房價蛋黃、蛋白區分界不再! 捷運開通後變成「蝦仁炒蛋」

房價蛋黃、蛋白區分界不再! 捷運開通後變成「蝦仁炒蛋」
Photo Credit: Mono Sugoi Baka CC BY ND 2.0
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文:范世華

捷運信義線通車,大台北的精華區又多了一條大眾運輸的交通動線。台北捷運信義線,可說是大台北房地產的指標路線,不單是連接了永康商圈、大安森林公園、世貿及101等等幾個精華區域,也算是連接著台北市房價最高昂的幾個地段。

房地產的行情理論,有一套所謂的「蛋黃理論」,就一般都市型態的房地產價格行情來比喻是非常貼切的,也就是因為大多數的城市,其精華的地段都處於中心位置,相當於荷包蛋中心的那一塊蛋黃一般,位於蛋黃區內的房價普遍較高,且位在蛋黃區的房地產價格,絕對都高於外圍蛋白區的價格。

交通建設的便利性,可以解決替代房地產的價值

不過在捷運路網愈來愈發達,交通愈來愈便捷的環境之下,整個城市的生活條件,在居住、休閒以及上班通勤的種種客觀因素,已經擁有交通路網可以四通八達,住房的區域位置也因而有了更佳的替代性選擇,那麼市中心區域內的房地產價格,仍有必要這麼高嗎?

若說地段的房價是因為具備良好環境的因素,比如大安公園、信義商圈……等等而具有高昂的價格,那麼既然捷運變得如此方便,現在不管住在哪兒,只要有了捷運,想逛永康街、想去大安森林公園、想去世貿看商展或是逛101、華納威秀……隨時都很方便了,還有必要為了這些,非得住在大安或信義區嗎?

此時,我們是否也應該要思考一個問題,就是民眾住房的需求,尋求替代的區域不是也很方便嗎?如果大家不再接受精華地段的房價,那麼藉由交通,其實我們也不必再去為了爭搶同一顆蛋黃的區域,再去為特定的某一小塊區域裡的房地產行情繼續鍍金了。

房地產行情的「蛋黃理論」,現已產生質變了

以大台北市的區域來說,蛋黃區即是指台北市的各行政區、蛋白區則是指環繞於外圍的新北市各區域。不過經由交通的建設及運輸系統的建構,將大台北的都會型態整個範圍擴大之後,其實已經將「荷包蛋」的行情理論給打散了,就地段房價的高低與城市中心相對距離的遠近,已非台北市中心才有絕對的高房價了。

因為即便是新北市的主要各個行政區,也就是原本所謂的蛋白區,都難找得到20萬以下行情的房子了,或者可說現在根本看不到蛋白了。當新北市的新莊已有70、80萬的行情、板橋有了100萬、連土城都有60萬的預售行情,而台北市的北投、文山、萬華現在都還找得到30、40萬的房子,房地產行情的「蛋黃理論」我認為可改稱為「蝦仁炒蛋」。

炒蛋售價的相對價值,決定在「蝦仁」的精華

探究是什麼樣的條件因素,會使得原本位於蛋白區域的房價行情能比蛋黃高?原本都會城市因為交通的限制會讓房地產行情呈現「荷包蛋」沒錯,但是當有了捷運克服了交通運輸問題之後,大都會的房地產行情就要用「蝦仁炒蛋」的思考來判斷它。因為蛋黃蛋白混在一起所以變成炒蛋,而所謂「蝦仁」地帶就是各個外圍重劃區的所在地。

我們就來看看這些新的重劃區和舊城市中心區有什麼不同的地方?以未來居住環境的條件思考,它是真正在打造一個全新的城市風貌,重劃區的整個範圍只有新的房子在蓋,未來不會有釘子戶和都更的問題存在。

不論房價未來是漲是跌,大家可以思考一個問題,當各級市政行政機關遷入,其他舊市中心反而到處都在重建更新的同時,不論比較行情或品質,哪裡住房環境條件較佳?如果炒蛋的行情全面落價時,保值的精華地段也可能將會是在這些「蝦仁」區塊的所在。

Photo Credit:  lohasteru  CC BY ND 2.0

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