上海榮宅:Prada集團花六年整修而成的歷史門面之磚

上海榮宅:Prada集團花六年整修而成的歷史門面之磚
Photo Credit: Elanor Wang

我們想讓你知道的是

榮宅後方宴會廳的彩色玻璃穹頂,在Prade入主修復時此屋頂已經殘破頹敗了,只能仰賴著榮家孫子的記憶,重新用1940年代的波蘭手吹玻璃安裝回那個氛圍,人們夢迴魔都說得就是這場景,而榮宅也從中洋揉雜,又一次回到洋皮中骨了。

去上海出差前隨口打聽了上海近來紅些什麼,無非秋蟹肥沃,或是西岸美術館和龐畢度展開五年合作計劃。我卻對朋友提到的榮宅上了心,前上海富商榮家的古宅被Prada集團租了十年使用權但花六年在整修上,光是這段行銷文字就夠讓人眼睛發亮,實際走訪才發現這棟宅可是嵌在上海近代史門面的一塊磚,瞇眼細看每個片刻都讓人難以忽視。

無錫富商榮宗敬,在眾多首富故居們立起的宅邸

1843年開始,英美法三國逐漸入主上海並成立租借地,隨著時間的發展租借地逐漸擴大,最後英美聯合公共租界區甚至延伸到靜安寺一帶。由外國勢力組成的上海公共租界工部局為當時租借地的實質政府,除了私有的軍備、法律、警察皆完備外,他們還收取地稅、房捐、碼頭捐、執照捐等琳琳總總稅收,城市的基礎建設便仰仗著源源不絕的金額與健全的制度發展而起,如今風姿綽約的陝西北路便是在當時逐漸走上歷史舞台。

陝西北路位於公共租界的西區,1908年第一條電車鐵軌從東邊外灘的上海總會叮叮叮地穿越城市來此,那時的銀行都聚集在外灘的江西中路一帶,爾後三十年間該處銀行的存匯高佔中國總額的三分之一,而銀行更在公共租界的西側建造宿舍、花園、球場、中小學與圖書館等設施供職員使用。配有衛生間與現代化設計的花園洋房、新市里弄公寓便在當時還叫西摩路(Seymour Rd.)的陝西北路上堂皇生長出來,其中又以新閘路以南為甚,名流如陳炳謙(祥茂洋行買辦)、宋嘉澍(宋氏三姊妹之父)、何東(香港首富、何鴻燊的伯公)皆設宅於此,而無錫富商榮宗敬的家族故居在這其中可是狠狠扎了個位置。

這棟有著暗紅色穹頂的純白花園豪宅是折衷主義風格建築,正面立面由上往下揉雜了愛奧尼亞與多力克兩種風格,側面則的柱子則仿造科林斯風格。1918年「麵粉大王」榮宗敬從德國籍猶太富商手上買下華邸並更名「榮宅」前,陝西北路已經是猶太人重要據所,富裕的伊拉克猶太家族Sassoon Family (沙遜家族)還在這蓋了拉結會堂奉獻主也紀念亡妻。榮宅第一任主人的遺風悄悄隱藏在宅邸中,一樓入內地磚上典型的大衛之星圖樣與二樓榮家小姐突出的陽台地磚也是馬賽克繽紛六芒星,皆彰顯了猶太家族的文化血緣。

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Photo Credit: Elanor Wang

正門口兩尊蹲踞的石獅則是在榮家找建築師陳椿江重新設計而增添,由於公共租界區不若法租界有著嚴格的門面西化要求,榮家反而能有更多空間保留對中式房屋的細節與審美喜好。

刻著老上海的歷史,讓Prada用六年修復成午夜夢迴的場景

榮宅主人榮宗敬和弟弟榮德生靠著錢莊生意起家,從無錫鄉下的窮苦小子,抓緊機會往上爬成為中國最大的麵粉廠主人,又趁著一戰爆發歐洲民生工業荒廢、歐洲資本家無暇東顧之際,將外國勢力在中國置辦的紗廠吃個透淨,並成功將麵粉外銷歐美,還藉此成立麵粉與紗布期貨交易所,一時之間中國的吃穿用度無不被榮家把握個大半。然而榮家的壯盛踩著險步,經常仰賴私人關係往來才能屢屢在擴張之際逢凶化吉,榮宗敬曾與直系軍閥孫傳芳往來一事,便在1927年後被蔣氏政府握在手中當把柄,屢屢威脅恐嚇。

