《錢進法拍屋,18%輕鬆賺》:超便宜的凶宅,該不該下手投資?

《錢進法拍屋,18%輕鬆賺》:超便宜的凶宅,該不該下手投資?
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我們想讓你知道的是

如果上述有些問題是你無力解決的,那麼基本上就算房價再便宜,我都不建議你買下這房,例如凶宅、海砂、輻射……等都是,因為銀行在核定房貸時,上述這些因素都是銀行不願意承貸的因素。

文:法拍小哥

花錢學經驗,好物件不會自動送上門

當你確定某個物件的地點及周邊環境良好,就算是問題屋況你也可以試著自己解決,那麼在議價時,你自然有藉口殺到合理區間!這種情況若真的發生,那麼我要恭喜你,因為你買到的肯定就是Apple超值物件了!

在買房子的時候,我認為有兩個很關鍵的地方一定要注意:

  1. 確定有無重大瑕疵
  2. 觀察主建物是否有結構性的問題

首先是有無重大瑕疵,例如凶宅、海砂、輻射等無法後天來解決的問題,再來就是結構受損。畢竟結構受損的房子,很難用後天的方法來彌補。所以上述兩件關鍵是我在評估一間房子好壞時,一定要釐清的重點。

記得某次曾與合夥人在評估買進房子之前,大家討論了地段、環境、屋況、價格等狀況,了解到這間房子已經十幾年沒住人,屋內現況幾乎跟廢墟沒兩樣,加上價格低於市價的六折,也請了技師來評估此物件的狀況是否可以處理,仔細檢查房屋內的梁柱、天花板、鋼筋狀況後,全部確認才出價買進。

然而就在施工拆除過程中,工班發現樓地板不太穩,檢查後這才發現,地下室的梁柱已經出現大裂痕,屋主雖然打了大大的H鋼來支撐建築物的結構體,但還是不穩……。這其實就是我們當時在評估屋況時,沒有到地下防空避難室檢查,導致忽略了地基的主結構狀況,也因為這樣的瑕疵,導致這個案子無法依照原本計劃施工。

在經過一番討論後改為一般的三房兩廳住家模式,施工材料則選用比較輕的建材,例如使用矽酸蓋板隔間,白磚隔間、材質盡量能輕則輕,最後裝潢成本花了50萬,幸好當初買下的價格確實便宜,施工完畢後賣出,還是有一點點的利潤回饋,算是有驚無險地完成了這樁交易。

從這個經驗中我們可以學習到,一間房子之所以便宜賣,肯定有原因。決定買下之前一定要觀察所有能看到的問題,例如建築結構、社區鄰居、重大瑕疵,屋況(漏水、壁癌)、屋主財務狀況等,只要確認是自己可以解決的狀況,購買時的經驗多了,便可用這些來當作談判、議價的籌碼,解決這類問題,那你就可以善用這些你解決問題的能力。

有天當你找到一個物件地點沒問題、屋況問題你也可以自己解決、價格又有辦法殺到有利潤的區間,那麼恭喜你,因為你基本上應該買到的就是「Apple物件」。

而反過來說,如果上述有些問題是你無力解決的,那麼基本上就算房價再便宜,我都不建議你買下這房,例如凶宅、海砂、輻射、主結構破損、旁邊有福地……等都是,因為銀行在核定房貸時,上述這些因素都是銀行不願意承貸的因素。因為銀行也會考量,未來若借款人還不出錢,抵押品被銀行拿去法拍市場時,可能也無法順利拍賣到好價格,如此一來,銀行借出的這筆錢就有變成呆帳的可能。

短短3小時內就簽約,市價5折買好屋

再舉一個例子跟大家分享,買房子快速地下好離手肯定是必須的!前些時候買下了一間房子,主建物、主體結構都算OK,地段位於某個商業區內,週邊的生活機能完善,唯一美中不足的是,房子旁邊有一塊300坪的空地,目前供做停車場使用,再往前一點有個公園預定地,前景不明……。但因為這間房子已經十多年沒有住人,所以屋況蠻糟糕的,例如陽台有漏水,公共區域的部分,像是樓梯間的屋凸因太久沒人使用,導致水泥塊崩落、鋼筋也裸漏出來了。

