《錢進法拍屋,18%輕鬆賺》:想投資法拍屋,先學會如何看法院公告

《錢進法拍屋,18%輕鬆賺》:想投資法拍屋,先學會如何看法院公告
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我們想讓你知道的是

對於初入法拍屋市場的新手來說,我建議先把房仲市場的買賣流程跑熟,並且大量研讀許多不動產相關的法律,直到自己對一切流程都熟悉後,再開始進場。

文:法拍小哥

善用民間資訊,讓我趨吉避凶

其實筆者一開始跨入法拍屋市場時,透過司法院公告取得資訊是當時唯一的參考依據,有次因為想要投標一個法拍案子,所以在投標前,我請目前有訂閱透明房訊的朋友幫我查看一下這個案子的現況。他跟我說,這個案子去年已經流標過一輪,上一輪的4拍有人投標,但又被判廢標(因為沒付委任狀)。

還有一次,我發現桃園的一個法拍案子異常的便宜,我首先先瀏覽法院的公告之後,筆錄相關內容讓我覺得蠻正常的。之後我在去查詢一下透明房訊的法拍屋資訊系統,才發現這個物件在之前已經被拿出來拍賣過,並且在之前的筆錄上面清楚載明是曾有人暴斃身亡,但是在這一輪拍賣的時候,不知道是書記官疏忽還是怎麼樣,筆錄上面居然沒有把這個重要的資料寫進去。

實際案例如下圖,兩者其實是同一個物件,但是之前有筆錄上清楚載明,建物內曾有人暴斃身亡,但是這次的筆錄卻沒有登錄記載:

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以上兩個實際例子,都是透過民間法拍資訊系統,讓我們在法拍屋的市場中趨吉避凶的一個很好的實際案例跟經驗。由於這些民間法拍資訊公司的提供的資訊,很多都是法院公告所沒有的,我就二話不說立即加入付費訂閱。因為房地產的金額太大了,必需蒐集好關鍵資訊,才有辦法做最正確的投標決策。如果您也想要透過法拍的方式來買房,建議您熟悉並善用這些資訊平台。

看屋:看懂法院公告

法拍屋在做資料蒐集之前,要先學會如何看法院的公告,我自己在看法院公告時,我的閱讀順序如下:

  • 一、物件地址、狀況
  • 二、是否點交
  • 三、拍賣日期&拍次
  • 四、研究拍賣公告筆錄
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看屋:點交 VS. 不點交

在第三章,筆者跟各位分享了評估房地產物件的SOP,口訣就是「地環屋價」,但是法拍屋跟一般仲介市場的物件不一樣的地方是,法拍屋沒辦法輕易的看到屋況裡面,所以法拍屋在進入評估SOP的屋況、估價時,就需要改變一下方法,方可獲得想要的資訊。

法拍屋跟一般仲介買房子的最大區別就是「點不點交」,標購法拍屋產權是非常清楚,但是法拍屋的「使用權」不太容易取得,買到房子的產權但使用權被別人占用的例子非常的多,所以在標購法拍屋的時候,一定要先思考清楚,房子是否有把握順利的點交,如果有把握可以點交,方才不會標購到套牢屋!

但對於房地產的初學者來說,法拍屋的入門門檻真的比起一般房仲市場困難許多,因為透過房仲購得的房子,買賣雙方都是都在一個你情我願的情況下簽訂買賣的合約書。但是,法拍屋裡面的現住人,很多時候都是被迫走到法拍的情況,所以,債務人基本上是很不願意離開原本的住處。

再者,對於初入法拍屋市場的新手來說,我建議先把房仲市場的買賣流程跑熟,並且大量研讀許多不動產相關的法律(民法、土地法、稅法、強制執行法等),直到自己一看到法拍的筆錄就明白如何處理後續點交事宜、不點交的訴訟等,對一切流程都熟悉後,再開始進場。更重要的是,包括不點交的訴訟、談判等方法,建議大家都要培養清楚有條理的法律攻防策略,如此方可算是拿到投資法拍屋的入場券。

若上述技能尚未練到此等程度,萬萬不可輕易進場,以免把資金卡在房子裡面,得不償失。

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書籍介紹

《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》,時報文化出版
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作者:法拍小哥

以最口語化的說故事方式,與大家分享不動產的煉金模式。正所謂最壞的年代,就是最好的時代。「逢低買進,逢高賣出」,機會是留給準備好的人,事前多做功課,包你殺敵致勝,萬無一失。

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  • 心法4:小資族結稅省很大,且聽作者一一說分明……
  • 心法5:失之毫釐、差之千里─弄懂了,省下500萬;搞混了,買貴150萬!
小資族的不動產煉金術(立封)
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責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航