武漢肺炎「租賃契約」法規:生意不好繳不出房租,可以終止契約嗎?

武漢肺炎「租賃契約」法規:生意不好繳不出房租,可以終止契約嗎?
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我們想讓你知道的是

如果餐廳因為武漢肺炎疫情導致經營不善時,可不可以主張是一種「不可抗力」而減輕或免除契約責任?這裡必須先討論《民法》所規定給付不能的觀念,釐清什麼情況才算是「無可歸責之事由」。

文:莊凱閔律師(有澤法律事務所)

A公司向B公司承租一店面經營餐廳之用,租約約定租金按月給付,且租賃10年期間應逐年調漲租金,但在租賃期間內,A公司得支付6個月租金後提前終止租約。

A公司與B公司簽約後,原本始A公司餐廳生意良好,但經過兩年後,發生了新冠肺炎(武漢肺炎,COVID-19)疫情,導致A公司餐廳的生意一落千丈,甚至積欠B公司租金。

A公司不堪虧損,因此主張因為發生不可抗力事由,應可免除積欠的租金,也毋庸支付6個月租金就可提前終止租約。但遭到B公司拒絕。

在日常一般生活中,租賃是相當常見的法律關係,舉凡消費者的租屋、租車,各行各業承租店面或百貨公司櫃位,基本上都屬於租賃關係的一種。租賃關係的特徵是契約會繼續存在一段期間,期間內當事人持續性地履行才能達成契約目的,只是期間長短有差異而已,屬於繼續性契約的一種。由於繼續性契約的特性,在契約完全履行完畢之前受到重大情事變化的影響會更加地顯著,因此不可抗力事由與情事變更原則適用的機率就會相形地提高。

回到前述案例,若因為武漢肺炎疫情導致A公司餐廳經營不善時,A公司可不可以主張是一種不可抗力事由而減輕或免除契約責任?這裡必須先討論《民法》所規定給付不能的觀念。

什麼情況,才算是「無可歸責之事由」?

給付不能是《民法》規定契約責任的一種態樣,指的是契約內容無法履行。但是責任的成立必須以有無可歸責之事由為前提,如果是因為故意或過失這樣可歸責於債務人之事由導致契約內容無法履行,債務人自然應負違約責任。但相反地,像不可抗力這樣不可歸責於債務人的事由,發生債務人給付不能時,就可免除給付義務,毋庸負違約責任(《民法》第225條)。此時相對應地,另一方契約當事人也可以主張免為對待給付(《民法》第266條)。

但法律不能望文生義,也不是純粹說文解字。

上述給付不能之情形,法律概念上是指換成任何人都無法給付該契約標的,並不包括債務人自己陷於無資力之情形,以金錢為標的之債務也不屬於給付不能之範疇。因此,B公司出租的店面,並沒有因為新型肺炎的流行而導致喪失房屋原有功能或不能利用,A公司就不能主張免付租金。A公司所負的給付租金債務又屬於金錢債務,因此A公司不能以武漢肺炎流行導致經營不善為理由拒付租金。

可以用「影響生意」當理由來調整租金嗎?

其次,A公司可否主張情事變更原則來調整租金?關於這個問題,涉及到《民法》第442條但書的特別規定。

《民法》第442條規定租賃物為不動產時,因為價值的昇降,契約當事人可以請求法院增減租金,可是但書規定「定有期限之租約」不能請求增減租金。由於第442條為《民法》第227條之2情事變更原則之特別規定,因此發生了一個法律解釋的疑義:定有期限之不動產租約可否依據《民法》第227條之2規定請求增減租金?關於這個問題,法院見解的傾向大致上是認為定有期限之不動產租約,如果是基於價值昇降以外之因素時,仍然可以主張依據情事變更原則調整租金。

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此外,A、B二公司租約約定租金應逐年調漲,應是雙方考慮過並同意分擔物價漲幅風險的商業條件,但是簽訂租約後卻發生了武漢肺炎流行這樣影響經濟發展的重大變故,法院裁判曾經認為台灣於2003年間因為SARS疫情之擴散導致影響營業之情形,符合《民法》第227條之2所稱之情事變更,因此A公司亦可以援引情事變更原則,請求法院減少租金調漲幅度。

什麼狀況下可以不用繳「違約金」?

另一個值得討論的議題是違約金。

為了確保契約之履行,雙方在契約中通常會約定違約金,種類又區分懲罰性違約金與損害賠償總額預定違約金,違約金實務上運用之優點在於可相當程度地減輕債權人的舉證責任。違約金之金額多寡原則上屬於契約自由範疇,但違約金約定過高時,可以請求法院酌減違約金(《民法》第252條)。

回到前述案例,A、B二公司租約約定支付6個月租金就可提前終止租約,是否屬於一種違約金?法院見解認為「租賃契約約定承租人」支付一定金額的租金後可以提前終止租約,性質上是保留終止權的代價,並非違約金,不適用違約金酌減的規定。因此A公司如果不是如前述繼續租約並依情事變更原則主張調整租金,而是要主張終止租約時,恐怕仍然必須支付6個月租金之後才能提前終止租約。

(本事務所文章主要係以法院裁判、主管機關案例改編而來,但由於各案例事實狀況與細節均不同,且本事務所文章係解說一般性法律原則,因此不能將結論直接推導於任何個案使用)

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航