我隨後又再去確認一下屋況,發現頂樓曾做過防水,所以主建物的天花板狀況還算好;但陽台雜草叢生,植物的根部在水泥表面生根,所以導致附屬建物的陽台部分出現漏水情況。

仲介私下向我透露屋主是一對夫妻已經離婚所以急售,也就是說,這個物件目前沒有底價,只要我出價,他便可去跟屋主談。也因為我已前後去看了這個物件好幾回,確定整體條件可行,於是我當下就以市價的5折出斡旋。最後幾經周旋,就在我多加了10萬元後,這個案子便成交了。

銀行已估價的房子,居然不能核貸

在買下這間低於市價5折的房子之前,我曾打了一通電話給自己認識的銀行專員詢問估價,並且傳了謄本給他,請他幫忙。銀行後來回覆我,初估此地段的房子,每建坪價格為13萬元。

後來,等我買下房子,再把這個案件送到同樣的銀行去申請貸款時,銀行竟回覆我:「因為房子樓下有宮廟,所以拒絕承做貸款!」收到銀行這樣的回覆,讓我當下真的傻眼了,心裡想的是:「我已經在買房之前給你估過價了,你告訴我銀行對於此間房的鑑價金額,現在已經成交了,你才跟說無法貸款!」無名火頓時冒上來…。

其實,在買下這一間房子之前,我也知道樓下有宮廟,了解這樣的因素會降低銀行的鑑定價格,但我心裡的盤算是銀行鑑價再打9折。但因為取得價格為市價5折夠便宜,所以我當下也就不以為意,但是現在居然收到銀行通知向我表示「鑑價部門不願意核貸」,這叫我如何是好?

其實我也明白,對於房市交易,銀行一直以來都是站在比較保守的立場,我也認知到這間房子若無法順利償還借貸金額,將來送進法拍市場,價格可能會再更低……,但無論如何,總不至於是完全不核貸的情況。

但結果既是如此,我也只好認了,後來再多跑幾家銀行試試看,最後還是順利核貸下來了。

從這個經歷來看,我會建議大家在跟房仲出價買房子之前,先把物件送銀行做估價,的確是一個很重要的步驟,但銀行的初估並不代表最後真的會核貸這些金額給你。所以,為了避免同樣的情況發生,我建議大家可做一些方法來避免:

  1. 要出價之前找兩家以上的銀行做估價 
  2. 找認識的代書,請代書協助作業 
  3. 查詢實價登錄的價格 
  4. 大樓華廈建議查詢「樂居」網的價格行情
  5. 多打聽並熟記銀行眼中的瑕疵因素

相關書摘 ▶《錢進法拍屋,18%輕鬆賺》:想投資法拍屋,先學會如何看法院公告

書籍介紹

《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》,時報文化出版
.透過以上連結購書,《關鍵評論網》由此所得將全數捐贈聯合勸募

作者:法拍小哥

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小資族的不動產煉金術(立封)
Photo Credit:時報文化

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航




元宇宙新生代-COVID世代來了!品牌如何接招?

元宇宙新生代-COVID世代來了!品牌如何接招?
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我們想讓你知道的是

生活及成長於Covid-19疫情中的世代橫空出世,面對習慣虛擬化、線上化的C世代,品牌更要及早準備接招。PChome 24h購物也看準商機搶先出手,推出iPhone 14訂閱方案、開設線上立陶宛館等服務,滿足C世代習慣遠距、享受體驗服務的特性!

當市場還在摸索Z世代的消費輪廓和行銷趨勢時,一波C世代大軍已然橫空出世,C世代意指Generation COVID,這波C世代大軍生活及成長於Covid-19疫情中,因為實體接觸的機會被隔離,他們可能沒有畢業典禮、沒有實體接觸國外的機會,或是從進入社會工作都是遠距。eMarketer即指出,疫情期間,消費者前往實體通路次數減少了42%,透過網路消費則反增了54%,大疫情時代使非接觸經濟的發展更躍進,C世代也因此更擁抱科技,甚至可能將成為生活在元宇宙的第一個世代,也將逐漸影響行銷趨勢。

