《租事順利》:租約分為「包租代管、個人房東、企業房東版」三種類型,都是拜張淑晶所賜

《租事順利》:租約分為「包租代管、個人房東、企業房東版」三種類型,都是拜張淑晶所賜
Photo Credit: 旻津 吳 CC BY-SA 2.0
我們想讓你知道的是

雖然法律沒有要求租約一定要簽書面,但是為了有憑證不要產生爭議,也不要變成不定期租約,所以通常會簽訂一本租約。其中,租約還分成三種。

唸給你聽
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文:蔡志雄

房客該適用哪一種租約?口頭訂租約就有效

我當律師,常常遇到有人問我一個問題:「律師,我去看了一間房子,也付了錢說好要租了,可是還沒有簽約,是不是租約無效我可以把錢拿回來?」

基本上會這樣問,一定是以為租約一定要簽白紙黑字,也就是一定要在一本租約上簽名才會生效,但這樣的觀念其實是錯的。

想一想,我們每天去外面吃飯,或者買水果,有跟老闆簽一本白紙黑字的合約嗎?沒有啊!可是可以講吃飯跟買水果的合約就因此無效嗎?不是。即便沒有簽約,可是當我們跟老闆說來個75元的排骨飯,或者25元一斤的柳丁買兩斤,老闆也願意賣,吃飯跟買水果的合約都已經生效了。

因為法律並沒有要求吃飯跟買水果一定要簽立書面,這叫做「不要式行為」,至於有些法律規定一定要具備書面形式的,例如像是結婚、離婚,一定要有結婚證書或離婚協議書這一類的,叫做「要式行為」。

而租房子,就跟吃飯還有買水果一樣,都是屬於「不要式行為」,所以一旦跟房東講好要租房子,錢也已經付了,這個租約就算有效了。你說多少錢要租,房東也願意按照你講的金額租給你,這個租約就合法成立了,不會因為沒有簽白紙黑字的租約就無效。

但是啊,畢竟是租一個房子,重要的事情包括像租金、租約期間、押金、修繕責任、可不可以轉租等等,如果沒有一個白紙黑字的憑證,會不會日後房東跟房客一人講一種話,也很容易發生糾紛,而且根本無從認定誰在說謊。

因此,即便租約沒有規定一定要簽紙本的租約才合法成立生效,但房東房客之間最好還是要簽租賃契約,避免對租約的內容日後產生爭執。而且,法律有特別規定,一年以上的租約如果沒有用書面字據訂立,就視為是不定期限的租賃。

變成不定期租賃會怎樣?

原則上如果是不定期租賃,那房客就賺到了。定期租賃有一個到期的時間,例如是年底12月31日,租約到了那一天,房東可以說:「ㄟ,我們租約到期了,我不要再租給你了」。同樣,房客也可以說:「ㄟ,租約到期了,我不要跟你租了」。相反的,租約變成不定期租賃會怎樣呢?不定期就會變成沒有一個「ending的時間」,房東就沒有辦法說到期不要再租了,這時候該怎麼辦呢?

在過去,除非發生土地法一百條規定的情形,房東才可以請房客搬家,像是房東要收回自住或重新建築、房客違反規定轉租給別人、房客積欠租金額,用擔保金抵償還欠二個月以上、房客以房屋供違反法令使用、房客違反租賃契約、房客損壞房屋或附著財物不為相當賠償。換言之,只要房客有照時間繳租金,也沒有違約,那房東就無法自行把房客趕走,必須跟房客協商,而且通常要付一筆搬遷費,才能把房客請走。

聰明的人一定會想到,那房東就說我要把房子收回來自住就好啦!但事情也沒有這麼簡單,既然房東本來把這間房子租給房客,代表房東有別的地方可以住,才有辦法把多出來的房子租出去。也不能突然莫名奇妙就說要收回來自住,是家裡人口突然增加?或者有家人從國外回來需要更大的空間?當房東房客有爭議時,法院當然會要求房東要提出一個合理收回自住的理由跟證據,提不出來還是會被駁回的。

以上的處理方式在租賃專法(租賃住宅市場發展及管理條例)施行之後又有所不同了,因為租賃專法第十條規定出租人可以提前終止租賃契約的理由,並未限制僅針對定期租約,所以解釋上對於不定期租賃應該也可以適用,而且租賃專法相對於土地法及民法為特別法,所以應該優先適用租賃專法的規定。

