房價蛋黃、蛋白區分界不再! 捷運開通後變成「蝦仁炒蛋」

房價蛋黃、蛋白區分界不再! 捷運開通後變成「蝦仁炒蛋」
Photo Credit: Mono Sugoi Baka CC BY ND 2.0

我們想讓你知道的是

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文:范世華

捷運信義線通車,大台北的精華區又多了一條大眾運輸的交通動線。台北捷運信義線,可說是大台北房地產的指標路線,不單是連接了永康商圈、大安森林公園、世貿及101等等幾個精華區域,也算是連接著台北市房價最高昂的幾個地段。

房地產的行情理論,有一套所謂的「蛋黃理論」,就一般都市型態的房地產價格行情來比喻是非常貼切的,也就是因為大多數的城市,其精華的地段都處於中心位置,相當於荷包蛋中心的那一塊蛋黃一般,位於蛋黃區內的房價普遍較高,且位在蛋黃區的房地產價格,絕對都高於外圍蛋白區的價格。

交通建設的便利性,可以解決替代房地產的價值

不過在捷運路網愈來愈發達,交通愈來愈便捷的環境之下,整個城市的生活條件,在居住、休閒以及上班通勤的種種客觀因素,已經擁有交通路網可以四通八達,住房的區域位置也因而有了更佳的替代性選擇,那麼市中心區域內的房地產價格,仍有必要這麼高嗎?

若說地段的房價是因為具備良好環境的因素,比如大安公園、信義商圈……等等而具有高昂的價格,那麼既然捷運變得如此方便,現在不管住在哪兒,只要有了捷運,想逛永康街、想去大安森林公園、想去世貿看商展或是逛101、華納威秀……隨時都很方便了,還有必要為了這些,非得住在大安或信義區嗎?

此時,我們是否也應該要思考一個問題,就是民眾住房的需求,尋求替代的區域不是也很方便嗎?如果大家不再接受精華地段的房價,那麼藉由交通,其實我們也不必再去為了爭搶同一顆蛋黃的區域,再去為特定的某一小塊區域裡的房地產行情繼續鍍金了。

房地產行情的「蛋黃理論」,現已產生質變了

以大台北市的區域來說,蛋黃區即是指台北市的各行政區、蛋白區則是指環繞於外圍的新北市各區域。不過經由交通的建設及運輸系統的建構,將大台北的都會型態整個範圍擴大之後,其實已經將「荷包蛋」的行情理論給打散了,就地段房價的高低與城市中心相對距離的遠近,已非台北市中心才有絕對的高房價了。

因為即便是新北市的主要各個行政區,也就是原本所謂的蛋白區,都難找得到20萬以下行情的房子了,或者可說現在根本看不到蛋白了。當新北市的新莊已有70、80萬的行情、板橋有了100萬、連土城都有60萬的預售行情,而台北市的北投、文山、萬華現在都還找得到30、40萬的房子,房地產行情的「蛋黃理論」我認為可改稱為「蝦仁炒蛋」。

炒蛋售價的相對價值,決定在「蝦仁」的精華

探究是什麼樣的條件因素,會使得原本位於蛋白區域的房價行情能比蛋黃高?原本都會城市因為交通的限制會讓房地產行情呈現「荷包蛋」沒錯,但是當有了捷運克服了交通運輸問題之後,大都會的房地產行情就要用「蝦仁炒蛋」的思考來判斷它。因為蛋黃蛋白混在一起所以變成炒蛋,而所謂「蝦仁」地帶就是各個外圍重劃區的所在地。

我們就來看看這些新的重劃區和舊城市中心區有什麼不同的地方?以未來居住環境的條件思考,它是真正在打造一個全新的城市風貌,重劃區的整個範圍只有新的房子在蓋,未來不會有釘子戶和都更的問題存在。

不論房價未來是漲是跌,大家可以思考一個問題,當各級市政行政機關遷入,其他舊市中心反而到處都在重建更新的同時,不論比較行情或品質,哪裡住房環境條件較佳?如果炒蛋的行情全面落價時,保值的精華地段也可能將會是在這些「蝦仁」區塊的所在。

Photo Credit:  lohasteru  CC BY ND 2.0

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本文獲好房網授權刊登,原文於此


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這幾年的新冠疫情、俄烏戰事奪走許多寶貴生命,讓網路流行一句「你的歲月靜好,是有人為你負重前行。」當我們能夠安居樂業過著恬靜生活,其實是仰賴一群人在社會各個角落堅守崗位,多數人才能享受無虞的生活及安全的家園。

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我們在食衣住行許多方面皆與水、電、天然氣等資源息息相關,在高度數位化的現代,臺灣在面對這些資源的基礎建設時,網路安全的防禦為何比其他國家更需謹慎面對?這件事可以從俄烏戰爭獲得啟發。

從俄烏戰爭居安思危,臺灣每月面臨4000萬次的網路攻擊

有人說如果有一天真的發生第三次世界大戰,那一定會發生在網路上。從近期的俄烏戰爭來看,除了使用傳統槍砲坦克,更值得注意的是雙方都派出大量IT駭客,攻擊對方的油水電重要基礎建設的伺服器、通訊設施,企圖阻斷即時資訊,藉此癱瘓敵方的民生設備運作。

