【520檢視蔡英文-住宅政策篇】「房市三箭」缺了兩箭,「包租代管」事倍功半

【520檢視蔡英文-住宅政策篇】「房市三箭」缺了兩箭,「包租代管」事倍功半
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「房市三箭」的政策方向是對的,執行上卻僅著重社會住宅,縱使推動的努力與績效值得肯定,仍無法整體性應對安居不易的結構性課題,甚至加重社會住宅推動的難度。

文:廖庭輝(洛書,OURs都市改革組織研究員)

蔡英文總統的第一任總統任期即將結束,其政策主張中十分重要的一環便是改革居住問題的「安心住宅計畫」,也就是所謂的「房市三箭」:杜絕房市炒作、健全租屋體系、建二十萬戶社宅。

在四年後的今天,這些住宅政策是否有達成呢?以結論而言,「房市三箭」政策方向是對的,執行上卻僅著重社會住宅,縱使推動的努力與績效值得肯定,仍無法整體性應對安居不易的結構性課題,甚至加重社會住宅推動的難度。

直接興建社宅:給予肯定,持續努力

房市三箭中最為人所知的,便是「八年二十萬戶」社會住宅,很多人誤認為這「二十萬戶」都是政府要直接興建社會住宅。但其實在規劃當中,僅有十二萬戶為「直接興建」,另外八萬戶則是透過「包租代管」,也就是由業者協助經營或轉租民間既有住宅(尤其是空餘屋的部分),讓弱勢民眾在租賃市場中租屋。

而到目前為止,這個計畫的執行進度如何呢?根據《社會住宅興辦計畫》,八年二十萬戶目標是分為兩個階段進行,其中對應到蔡政府當前任期的第一階段(106年到109年)的目標為「四萬戶直接興建,四萬戶包租代管」。

直接興建社會住宅的數量到109年4月為止的資料,包含既有、新完工、興建中與待開工的數量(扣除規劃中),已經達到了38125戶,的確與四萬戶的目標十分接近,必須肯定中央與地方主管機關的努力。

但如果細細檢視,會發現六都以外的縣市在第一階段原本規畫應興建3826戶。而實際上這些縣市目前「既有、新完工、興建中與待開工」的戶數只有102戶,即便加入規劃中的數量,也僅539戶,。

其中關鍵在於「量能」與「土地」兩大問題。目前的社會住宅的興建分工當中,雖然中央可以提供財政、土地取得、融資管道、法制規範等協助,但具體的規劃興建與服務提供,仍然需要仰賴地方政府。在地方公務機關量能不足或意願不高的狀況下,社會住宅的興建進度就會受到影響。

面對這些狀況,中央也預備透過「國家住宅及都市更新中心」直接興建社會住宅。但該中心的量能是否足以承擔龐雜的規劃興建等工作,仍有待考驗。

而土地方面,即便在資源相對豐沛的六都當中,2019年時台中市也出現過標售大片社宅預定地給建商 [1],台北市也曾宣告過因「空屋過多、公地不足」,大幅削減未來社宅興建數量 [2]。

且同樣是公有土地,不同的機關、區位、面積仍有取得難易度與是否適合興建社宅的區別,因此未來當「好取得、適合蓋社宅」的土地逐漸規劃興建完畢後,繼續興建社宅將會越來越艱辛。

包租代管社宅:結構困境未解,事倍功半

直接興建的部分數量仍算達標,包租代管的社宅數量卻不盡樂觀。由於包租代管必須在八年當中完成八萬戶,因此在效率上必須以「一年一萬戶」的進度增長。

因此,「106年包租代管試辦計畫」投入了22.7億的中央經費,且預估一年之內完成「包租包管」與「代租代管」各五千戶,總計一萬戶的目標。但實際上的結果是,在兩年的計畫當中,「包租包管」與「代租代管」僅共達成5157戶的數量,也就是花了預期的兩倍時間,卻只有一半的成果。

是投入的資源不夠嗎?但由於包租代管是同時補助房東(公證費、修繕獎勵、保險費、減稅優惠)、房客(租金補助)、業者(開發費、代管費、包管費、媒合服務費)三方,成本遠比直接興建社會住宅還昂貴,甚至超過租金補貼的兩倍,投入的資源不可謂不大。

有著這麼龐大的資源投入,為什麼包租代管仍然沒有辦法順利推動呢?關鍵在於「配套制度改革不到位」,造成屋源開發昂貴且績效有限。若包租代管要達成進度,屋源只能從「空屋」或「既有租屋」當中尋找。

若以空屋而言,核心問題在於台灣的房產持有稅「有效稅率極低」。國內不動產稅的名目稅率約為1%,與國際標準相差不大,但由於公告地價與房屋評定現值被嚴重低估(約為實際價格的10%上下),實際上的有效稅率僅約0.13%,造成所謂「養房的稅比養車還低」的現狀。既然房屋囤積居奇的成本如此之低,在根本看不上租金收入的狀況下,包租代管所推出的優惠,當然無法吸引空屋釋出。

如果空屋不行,那麼既有租屋呢?理論上包租代管提供了大量優惠,對本來就已經有出租房屋的房東而言應該是一項利多,還可以免去管理租屋的麻煩。但事實上,由於目前台灣的租屋市場是「地下化市場」,絕大多數民間小房東租屋都沒有繳納相應賦稅,因此房東大多也不敢參與包租代管計畫,以免過去數年租屋事實暴露後,產生補繳稅金與罰款的風險。何況打折哪有免費優惠,減稅哪有逃稅優惠,這些誘因對於大部分房東來說,實在毫無意義。

筆者曾經出席某次會議,聽到官員們說某場包租代管的房東說明會,只有一個房東來,官員們還是整個團隊努力說服他一個人,最後房東被感動覺得是好事就加入。但若這優惠真的那麼有用,怎麼會只有一個房東來?