包括承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償、承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經催告仍拒繳、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人、出租人為重新建築而必要收回以及依其他法律規定得提前終止租賃契約等等的情形,即便已經變成不定期租約,出租人還是可以提前終止租賃契約。但同樣的,假如沒有發生以上狀況,房東還是無法自行把房客趕走。

所以原則上租約一旦變成不定期,房客就可以住爽住滿,對房東而言相當麻煩。

但是要注意一點,不定期租約也不全然對房客都是好處,因為已經變成不定期限了,所以房東有權利要求依房屋價值的昇降,請求法院調整租金,房客有被調漲租金的可能。

好吧!回到我們前面講的租約,雖然法律沒有要求租約一定要簽書面,但是為了有憑證不要產生爭議,也不要變成不定期租約,所以通常會簽訂一本租約,那麼,簽訂哪一個版本的租約就很重要了。

啥?租約還有分版本啊!沒錯,而且租約還不只有兩種,總共有三種。

租約的種類

其實,租約分這麼多種,都要拜一個人所賜,她的名字叫做「張淑晶」,沒錯,就是曾經在媒體上轟動一時的惡房東張淑晶。因為她跟房客之間的糾紛,租約裡頭的規定欺負房客就算了,居然還會憑空生出房客沒看過的內容,讓政府意識到房客的弱勢,於是展開一連串租賃制度的變革。

首先,在2017年1月1日開始實施新制租約的「應記載及不得記載事項」,只要是企業房東,通通要適用這個版本,而且效力很強,政府規定應記載事項沒寫在租約裡的,自動生效;不得記載事項還寫在租約裡,這部分就會無效。

應記載事項例如押金最高不得超過兩個月租金總額、要載明水電及相關稅費負擔方式、租賃雙方可不可以提前終止租約、違約賠償金額最高不得超過一個月租金、房屋返還點交手續以及未返還房屋違約金計算等等。

不得記載事項包括不得約定拋棄審閱期間、不得約定廣告僅供參考、不得約定房客不能報稅、不得約定房客不能遷入戶籍、不得約定房東稅金增加由房客負擔等等。

回顧張淑晶跟房客之間發生的糾紛,張淑晶讓房客使用的電卡費用較高、規定超高的違約金,這在應記載跟不得記載事項裡面都有相應的規定,因此,還有媒體將新制租約戲稱為「張淑晶條款」。

要保護房客,光靠一套新制租約是不夠完整的,因此政府接著在2018年6月27日開始實施租賃專法,其中有幾個重點,一個是制定了個人房東所適用非消費關係的租約,也就是應約定及不得約定事項,另一個則是包租代管行業證照化。

所以講到這邊,已經出現了兩種版本的租約,一種是企業房東適用的應記載及不得記載事項,一種是個人房東適用的應約定及不得約定事項。

個人房東?企業房東?

那麼第一個問題就來了,為了決定要適用哪一個版本的租約,如何區別房東究竟是企業房東或是個人房東呢?

按照內政部在租賃專法實施前新聞稿的說法,只要反覆實施出租行為,非偶一為之,並且以出租為業,通通都算是企業經營者,所以就算房東只有一個房間出租,只要房客搬走了房東繼續招租,就算是反覆實施出租行為,這就符合企業房東的定義,於是要適用應記載及不得記載事項。

那麼,當房東只有一個房間出租,第一次租出去算個人房東,所以適用應約定及不得約定事項,但第二次招租算反覆實施,立刻又變成企業房東,換成要適用應記載及不得記載事項,我認為這樣的說法其實大有問題。

而且,內政部做成新聞稿的當時,租賃專法尚未實施,所以還沒有個人房東適用的應約定及不得約定事項出現。既然現在有了,等於企業房東跟個人房東都有所規範了,內政部區別企業房東的定義,也應該要做出調整才對。

租屋
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應記載及不得記載事項 vs. 應約定及不得約定事項

應記載及不得記載事項與應約定及不得約定事項除了適用對象不同,一個是企業房東,一個是個人房東,究竟在內容規定上有什麼差異呢?

