珍雅各《偉大城市的誕生與衰亡》:少了舊建築,城市可能就無法發展出有活力的街道

珍雅各《偉大城市的誕生與衰亡》:少了舊建築,城市可能就無法發展出有活力的街道
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我們想讓你知道的是

老舊的建築對於一個城市地區或是街道的唯一害處就只有老舊——每一件東西變老和磨損所造成的缺陷。但是在這種情況下,都市地區不會因為全然老舊而失敗。剛好相反。這個地區是因為它的失敗才全然老舊。

剛開始我覺得這一定是演講的回響,代表整體的一部分。但是,很快地我開始收到住宅計畫和更新地區的計畫書和草圖,裡面還真的每隔一個區段就留一些空間給轉角的雜貨店。這些計畫都附帶一封信,寫著:「你看,我們把妳的話都聽進心坎裡了!」

這個雜貨店的花招,是薄弱和自以為在施捨的一種城市多樣性的概念,可能適合上一個世紀的村莊,但是很不適合今日熱鬧的城市地區。事實上,單獨存在的小雜貨店在城市裡面通常都經營得不好。它們經常是灰暗地帶停滯和不夠多元的標記。

然而,設計者的這些好意,不只是剛愎自用的蠢事。或許,他們已經是在既有的經濟條件之下竭盡所能了。在計畫裡某地一個郊區型態的購物中心和這個轉角雜貨店是他們唯一可以寄望的。因為這整個設計想像的是一整片新蓋的建築物,或是新建築物混合著廣大、預先安排好的修復計畫。任何活躍的多樣性,事先就被居高不下的管銷成本排除在外(由於主要用途的混合不夠充分,以及因此產生顧客在一天裡面不均衡的分布,會讓未來的遠景變得更糟)。

即使是單獨存在的雜貨店,如果它們真的開成的話,可能很難變成設計者預想的那種輕鬆自在的企業。要負擔高昂的管銷成本,它們必須(a)受到補貼——由誰補貼,以及為什麼補貼?(b)轉換成例行化、高周轉率的大型商店。

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一次大量興建的建築物,對於提供廣泛的文化、人口和商業的多樣性本來就缺乏效率,更別提商業的多樣性,可能更沒有效率。這種情形可以在紐約的斯特伊弗桑特城(Stuyvesant Town)看到。在一九五九年,也就是斯特伊弗桑特城的商業地帶開始經營的十年之後,原來構成商業空間的三十二家店面,有七家已經空著或是作為不合乎經濟效用的用途(只單獨當作儲存或是櫥窗展示之用)。這表示有二十二%的店面沒有使用,或是低效使用。同時,相隔一條馬路的街道,那邊有各種不同屋齡和狀況的建築物混合在一起,共有一百四十家店面。其中有十一家店面是空著或是不合乎經濟效益的使用,也就是只有七%的店面未使用或是低效使用。

事實上,這兩個地方的差別比表面上看到的差異更大。因為在老街這邊空著的店面大部分是小店面,在街道上的寬度只占不到七%的比例。這在住宅計畫那一邊的情形就不一樣了。整個地區生意好的這邊是不同屋齡混合在一起的地方,而且有相當高比例的顧客是來自斯特伊弗桑特城,即使這些顧客必須穿越又寬又危險的交通幹道才能夠到達此地。連鎖店和超級市場也體認到這個現實,它們在新舊建築混合的街區設立了新的分店,而不是頂下住宅計畫裡面空出來的店面。

目前,在城市地區同一時期興建的建築物,有時候會受到保護以避免遭受更有效率和更能因應市場變化的商業競爭。這種保護——也就是商業壟斷——在規劃界被認為是非常「進步的」。希爾協會(Hill Society)在費城的更新計畫,透過使用分區,防止開發者的購物中心遭受整個城市地區的競爭威脅。費城的規劃者甚至為當地擬出一個「餐飲計畫」,也就是提供一個壟斷性的餐廳折扣給整個地區裡面的一家連鎖餐廳。其他餐廳的食物一概不准進入!芝加哥一個叫做「海德公園——肯伍德」的更新地區,為裡面一個郊區型態的購物中心幾乎保留所有的商業壟斷,使它得以成為主要計畫開發者的財產。在華盛頓特區西南的一大片再發展地區,主要的開發商似乎同時也在為自己掃除主要的競爭對手。

這個計畫的原始規劃是想像一個集中、郊區型態的購物中心,加上散布在四周的便利商店——也就是我們的老朋友,孤立的轉角雜貨店的花招。一位購物中心的經濟分析師預測,這些便利商店可能導致需要負擔比較高管銷成本的主要、郊區型態的購物中心生意減少。因此,為了保護購物中心,便利商店便從計畫中被剔除。因此,替代城市的例行化的整套壟斷計畫,被以「有計畫的購物」的名義,加以蒙混欺騙大眾。

壟斷規劃可以讓原本沒有效率和不景氣的經營,獲得商業上的成功。但是它無法用某種神奇的方法,創造出和城市多樣性相當的事情。它也不能取代城市裡混合著不同屋齡的建築物,以及隨之而來的不同管銷成本那種渾然天成的效率。

建築物的年齡、有用性,或是令人滿意的程度,是一件相對的事情。在一個有活力的城市地區,對那些可以選擇的人而言,沒有什麼建築物會因為太老舊,以至於無法使用——或是最終被一些新的建築物取代。在這裡,舊建築的有用性,不只是建築物的傑出或是魅力的原因。在芝加哥的後院地區,那些經過日曬雨淋、沒什麼特別,甚至傾圮荒廢到只剩下骨架的房子,不會因為狀況太糟以至於無法誘惑人們拿出積蓄或是鼓動人們借貸來使用這些空間——因為這是一個人們達到有機會選擇留下或離開的成功之前不會輕易離開的鄰里。在格林威治村,幾乎所有的舊房子都不會被在熱鬧地區尋找便宜房子的中產階級家庭,或是在尋找金雞蛋的修繕者輕視。在成功的地區,舊建築反而會「向上過濾」(filter up)。

另外一個極端的例子發生在邁阿密海灘,在那裡,人們以新奇至上,落成十年的飯店就被認為是老舊過時的建築,因為其他的飯店都比較新。嶄新還有它表面上富足的光彩,是一個深受珍惜的商品。

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邁阿密海灘空照圖