全球股災進行式,「錢進房地產」真的最安全嗎?

全球股災進行式,「錢進房地產」真的最安全嗎?
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我們想讓你知道的是

臺灣房地產市場的價格依舊處於高檔位置,相較於這段時間價格已經向下修正很多的股票、美國公債或者黃金,價格依然高檔的臺灣房地產,未來下跌的機會應該更高。

自2月中旬起,武漢肺炎疫情在歐美大爆發,連帶讓道瓊等美三大指數一路崩跌,從2月下旬的相對高點起算,跌幅都高達25%以上,逼使聯準會3月連續兩度緊急召開FOMC會議,並將利率降至金融海嘯時期的0-0.25%,然而到目前為止,寬鬆貨幣政策迄未能恢復美金融市場的信心。

除了股票大跌以外,債券、黃金等以往被視為空頭時期最佳的避險標的,在這波資金大逃殺中,一樣有著明顯的跌幅。因此,開始有一種說法是,房地產才是當今全球股災中,最能保值的投資標的;也有另一種看多房地產的理論,認為因為全球利率很難再回升,因此不用擔心未來房貸,會因為升息而變的沉重,所以此時也是自住者不錯的進場時機。

台灣的房價穩定,可能是因為「無量無價」

為什麼黃金跟美國國債這次沒有發揮避險的功用?這是因為這次全球金融市場的崩跌,來自於市場對於未來經濟景氣信心不足,所以在起跌段,任何的投資標的都會成為市場恐慌下的犧牲者,所以公債跟黃金一樣成為投資者拋售的標的,但從公債、黃金跟股市間跌幅明顯小於股票市場來看,就算市場在恐慌,但公債跟黃金依舊具有較佳的抗跌性。

那幾乎沒有跌價的台灣房地產,不就是更完美的避險標的嗎?如果房地產是在成交量正常的前提下,價格依舊能持穩,那房地產的確是良好的避險標的,但目前台灣房地產市場處於「無量無價」的狀況,買方希望等到像之前SARS那樣的破盤價,賣方則不願降價求售,所以與其說是現階段台灣房地產沒跌價,不如說是因為買賣雙方對價格的差異太大,導致成交量極度萎縮,沒有成交量,自然也就沒有價格的變化。

再者,以台灣受薪階級的收入來對比,台灣房地產市場的價格依舊處於高檔位置,相較於這段時間價格已經向下修正很多的股票、美國公債或者黃金,價格依然高檔的台灣房地產,未來下跌的機會應該更高,除非房地產市場能找到有能力,而且有意願出更高價的買方。

也因為台灣房地產價格仍處高檔,儘管未來全球可能會處在低利率、零利率,甚或負利率的環境下,但以目前台北、新北都會區購屋,動輒千萬起跳的房屋貸款來看,就算完全不要繳利息,20年期貸款每個月至少41600元的本金還款壓力,應該也不是多數家庭可以輕易承擔的財務負擔。

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台灣的房地產還有下降空間,先別急著進場

所以,在當下這種對未來景氣悲觀的氛圍裡,我會建議財力及心裡可以承擔價格高度起伏者,反而可以開始從已經大幅折價的股票市場裡,找找看有沒有掉到沙堆裡的黃金可以撿,如果不想讓自己坐在雲霄飛車裡投資,那麼分階段逢低承接黃金等避險標的,也是一種不錯的投資策略。如果風險承受度更低者,乾脆現金為王也是個低風險的選擇。

然而,如果在此時以房地產做為投資標的,就好像全世界金融市場都在忙著去化債務槓桿,結果房地產投資者卻在增加自己的債務負擔(除非投資者可以完全不憑藉銀行貸款來購屋投資),如果未來金融市場還有下一波跌勢,此時擴張財務槓桿的最壞下場,就像股神巴菲特的名言:潮水退了,才知道誰沒穿褲子!

最後,如果武漢肺炎疫情真對全球供需兩端產生非常嚴重的衝擊,台灣的房地產市場,也很可能會出現從豪宅開始的降價求售的「去槓桿化狀況」(例如最近板橋地區豪宅,已經出現千萬賠售的案例),屆時房地產價格,恐怕也會開始面臨向下修正的壓力。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航