榮宅後方宴會廳的彩色玻璃穹頂,無非就是這榮宗敬宴請貴賓的見證者,Prade入主修復時此屋頂已經殘破頹敗了,只能仰賴著榮家孫子的記憶,重新以用1940年代的波蘭手吹玻璃安裝回那個氛圍。襯托這洋氣十足的花窗則是環繞結構牆的柚木護牆板,當年每面牆板可都鑲著螺鈿,在電器燈的照射下閃閃發光著,人們夢迴魔都說得就是這場景。

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Photo Credit: Elanor Wang

李青即將於1月19日結束的展覽「後窗」便是以沈浸式的展覽試圖復刻那年代上海風情,更可以說是Prada團隊修復這幢建築的集大成了。

一個義大利精品集團對於古蹟的入主改建並非偶然,講什麼對於歷史的尊重和設計語言形式的探索都是後設,藉由收藏藝術品來累積資產並且提升奢侈精品地位方為真。榮宅重新開幕後,幾幾作為Prada招待賓客與發表華服的場所本是自然,但如何讓場所的利用價值發揮到最大便是考驗,團隊先以Prada收藏的羅馬近代藝術品打頭陣,爾後劉野個展「寓言故事」更是找了中國最受歡迎的藝術家來,一個想搏在地話美名,一個想和著名基金會打關係,兩邊各取所需共創雙贏。

然而李青的展卻是扎扎實實融入整棟大宅歷史,他玩弄著時間語言,一片片被設立在一樓的窗板《迷窗》與老宅既有的花窗互望,仔細一瞧門上繪製的迷離風景,既有殖民時期的洋行華宅、也有共產風格濃厚、宣揚國威意味的上海展覽中心,還有當今中國特色資本主義發展下的浦江大樓,片片花窗都像是百年來上海的細胞切片。這些建築推動了城市發展,亦在發展的進程中挪為他用,窗框上映照出的風景如在霧中,和這城市一樣讓人看不透。

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Photo Credit: Elanor Wang

雖也命題作文地畫了榮宗敬肖像,卻聰明地扣合持續發展的系列《互毀而同一的像》反而相互拉抬。與義大利工匠修復的秀雅花朵壁紙相對應,是宛若負片效果的迎松織錦壁紙,解說小冊點出這種圖樣是「上世紀中國文化中經常出現的象徵友誼和毅力的形象」,解說和壁紙本身都俗到讓人眼睛一亮,轉過身,書房改裝的假皮革卡拉OK房和宴會廳貼在窗上的照片《杭州房子系列》[註1] 皆戲謔著經濟暴漲的時代,人們附庸富雅卻僅追求皮毛反倒形成的惡趣味。

從中洋揉雜,又一次回到洋皮中骨


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36歲身價千萬仍然沒有安全感?善用「負債」,縮短與財富自由的距離

36歲身價千萬仍然沒有安全感?善用「負債」,縮短與財富自由的距離
photo credit:VI College價值投資學院

我們想讓你知道的是

本文以VI College價值投資學院的學員案例來分析推導,說明透過系統性的分析、目標設定及投資規劃,財富自由並非遙不可及的夢想,甚至能藉此達成財富自由與志業圓滿的雙重目標。

財富自由是許多人共同夢想,如果可以擁有足夠被動收入讓生活無虞,甚至還能每月度假,相信這是許多人欣羨的生活。然而,財富自由確實是很好的理財目標,卻未必是「快樂」的終點。

36歲的心怡過去時常在各地飛來飛去長達八年,高壓工作、生活作息日夜顛倒,也為自己累積下遠高於同齡人的資產。分析心怡的資產負債現況:現金活存、股票、外幣存款、美股、債券、保險,包含名下一棟房地產,即便房子還有500多萬房貸,但總資產淨值有1300多萬。

她的夢想跟許多人相同,希望能靠著理財就不需要工作,每月有10萬元用來度假、15萬生活開銷資金和給家裡5萬的孝親費,同時維持目前每個月公益捐款的好習慣。現階段生活看似豐盛,但是距離自己設定的3億身家還有相當長一段距離,特別是盤點目前可動用初始資金只有美金3萬元,更讓心怡覺得目標難以達成。而在離開上一份工作後就因為帳面不缺錢而始終待業中,也讓心怡對未來不時感到不安。

擁有千萬身價,想要過上相對充裕、財富自由的生活是否是件難事?或許關鍵就在於資產負債組合當中的「負債」!