事實上,一般駭客不會主動攻擊一個國家的基礎建設,大多是鎖定企業等級為目標,像是美國燃油管線營運公司,受到來自東歐的勒索病毒攻擊,被迫暫停營運同時還要支付新台幣1億4,000萬元的贖金,造成當地民眾恐慌,發生一波搶購燃油熱潮。

而臺灣因為政治戰略的因素,外部駭客總是虎視眈眈,想要癱瘓我國的民生關鍵基礎設施。過去幾年間臺灣每月平均受到2,000萬到4,000萬次外來攻擊,甚至懷疑一起大型惡意軟體攻擊,幕後的駭客是有國家力量在撐腰。

臺灣民生建設資安防禦迫在眉睫,ACW SOUTH沙崙基地扮演關鍵角色

身為島國的臺灣,電力、石油、天然氣及水利等資源設備,是供應國內經濟發展及民生需求的重要資產。面對各項能源設備資安的防護,我國經濟部長王美花過去就曾公開表示,「油電水等關鍵設施假使被破壞,後果不堪設想,所以資安是重要基本功,一定要發展做好防護措施。

身為國內首屈一指的「ACW SOUTH沙崙資安服務基地」(以下簡稱 ACW SOUTH資安基地),承接起重責大任,提供資安實驗場域,模擬攻防演訓及產品驗測服務;也會邀請資安服務廠商與工控營運業者到沙崙場域,進行實作的技術交流。

ACW SOUTH資安基地計畫團隊表示,「透過資安服務商與工控營運業者的交流分享,有助促進產業對於工控資安了解與場域運用;同時我們也會辦理工控資安等相關課程、研討會及交流會,鏈結資安與工控業者幫助雙方有更深入的技術合作。」

目前ACW SOUTH資安基地的「關鍵基礎設施工控場域」主要有「石化/化工、天然氣及變電所」三套系統,模擬五套攻擊劇本,協助相關基礎設備的管理者,在受到攻擊當下知道該如何反應,及早因應強化資安防禦實力。萬一遭遇偽造工作站監看數據、偽造命令操控電磁閥和空壓機、電驛傳輸通訊中斷等攻擊事件,就能立刻啟動應變流程。

走訪ACW SOUTH資安基地關鍵基礎設施,了解三大測試場域功能有多強

場域一、石化基礎設施
2020年臺灣兩大石化公司接連傳出資安攻擊事件,部分資訊系統感染勒索軟體病毒,造成加油站的支付系統停擺,導致消費者付款機制受到影響。

ACW SOUTH資安基地提供的化工模擬製程實體運作機櫃,是全台首座「石化/化工製程水位控制平台」,模擬情境為一般化工反應槽連續式循環水流水位控制,以水為循環流體模擬,可提供研究測試與訓練使用、自主開發攻防情境。來現場測試的業者,可透過視覺式監控介面與DCS收集現場監測儀表的即時資訊,做到收集完整數據紀錄及警報,具體測試資安防護設備與解決方案。

場域二、天然氣基礎設施
美國一家天然氣壓縮公司曾經受到勒索軟體攻擊,駭客透過魚叉式網釣攻擊入侵IT網路,再找機會滲透到OT網路,並在這兩個網路部署勒索軟體,導致人機介面、伺服器完全失能,公司業務被迫停擺兩天。

ACW SOUTH資安基地的儲槽氣體壓力監控系統,模擬情境為天然氣廠氣體儲槽壓力,使用空壓機模擬天然氣體,當氣體壓力高於或低於警報值時,系統畫面警示工作站主機,並同時記錄數據變化、警報和事件。

場域三、變電所基礎設施
2021年台電董事長說台電遭駭客攻擊幾乎每天發生;俄烏戰爭過程,俄羅斯駭客也曾嘗試對烏克蘭發電廠下手,利用資料破壞軟體發動攻擊,藉此癱瘓高壓變電所,讓烏克蘭當地無電可用。

電力系統無論在發電、輸電及配電的任一部分發生故障,都有可能影響整個供電系統異常,因此保護電驛的作用就在及早隔離故障,避免影響到後續的相關設備。ACW SOUTH資安基地的保護電驛監控系統採用IEC61850標準來進行網路通訊,可用來監視、記錄電驛突發事件,藉此模擬變電所遭受攻擊的危機處理。

要讓臺灣關鍵基礎設施免於駭客襲擊,可說是天方夜譚,但我們能做的是提升資安、強化防禦韌性,更有餘裕時間來防禦或補救攻擊。ACW SOUTH資安基地的關鍵基礎設施,目前打造了三大測試場域,擁有可實際演練的攻防腳本,並進行資安產品的驗測。

ACW SOUTH資安基地深知臺灣以製造業起家,尤其近年半導體領域成為舉世聞名的護國神山;另外因應全球淨零碳排議題,綠能也是前景可期的重要產業。因此在ACW SOUTH資安基地除了有關鍵基礎設施,還設計智慧製造、智慧綠能、半導體及物聯網等主題,可為相關業者做攻防演訓及產品驗測,有助提升我國整體資安防禦力。

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