我們前面提過,出租凶宅要告知只出現在應約定及不得約定事項裡,除此之外,應約定及不得約定事項還比應記載及不得記載事項多了幾項更嚴格的規定,包括:

  1. 電費不得超過台灣電力公司夏季用電量最高級距每度金額
  2. 房東應出示有權出租的證明文件及身分證
  3. 房客也要出示身分證
  4. 房客遺留物處理方式明文列入應記載事項
  5. 房東同意轉租以及出租人修繕範圍有一定格式
  6. 房東與房客提前終止租約事由增加並明定通知期間

除此之外,其他規定幾乎與應記載及不得記載事項大同小異。

而且還出現一個很弔詭的現象,個人房東適用的應約定及不得約定事項,居然比企業房東適用的應記載及不得記載事項在規定上更嚴格,照道理應該是企業房東要適用更嚴格的規定才對。所以合理推估,應記載及不得記載事項在不久的將來,應該會修正變得跟應約定及不得約定事項更類似才對。

包租代管

這樣兩種租約算是說完了,那還有第三種租約咧?沒錯,在講第三種租約前,要先介紹包租代管這個行業。

包租代管是存在很久的行業,而且,向來租屋市場都是處於檯面下,也因此,附隨在租屋市場底下發展的這個行業向來都是鴨子划水,默默耕耘,低調低調再低調,幾家本來就頗有規模的包租代管公司,像兆基、永勝、幸福久久窩,也許有不少人沒聽過。跟房仲業相比,例如像永慶、信義,應該不會有人沒聽過,所以現階段包租代管業在市場知名度上還差了房仲一大截,隨著政府努力推廣促成包租代管業的發展,未來知名度也會慢慢提升。

包租代管用白話來講,就是二房東的意思。像「張淑晶」就是二房東,而張淑晶也算是創下二房東的歷史了,應該從來沒有二房東的媒體聲量像她那麼高。但這也是因為之前經過媒體大篇幅的報導,才會讓張淑晶惡房東事件廣為人知,在媒體還沒有曝光前,張淑晶也是低調在各地經營,各地受害的房客在之前也是鮮為人知。

就是因為張淑晶事件,個人二房東既無證照,又缺乏保障機制,萬一跟房客產生糾紛,還可以易地經營,到處流竄,政府認知到二房東必須立法加以規範,於是在租賃專法中將包租代管行業納入,兩者合稱租賃住宅服務業,仿照規範仲介代銷業之方式,要求從事包租代管行業必須取得證照,以公司型態經營,而且必須先加入公會繳納保證金,領得登記證才可以營業。

用公司型態經營,跟個人就會有很大的不同,畢竟公司有資產,而且是要長期經營,會注重商譽跟口碑,個人經營一旦出現問題可能擺爛不管,或者常常有人換了一個名字繼續經營,就當作神不知鬼不覺,但公司的話跑得了和尚跑不了廟,有利於管理,對於房客也比較有保障。

更重要的是,從事包租代管業都必須依照租賃住宅服務業營業處所數以及經營規模來繳存營業保證金。

一旦發生了可歸責於包租代管業的事由不能履行契約,導致房客受到損害,就由包租代管業負賠償責任。另外,包租代管業對於受僱人執行業務的故意或過失導致房客受到損害,包租代管業應與受僱人負連帶賠償責任。

以上二種情形,房客都可以向租賃公會全國聯合會請求代為賠償,只要房客取得對包租代管業或受僱人的執行名義或者經過基金管理委員會調處決議支付的話,可以直接在包租代管業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向租賃公會全國聯合會請求代為賠償,較不用擔心會因為沒有財產可供執行而落空。

至於包租跟代管,是兩種不同的經營型態。所謂包租,就是業者跟屋主簽長期租約,把房子包了下來,然後再轉租出去。至於代管則不一樣,應該要切成「代租」+「代管」兩階段。

「代租」就是幫屋主找到房客,然後讓屋主跟房客簽約,這是第一階段,之後屋主就將履行租約的部分,例如像交屋、收租金、修繕房屋、到期收回房屋等事項也委託給業者,這就是「代管」。