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photo credit:VI College價值投資學院
VI College價值投資學院台灣區總經理黃士豪建議心怡善用負債,打造財富自由並進而追求人生使命感。

給心怡的建議一:財富自由的關鍵在於善用「負債」。

與多數諮詢的學員相比,心怡的投資體質跟觀念都算相當完善,特別是本身資產分配方向十分多元,表現出對於投資她是有長期研究且願意嘗試的。而透過完整檢視「資產負債」「資產損益」及「投資組合」三張表格,我可以在短時間內理解學員本身屬於哪種類型投資者,目前於投資理財方面存在什麼問題通常也能一目了然。

財務問題一定是出在負債嗎?以心怡這個案例來看,反而是卡在分配最多資產於「保險」上,而能讓自己加速達成財富自由的機會,反倒是唯一且最大的負債「房貸」。

心怡的房子目前剩餘房貸已經低於房價50%,我建議她可以尋找銀行重新談30年換貸並加上使用三年房貸寬限期,這樣除了立即將每月10,000多元房貸支出減輕為幾千元,對待業中的心怡來說可減輕相當大支出負擔,還能取得一筆不小的資金將防守型資產轉為進攻型資產。如果又進一步將那些投資報酬率過低的儲蓄險贖回,將資金都投入進攻型投資項目中,能在三年寬限期內靠著投資達成每月10,000多元的被動收入,等同於用手邊資金幫自己繳未來每月房貸。

給心怡的建議二:明確財務目標,距離財富自由其實很近。

但想要財富自由真有那麼困難嗎?或許單靠心怡目前手邊資產能在60歲前達成願望。

如果以心怡目前保障型資產高達518萬、防守型資產1400多萬、進攻型資產僅有250萬,分配比例為24:64:12現況來看,如果維持投資組合現況每年約8%獲利計算,要達到3億身家需要40年9個月。

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photo credit:VI College價值投資學院
資產配置比例分配示意圖

但如果能將保障型資產降低至6%,防守型資產降低為31%,進攻型資產提高到63%,就目前心怡於美股平均獲利為15%,只需要將獲利提高至20%,16年又8個月就能實現3億身家目標。

圖表_2
photo credit:VI College價值投資學院
資產配置比例分配示意圖

但事實上3億真的是必要目標嗎?如果以心怡希望的未來生活來看,即使加上換房、換車及新房裝修等開銷,也只需要1億3千多萬資產,同樣投資組合、同樣獲利只需要13年,心怡於50歲前就能實現財富自由夢想。

給大家的財富建議:比起追求金錢,更該追求使命。

雖然心怡有相當大機會達成財富自由的夢想,但在諮詢過程中我也發現她對未來的不安感,主要原因來自缺乏「使命」。即使可以靠著理財就擁有不錯的生活,但缺乏使命可能會讓人覺得人生沒有重量感。除了追求財富自由,我常常建議學員建議一定要找到「沒有錢也會願意做」的事情,才有辦法創造更多財富,所以建議目前待業中的心怡可以趁著目前還沒有生活壓力,找到「使命」並做為主動收入來源。

我也會透過一連串問題引導學員,從這些問題的答案中找到一個方向後確實執行,無論透過創業、找到相關產業或相關職位,建立屬於自己的中長期志業規劃。在執行跟學習過程當中,也能夠找到更多元的新道路,這是每個成功者在找到財富事業前必經之路,藉由系統性的分析、規劃及目標設定,讓自己找到真正的人生快樂泉源。關鍵在於:你有找到屬於自己的「使命」了嗎?

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photo credit:VI College價值投資學院

本文章內容由「VI College價值投資學院」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


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