如果房子是你的,最好還是登記在自己名下

如果房子是你的,最好還是登記在自己名下
我們想讓你知道的是

借名登記是把自己的不動產暫時先登記在別人的名下,但形式上登記在別人名下的不動產,一旦登記名義人以所有權人自居,對外向銀行設定抵押借款、或進行其他處分該不動產的行為,這些法律行為仍會有效。

在處理實務案件的過程中,常常會不自覺發出「台灣人真的是太聰明了!」的驚嘆。而會讓我發出這個驚嘆的案件類型之一,就是今天要跟大家介紹的借名登記。

什麼是借名登記

簡單的來說,借名登記就是不動產的登記名義人和實質所有權人不相符的情形(依目前實務見解,針對存款可否成立借名登記契約存有疑義,所以以下討論暫且排除動產的部分)。

事實上,目前在《民法》債篇可以找的到相關規定的27個契約中,並沒有將「借名登記」契約放入。但實務上仍然經常看到借名登記契約的原因,不外乎是因為部分不動產取得有一定的資格限制(例如軍宅)或為了「節稅」的考量等因素,而發展出這個神奇的法律概念。

借名登記易生糾紛的原因

不過,大家別忘了,借名登記是把自己的不動產暫時先登記在別人的名下,但依現行《民法》規定,關於不動產物權歸屬的認定,原則上還是以登記為主。也就是說,形式上登記在別人名下的不動產,一旦登記名義人(即單純出名字的人)以所有權人自居,對外向銀行設定抵押借款、或進行其他處分該不動產的行為,這些法律行為仍會有效,而導致實質所有權人的財產權遭受損害。

借名登記記得做成書面

如果還是有成立借名登記契約的需要,該如何保障實質所有權人的權益呢?

目前實務上,就當事人針對特定不動產是否存有借名契約契約的認定,不外從幾個面向判斷:

  1. 該不動產由何人出資購買?
  2. 成立借名登記後,何人實際使用該不動產?
  3. 所有權狀何人保管?
  4. 因持有該不動產所衍生的相關費用,如地價稅、房屋稅等,由何人負擔?

除了上面的判斷因素之外,最根本的做法,還是建議雙方將借名登記的標的、支付資金過程、及日後由何人實際使用不動產等事項,一一書面明文約定清楚,並將契約進行公證,以免日後一方反悔不願將不動產回復登記給實質所有權人,而產生爭議喔。

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本文經賴佩霞律師授權刊登,原文發表於此

責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航