2019是建商搶地「建商辦」的一年,這個趨勢會繼續嗎?

2019是建商搶地「建商辦」的一年,這個趨勢會繼續嗎?
Photo Credit: 財訊
我們想讓你知道的是

商辦市場是2019年的發燒品,辦公室的自用、投資需求增加,租金全面上漲,但2024年開始,南港辦公室會大爆量,預估可創造的辦公面積達4萬多坪直逼台北101,猶記當年101花了6~8年才順利去化,日後商辦行情將受到不小挑戰。

唸給你聽
powered by Cyberon

文:游筱燕

2019年的商用不動產交易熱鬧空前,從商辦、工業廠房到土地等,不乏強勁的租盤和買盤。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒形容,現在來找的10家建商,10家都想蓋辦公樓!

史上最大,京華城規畫豪辦

如此盛況讓2019年商用不動產與土地市場的交易金額,創下近10年新高,甚至全年的交易金額打破商仲第一太平、世邦魏理仕進軍台灣市場的自有紀錄以來新高,尤其土地(含地上權)交易超過3000億元,是2016年房市新低的4倍。

商用不動產的類型有辦公室、廠辦(房)、零售店鋪、旅館、土地,而今年最貴的商用不動產是以372億元成交的京華城,未來規畫做豪辦,這是商用市場2019年最大筆的交易案,一舉拉抬了今年的成交總額。

第2高價是南山人壽標下的信義區行政中心地上權,金額159.8億元。辦公室成交的前兩名則是聯強集團用63.6億元買下的南港世界明珠H棟,以及國票金集團以56.7億元買的華固大直國票金控大樓。

Photo Credit: 財訊

商仲認為,有4項原因造成市場搶進氛圍濃厚,首先是受到全球政治風險影響全球經濟波動,誘發市場避險情緒高漲,投資人紛紛轉移投資策略,增加不動產部位的持分;其二是貿易戰下的轉單效應,多家台商紛紛將產線移回台灣,廠房、辦公室供不應求;三為公部門標售添柴火,刺激建商大舉獵地;四為超低利率條件所致。

新完工A辦,租金跳漲4成

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶觀察,近來自用型買方預期未來有擴編計畫,所以預售辦公室有成交個案,剛性需求支撐整體買盤。而保險業者對商用不動產積極度明顯提升,過去買辦公室,現在買的物件愈趨多元、操作靈活,如物流倉儲、醫療物業,或是在法拍市場找1~2層樓辦公室,不然就是著眼重建潛力買老舊大樓,甚至是買市區精華土地,自己蓋大樓,故全年投資金額129億元,年增幅達114%。

商辦市場是2019年的發燒品,辦公室的自用、投資需求增加,A、B辦租金全面上漲。世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民指出,以A級商辦為例,全年空置率降至5.05%,是18年來新低,其中位於信義基隆區的頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著,平均租金爬升至每坪3466元(年成長3.3%),為10年以來新高。

Photo Credit: 財訊

根據第一太平統計,2019年許多大型企業搬遷與新設據點,最大型租戶為商務辦公室及共享辦公室,承租面積高達9600坪,其次是專業服務業、新創、金融保險、科技業、生命科學(含生技、製藥、醫材),以及精品業等,辦公室需求增溫,租金成長動能強勁。陳頌民說,以亞洲各大城市的共享空間業者占辦公市場面積的3%,目前台灣才2.3%,換算下來還能擴張8000~9000坪,「業者有擴點需求,面臨無處可供給。」

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠說,預計在2023年之前,租賃市場的供貨會持續稀缺,房東態度強勢,租戶續租時將面臨租金明顯提升,卻沒有談判條件的困境,導致2020年A級辦公室租金將持續上漲,預期最少有5%成長空間;新完工A級辦公樓租金甚至會跳空上漲,將比同區段平均辦公室租金高出2~4成。

南港辦公室,4年後將爆量

不過朱幸兒提醒,如今建商一窩蜂布局商辦市場,飯店、住宅、商場都要改成商辦,但2024年開始,南港辦公室會大爆量,包含南港經貿園區C3、世界明珠,預估之後南港可創造的辦公面積達4萬多坪,大於南山廣場一整棟面積,直逼台北101。猶記當年101花了6~8年才順利去化,日後商辦行情將受到不小挑戰。

此外,經濟部今年推出的投資台灣3大方案,迄今已有257家廠商申請,台商回台通過聯審投資額累計已超過7097億元,根留台灣近850億元,包括台灣最大精密陶瓷粉末大廠、台灣最大揚聲器龍頭、電路保護元件等大廠等,帶動全台工業區土地交易金額成長。

Photo Credit: 財訊
南港未來可供給的辦公室數量十分可觀 | 潘重安攝

普華國際不動產公司總經理田揚名指出,今年至11月底上市櫃公司以工業土地及廠房廠辦交易金額已達832億元,今年工業地產有機會年底前超越900億元成交金額。

除了台商回台設廠帶來充足的自用需求,第一太平表示,買方結構性轉變為工業地產注入投資動能,特別是大型機構法人看好消費模式轉變,物流倉儲需求增加,包括全球、南山、國泰人壽與樂富一號REITs等專業投資人積極購置具租金收益的物流倉儲。據了解,這也是第1次有廠辦市場進入REITs標的,看好的是10年以上租約,報酬率有2.8%。

工業區地價,連續5年飆高 

進一步觀察台灣工業區地價指數走勢,北北桃3都工業地產價格漲幅高於全台平均,過去5年漲幅達30%。世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示,台灣工業區土地平均地價已連續5年增長,以交易熱區之一的五股工業區為例,平均地價已漲到每坪新台幣91.5萬元,拉長廠商的評估期,進而轉往中南部,或是東南亞。

業者表示,展望2020年在倉儲物流、高科技業需求強勁,以及工業立體化獎勵誘因支撐下,預計工業地產投資市場仍將維持成長趨勢,只是上升幅度將會放緩,也將因成本墊高導致報酬率下滑。

本文經財訊授權刊登,原文刊載於此

更多《財訊》文章
延伸閱讀

責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航