,文昌里就是名字取得好,福地福人居。

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但也不是每個地方都這麼福,跨過一個大廟,俗稱「廟後」,空屋率又開始高了。

先是長美里,那裡只有好吃的潤餅屹立不搖。其他附近,就是一些沒落的西裝皮鞋店、賣鳥的、還有一些「跟鳥相關」的行業。當然,這區可能還有些我不知道的商家和住宅,也不是要一竿子打翻這邊,或貼這邊標籤。

有遠房親戚,早年在這區做生意,慶幸在此區沒落以前,就退休了。但總之那邊的房子算是老舊,說要住,晚上有查某間;說要做生意,旁邊還是查某間......金歹勢,這邊新建餘屋是0。囤房稅要在這邊老老實實的打出什麼?打出一些繼承老房子的老人家便宜賣你?還是某些不是繼承來的,只是老了跟不上時代了,但卻是他們拚了一生拚出來的幾棟房子嗎?

退一步說,那些老房子是居住正義青年要的嗎?離市區不遠,但旁邊沒有捷運,晚上陰暗,要嗎?

把房市想得太簡單,就會以為打房可以解決所有問題

再來。

走到民生區的上面:中和里,那個是超大的一區。簡單說就是永和市場那一帶。除了早市,和一些巷弄住宅以外,其實生意真的也不好做,人潮就是早晨的曇華一現。那邊只有幾家吃的老店,看盡周遭的20年河東河西,卻屹立不搖。在整個大時代的逆流裡,歷經桃園鬧區從中正路頭,搬到中正路尾,卻依然扎扎實實的一天一份工,站著把錢賺了。

像老賊壽司、胖子牛肉、還有一家燒臘飯、近10年很紅的相演燒烤......其他真的就是來來去去。包括我小時候看鐵達尼號的中央戲院,都不知道倒多久了。

跨過大大條的三民路,是西門里和永興里。那邊有三個學校:成功國小、西門國小、桃園國中。照理說學區應該很夯,但也不完全是這樣。成功國小後面是果菜市場,生意繁忙,但周遭沒什麼商業的機會,因為做工的人和消費者要吃飯,主要會往中正路跑;住宅是有,但樓層不高,戶數也不多。

桃園國中對面,西門國小後操場,是多年來都讓人覺得是治安死角的地方。大多數讀這些學校的人,比較多是在中興里和永安里。

以上八個行政區域,就佔了桃園市桃園區裡,高空屋率前11高的8個!

空屋現象根本就不是你在那邊偷換概念,先把空屋「率」談成空屋「數」,再幻想:桃園區的空屋數很多 + 桃園區是都會的地方 = 這些空屋現象就是所謂的「都會炒房」造成的,這種幼稚的結論,不是你一句你老家在桃園,就能證成的好嗎?

不是「都會區」空屋率高的地方,就都是「因為」新建案蓋蓋蓋,導致囤房太多、又死不賣、然後一直漲一直漲,經濟學基本原理有這種「增加供給,導致價格上漲」的事情?這個不是在哈囉就是在倒果為因。

桃園南漂族暴增 大樓戰成關鍵票源
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無差別的打空房,最後就是害到經濟沒落地區的人

真要講桃園區新建案多的地方,就是桃園人公認的豪宅區:同安里,也就是要空一格表示尊敬的 中正藝文特區,哇!新建餘屋數236戶是桃園區最高!空屋率16.38%佔桃園區第7,抓到了齁!

可是這些新建案已經適用房地合一稅了啊。請問已經在課徵高稅率之下,還能不計持有成本投資的人,不就是那些有錢到,跟一般收入家庭的人有相當大差距的投資人,才玩得起的房子嗎?現實一點的問,今天要再用其他的懲罰性稅制逼他釋出這些房子,在你和他之間,這麼廣的光譜裡,比你有錢能買接盤的人還有多少?這樣課下去這些房子會是你的嗎?

務實一點來看,位在同安里旁邊的其他三個里,環境也相當優:中寧里、同德里、慈文里,空屋率都在10%左右,甚至以下,以同德里來說,空屋率只有7.50%,新建餘屋只有3。如果不是周邊的鋼性需求,撐得起還在蓋新樓的豪宅特區嗎?撐不起,你就慢慢等,等到你認為是泡沫的泡泡,放給他破不是更好?不破你怎麼撿便宜?

為了一時的正義心理需求,巴不得用囤房稅砸死你的眼中釘:汴洲里、同安里、中正里,這些所謂的新建案集中區域,卻要拉其他其實佔多數──因為某些經濟聚落變遷等原因,而空屋率高的地區,一起處罰他們貪婪?浪費閒置房屋?

課不夠高恐怕沒效果,課太高恐怕要讓已經經濟沒落地區的人,繳懲罰性稅收給政府?然後你正義凜然的指控那些覺得有疑慮的人,是打假球?

坦白說,我的立場就是:

  1. 囤房稅這件事,真要搞,也不是不行
  2. 但坦白說,我覺得效果並不樂觀

考量到立法的溝通成本,還有傷及無辜的其他效應,其實可以緩緩,不必那麼正義凜然的到處出征,見佛殺佛。要做,我悲觀其成,你樂觀其成。 套一句羅淑蕾的名言:就是讓韓國瑜做做看嘛!你就讓他做做看嘛!誰知道呢?但真的不要那麼兇,不然我會比你更兇的指控你是假桃園人!你懂個屁!

所以,居住正義到底是什麼?

在我看來,很多人說來說去就是這樣:

在交通方便、熱鬧、居住正義青年們又喜歡的地點,讓居住正義青年們,以所得負擔得起的價格買下來,或是租下來。以達到活絡經濟,又實現正義的效果。

但要達到這種人間美事,整天咆哮要加稅來解決這件事,我真的沒有很樂觀。

中山高桃園段南下車多
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我看過經典的,真的把沒落地區沒人要的房子搞起來,暨「釋出空屋又創造經濟再活化的案例」,是比方說台中的宮原眼科。那種案例,也不是什麼囤房稅,把屋主逼出來賣的。就是一個商人,在自己的專業領域努力,紮實的累積資本,做自己範圍能做的事,花自己的錢,成就一個夢想而已。

你有沒有累積足夠的資金,要幹一件大事,或者只是完成自己人生的一件小事,然後買賣雙方合意,沒有更高出價者來搶標,而促成的。那麼單純而已。

退一萬步來說,今天不論是什麼正義凜然的稅制,還是其他原因,建商決定要在一個禮拜以內賣出某件房子,「價高者得」這個基本法則不會因為你比較正義,人家就非得賣給你。你一個禮拜以內,籌得出頭期款,也打敗其他買家,人家願意賣給你才是真的。

退十萬步來說,一樣是覺醒青年,可負擔的能力也是有差距的。但再怎麼樣,不要老是拿自己的理想,一刀把數字底下的差異,切成自己想要的形狀,拿來呼嚨大家自己這邊有神藥,來麻痺每一顆在苦難的人生裡,焦慮的心。

本文由真暴民的時事筆記授權轉載,原文發表於此

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航