珍雅各《偉大城市的誕生與衰亡》:少了舊建築,城市可能就無法發展出有活力的街道

珍雅各《偉大城市的誕生與衰亡》:少了舊建築,城市可能就無法發展出有活力的街道
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我們想讓你知道的是

老舊的建築對於一個城市地區或是街道的唯一害處就只有老舊——每一件東西變老和磨損所造成的缺陷。但是在這種情況下,都市地區不會因為全然老舊而失敗。剛好相反。這個地區是因為它的失敗才全然老舊。

文:珍.雅各(Jane Jacobs)

第十章 需要舊建築

條件三:地區必須混合不同年齡和狀況的建築物,包括相當比例的舊建築。

城市非常需要舊建築,沒有它們,可能就無法發展出有活力的街道和地區。但是我所說的舊建築,不是像博物館那種老建築,也不是指回復到非常良好和昂貴的狀態的那種老建築維修復原——雖然它們也是精緻和美好的元素——而是其他許多簡單、平凡、廉價的舊建築,包括一些傾圮的舊房子。

如果一個城市地區只有新建築,那麼可以存在的企業自然只限於那些可以負擔這些高成本新建築的一些企業。這些占據新建築的高昂成本,可以用租金或是業主對營建的資金成本支付利息或攤銷的方式來分攤。然而,不論這些成本如何回收,它們終究必須回收。因此,負擔營建的企業必須能夠承擔一個相當高的管銷成本——比舊建築更高的成本。要能夠支持這麼高的管銷成本,企業必須是(a)高利潤,(b)受補貼。

如果你看看現況,會發現通常只有大規模、高周轉率、標準化或是受到高額補貼的事業才負擔得起新建的成本。連鎖店、連鎖餐廳和銀行會採取新建的方式,但是鄰里的酒吧、小書店和當鋪,會選擇舊建築。超級市場和鞋店經常選擇新建築;好的書店和古董店則很少使用新建築。受到大量補貼的歌劇院和博物館,經常採用新建築;但是一些非正式的藝術提供者——例如藝術工作室、畫廊、樂器行和美術用品社等,這些只要一張桌椅就可以搞定的低獲利的後室(backrooms)經營——則會使用舊建築。或許比街道和鄰里的安全和公共生活所必要,還有它們的便利和特質能否受到重視,更重要的是,有數以百計的一般企業,可以在舊建築中成功地經營,卻被新建築高昂的管銷成本無情地扼殺了。

對於各類創新的想法——不論最終多麼賺錢或是其中有些想法最後證明是如何成功——我們沒有這種餘裕在高經濟成本的新建築中碰運氣地嘗試錯誤和實驗。舊的想法有時候可以採用新建築,新的想法必須使用舊建築。

即使是能夠在城市中支持新建房子的企業,在它們周遭也需要舊建築。否則它們作為一個吸引人的整體事物或是整體環境,在經濟上會太局限——因此在功能上也會太局限,以至無法變得熱鬧、有趣和便利。在城市裡面任何一個地方,豐富的多樣性代表著高收益、中收益、低收益和無收益企業的混合。

老舊的建築對於一個城市地區或是街道的唯一害處就只有老舊——每一件東西變老和磨損所造成的缺陷。但是在這種情況下,都市地區不會因為全然老舊而失敗。剛好相反。這個地區是因為它的失敗才全然老舊。由於某些理由,它所有的企業或居民無法支持新的建築。或許等他們成功之後會有能力新建房子或是修復舊宅,但這些老舊的建築物已經無法留住當地的居民或企業;他們成功之後就離開當地,到別的地方發展。當地也無法吸引新的居民或企業進來;人們看不到這裡有什麼機會或是吸引人的地方。在一些例子裡,這種地區可能在經濟上太過貧瘠,因此在別處經營成功的企業,就在當地新建或是重整它們的處所,卻沒有在這個地區賺到足夠的錢來做相同的事。

就營建而言,一個成功的都市地區會變成一種持續穩定獲利的地方。有一些舊建築會逐年被新蓋的建築物取代——或是修復到一種相當於重建的程度。因此,經過許多年之後,會不斷有不同年齡和類型的建築物混合進來。當然,這是一種動態的過程,曾經一度在整個建築群中是新的建築物,最後也會變成建築群中的舊建築物。

我們在這裡面對的和我們在混合的主要用途中面對的問題一樣,都是時間的經濟效果。然而,我們在這裡面對的時間經濟學不是一天裡面以每個小時計算的時間,而是以幾十年和世代來計算的時間經濟學。

時間讓一個上一代高成本的建築物在下一代變成低廉的建築物。時間會償還原始的資金成本,而這個折舊可以反映在建築物需要產生的收益裡面。對某些企業而言,時間讓某些結構變成無用之物;這些無用的結構對於其他企業可能是有價值的。時間可以讓在一個世代有效率的經濟空間,在另外一個世代變成昂貴奢侈的空間。在某個世紀是普通的建築物,到了另外一個世紀就變成有用的寶貝。

舊建築混合新建築的經濟必要性並非戰後,尤其是一九五○年代之後,因營建成本高漲所產生的奇怪現象。當然,大部分戰後興建的建築物必須產生的收益和大蕭條之前的建築物所必須產生的收益差異極大。在商業使用的空間,即使舊的建築物可能比新建築物蓋得更好,甚至所有建築物的維修成本包括舊建築在內都提高了,每平方呎的營運成本還是會差到一倍到兩倍。

回到一八九○年到一九二○年代,舊建築是城市多樣性的基本元素。當今天的新建築變舊之後,我們還是需要舊建築物。不論營建的成本本身多麼穩定或是變化無常,這在過去、現在和未來,都是成立的。因為一個折舊的建築物比起一個還沒有回收資金成本的建築物,所需要的收益會比較少。持續升高的營建成本,只會更加提升我們對舊建築物的需求。由於上升的建物成本提高了支持新蓋建築物在金錢上成功的一般門檻,可能這也使得整個城市街道或是地區當中,需要有較高比例的舊建築。

幾年前,我在一個都市設計的研討會上,演講有關城市裡面商業多樣性的社會需求。我的話很快就從設計師、規劃者和學生身上以一種口號的形式傳回來(當然不是我發明的):「我們必須留空間給轉角的雜貨店。」