附帶一提,因為「代租」+「代管」是幫屋主找到房客,然後幫屋主管理房屋,在幫屋主找房客這部分牽涉到「租賃仲介」,所以需要仲介的證照,之後幫屋主管理房屋則需要租賃住宅服務業證照。至於包租業,因為已經跟屋主簽了長期的租約,之後是以自己當房東的身分跟房客簽約,沒有租賃仲介的行為,所以只需要租賃住宅服務業證照即可。

包租

業者跟屋主簽長期租約,由業者擔任二房東轉租出去。

代管

代租(第一階段)

幫屋主找到房客,由屋主跟房客簽約。

代管(第二階段)

由業者負責履行租約等事宜,包括交屋、收租金等。

三種租約類型

從以上的對照可以知道,代管業的租約是屋主跟房客的租約,如果屋主是個人房東,這部分就適用個人房東應約定及不得約定事項,假設代管的屋主是企業房東,那麼就適用企業房東應記載及不得記載事項。

至於包租業是業者自己跟房客簽約,而包租業者一定是企業經營者,那麼,跟房客簽約就適用新制租約也就是企業房東適用的應記載及不得記載事項就好了,不是嗎?

錯!租賃專法特別規定,包租業者跟房客的轉租契約書,其定型化契約應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之,所以又跑出另一套租約。喏!第三種租約出現了。

第一種租約是「企業房東」使用的應記載及不得記載事項,全名為「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。

第二種租約是「個人房東」使用的應約定及不得約定事項,全名為「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。

第三種租約是「包租業者」使用的應記載及不得記載事項,全名為「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」。

所以,房客要根據你遇到的房東有不同身分,而適用不同的租約版本。

以上這些租約內容,在內政部不動產資訊平台「契約書下載」當中都可以找到,包租業者使用的轉租應記載及不得記載事項從2019年6月1日開始施行,房客在尋找租屋簽約之前,可以到內政部不動產資訊平台先下載來看看內容。

如果房東拿出來的租約,主要是參照政府版本,那代表是一位循規蹈矩的房東,如果房東的租約內容跟政府版本天差地遠,那就要特別警惕小心了!畢竟政府版本內容主要是保護房客而設計,如果房東用的根本是自己的版本,或者私下把政府版本竄改一大堆,顯然是為了要保障房東自己,那房客也要懂得選擇有利於自己的版本來自我保護才行,前提當然要先清楚政府租約版本的內容。

政府都已經花費這麼多心力,弄了這麼多套保護房客的租約版本,房客要租屋之前最起碼先看一看吧!要不然怎麼判斷房東的租約跟政府的版本是不是一樣?因此,本書特別把三種租約的內容通通放在附件,方便大家在租屋前參考,簽約時也可以拿出來比對。

關於應記載及不得記載事項以及應約定及不得約定事項,如果不是念法律的,可能會覺得很陌生。其實,會用應記載及不得記載事項的字眼,那是因為契約雙方,一邊是企業經營者,一邊是消費者,所以必須適用消費者保護法當中有關定型化契約的規定,這是政府為了預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約的公平化,會選擇特定行業擬訂定型化契約應記載或不得記載事項一體適用。

至於應約定及不得約定事項,因為不具備消費關係,例如房客是個人,房東也是個人的情況下,沒有一方是企業經營者,就不適用定型化契約,因此用應約定及不得約定事項的字眼來跟應記載及不得記載事項做區隔。

除了以上的差別,其實要理解應記載及不得記載事項以及應約定及不得約定事項,從字面上來了解是最簡單的。所謂應記載跟應約定事項,就是叫你在契約裡一定要這樣規定,如果契約裡少了這些規定,那麼這些應記載跟應約定事項還是會自動變成契約內容。至於不得記載跟不得約定事項,就是叫你在契約裡不能這樣規定,如果還是這樣規定,那麼這些違反的規定就會無效。

另外要特別注意,縱使房東使用的契約違背了不得記載事項或不得約定事項,通常那也只是違背的這一部分無效而已,只要除去該部分,契約依然可成立的話,該契約的其他部分,仍為有效。

書籍介紹

本文摘錄自《租事順利:從挑屋、簽約到和平分手,房東與房客都要懂的租屋金律》,三民出版

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作者:蔡志雄

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Photo Credit: 三民出版社

責任編輯:游家權
核稿編輯:翁世航