元宇宙當道 C世代透過雲端群聚

C世代與同儕們的互動以線上為主,手機、電腦的線上裝置成為探索世界的工具之一,在學習和工作上也習慣遠距離,許多線上軟體也開發出新功能幫助C世代在元宇宙中群聚。其中Gather Town就是一個例子,雖然是一種視訊軟體,但是更像是一款遊戲,使用者可以自行設定角色,透過角色扮演和他人互動,也可以建立屬於自己的虛擬空間,在裡面開會、上課、進行遊戲等。品牌觀察到新世代的轉變,也紛紛開始與Gather town合作,如HP在Gather Town中開設元宇宙線上分享會,透過四大區域場館跟使用者互動,除了有遊戲區外,同時還展示旗下商品及優惠,並能直接找到折扣跟賣場,此外還能在裡面跟名人交流;台北市稅捐稽徵處也在Gather Town上開設線上展覽館,透過互動解謎,幫助民眾學習各項租稅知識,讓硬知識也能透過符合C世代的方式傳播。

HP在Gather_Town開設線上分享會,運用虛擬互動,在元宇宙中貼近C世代。
Photo Credit:爆米花數位
HP在Gather Town開設線上分享會,運用虛擬互動,在元宇宙中貼近C世代。

被封鎖的國界 C世代追求不出門能買天下物

因疫情影響,各國封鎖國界超過一年,截至目前為止,台灣人民也還無法自由地出國,C世代是喪失許多地球村公民權益的一代,失去很多跨國界交流的實體機會。許多品牌也趁機推出服務,協助消費者消弭疫情和國界的阻隔。

C世代少有出國的經驗,與此同時航空業和旅遊業也大受打擊,為了滿足消費者對於出國旅遊的渴望和對於品牌的熱度,新加坡航空之前在旅展中打造飛行旅程體驗區,讓體驗者戴上VR眼罩,探索新航A380的客艙,透過預先體驗培養品牌認同感。在疫情初始時,立陶宛主動贈與台灣疫苗,也讓國人對於這個遠在波羅的海的國家開始有了感恩之情和好奇心,但苦於疫情還是無法實際到當地體驗,PChome 24h購物與立陶宛企業局為了深化台立兩國的交流和滿足C世代消費者,共同開設「立陶宛館」,日前也在站上正式試營運,進駐立陶宛10大品牌,幫助C世代消費者不出國,透過熟悉的科技操作,就能品嘗異國美食,打開對於世界的感官。

PChome_24h購物開設立陶宛館,讓C世代透過最熟悉的手指購物就能嘗到異國好
Photo Credit:爆米花數位
PChome 24h購物開設立陶宛館,讓C世代透過最熟悉的手指購物就能嘗到異國好滋味。

體驗至上 訂閱制便利創新服務收買C世代的心

相較於產品本身,C世代更加注重享受及購買體驗。因此,若想吸引更多顧客,零售商就必須推出不同以往的服務。訂閱制雖然行之有年,但大部分在民生必需品上,如咖啡、保健食品、生鮮食品或是視聽娛樂方案上,但在智慧型手機這種相較之下使用週期較久的產品上卻尚未有過。對新興世代的消費者而言,智慧型手機不單純只是通訊作用,還包含了品牌信仰,甚至還有奢侈品的體驗,其中Apple年年出新機,即使產品耐用,也還是讓許多年輕人只要出新機就想換,而非等手上舊機無法使用,影響智慧型手機的消費習慣,讓其使用週期縮短。

過去一直傳聞Apple即將推出訂閱制, iPhone 14的發布會上卻沒有發表這項消息,然而全台電商中唯一Apple全系列授權經銷商PChome 24h購物搶先推出了iPhone 14的訂閱方案,訂閱週期為12個月,訂閱期滿後繳回舊機就能換新機,並主打低月付額、免預繳、免押金、專屬保險等服務。PChome 24h購物觀察到iPhone使用者的痛點,在保險服務上也有相對完整的保障,如果在訂閱期間手機不見、或是重大事故需維修,只需付出2,500元的自負額,便能享有一次原機維修或是置換服務。這樣的服務不僅讓C世代更能降低擁抱科技的門檻,進一步完整周邊服務,也因此在網路上掀起一波討論聲量。

PChome_24h購物搶先Apple_____推出訂閱方案,幫助C世代更能擁抱
Photo Credit:爆米花數位
PChome 24h購物搶先Apple推出訂閱方案,幫助C世代更能擁抱科技。

雖然世界已逐漸與疫情共存,但在這段時間內生長的C世代消費習慣,或許已奠定未來幾年內的市場趨勢,面對這群習慣虛擬化、線上化的世代,品牌更要及早準備接招。

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