因此,若配套制度遲未改革,即便政府已經準備再花34.6億推出「包租代管2.0」增加優惠力度,恐怕也將如目前的包租代管一樣事倍功半。

社會住宅包租代管開辦  徐國勇致詞
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房市三箭:方向正確,但少了兩箭

回到文章的起始,社會住宅只是「其中一箭」,當前台灣的居住困境,並非透過單一政策就能解決,而是應該針對住宅需求的不同面向來因應。筆者之所以認為房市三箭的「方向正確」,正是因為其在政策上正面回應了台灣核心的居住問題,也就是購屋「買不起」、租屋「租不好」、社宅「抽不到」的綜合困境。


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中小企業紓困貸款2022攻略:申請條件、資格報你知!

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除政府對中小企業推出企業紓困方案之外,市面上也有如中租企金這類值得信賴的融資租賃公司,提供客製化諮詢服務及安全有保障的管道、方案,在瞭解企業營運現況、資源需求後,量身打造出適合的融資方案,協助國內中小企業挺過難關。

近幾年受到疫情影響,大環境十分不景氣,其中,不少中小企業首當其衝,面臨許多營運困難、需要周轉資金,為了復甦經濟、緩解問題,除了政府針對中小企業推出企業紓困方案之外,民間也有值得信賴的融資租賃公司,提供安全有保障的管道及優惠方案,攜手協助國內經濟支柱──中小企業挺過難關。

想知道自家企業是否符合企業紓困貸款資格?先一覽所需條件

企業紓困貸款條件
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經濟部祭出貸款展延、營運資金與振興資金等3大資金紓困方案,協助中小企業緩解資金缺口。

想要申請政府的中小企業紓困貸款,須符合以下條件:

  1. 依法辦理公司登記、商業登記、有限合夥登記,或無上述登記而有稅籍登記,或依商業登記法第五條得免辦理登記之小規模商業。
  2. 自中華民國109年1月起至111年12月止,任連續2個月之月平均或任一個月,與「107年同期、108年同期、108年下半年之月平均、109年內任連續2個月之月平均或任1個月、110年內任連續2個月之月平均或任1個月、111年內任連續2個月之月平均或任1個月」相比,營業額減少達15%。
  3. 其他經主管機關依不同產業規定應符合的要件。

此外,這邊也列出行政院對於中小企業的定義,提供大家參考:指有依法辦理公司登記、商業登記、稅籍登記、有限合夥登記的企業,且實收資本額在新台幣1億元以下,或僱用員工未滿200人的公司。

除了企業紓困貸款100萬專案,還有這3大貸款方案可申請!

為了降低疫情對國內經濟造成的衝擊,央行提供的中小型企業融資專案祭出相關優惠,以期協助企業度過難關,然而今年雖確定不續辦,但2022年經濟部仍針對企業提供解決資金問題的方案,主要有「舊有貸款展延」、「營運資金貸款」以及「振興資金貸款」3種,以下將介紹這些貸款方案的申請額度、期限等內容,提供給大家參考:

1. 舊有貸款展延
相關規定:
受影響事業於中華民國110年6月1日前已辦理的貸款,可申請展延本金償還期限(含寬限期),中華民國109年、110年5月至12月及110年受影響中小型事業的第一款貸款,可辦理利息減免。
貸款期限:最長1年
貸款利息與額度:利率最高按中華郵政一年期定期儲金機動利率計算。每家利息補貼金額以新臺幣22萬元為上限。

2. 營運資金貸款
相關規定:
受影響事業所需,用以支付員工薪資及廠房、營業場所或辦公場所租金時得予申辦。
貸款期限:每筆貸款期限最長3年,含寬限期最長1年(利息補貼最長6個月)
貸款利息與額度:於中華民國109年、110年5月至12月及110年受影響中小型事業的第一款貸款,貸款利息得以補貼,利率最高按中華郵政二年期定期儲金機動利率加百分之一計算。每家利息補貼金額以新臺幣5.5萬元為上限。此外,員工薪資與租金貸款額度均視申貸前一個月受影響事業的投保情況而定,最高核給6個月薪資/租金總額,總貸款額度最高為新臺幣600萬元。

3. 振興資金貸款
相關規定:
受影響事業所需振興週轉資金時可予以申辦。
貸款期限:每筆貸款期限最長5年,含寬限期最長1年(利息補貼最長1年)
貸款利息與額度:中華民國109年、110年5月至12月及110年受影響中小型事業辦理第一款及前款貸款,利息得予補貼。補貼利率最高按中華郵政二年期定期儲金機動利率計算。前款貸款額度,最高為新臺幣1億5千萬元。每家利息補貼金額以新臺幣22萬元為上限。

*以上僅簡單列出政府針對中小企業推出的企業紓困方案初步介紹,詳情可參考經濟部發布的資金紓困振興貸款及利息補貼作業要點

企業紓困貸款資格
Photo Credit:經濟部中小企業處
經濟部的相關資金紓困措施如圖所示,申請人可先瞭解每種融資額度、利率與利息補貼方式後申辦。

申請後何時可以獲得資金援助?掌握企業紓困貸款條件審核方式

申請貸款時,需準備相關證明文件,包含企業登記證明、營業狀況(像是來客數統計表、存摺、銀行網銀紀錄、報表等其他收入支出資料)等文件。若是在中華民國110年受影響之中小型事業,應於111年6月1日起至111年12月31日期間內向金融機構提出申請,最遲便會於112年6月30日以前動撥完畢。

相挺中小企業度過難關最佳夥伴|各式紓困貸款管道統整

企業紓困貸款100萬
Photo Credit:shutterstock
除了中央政府,銀行、融資租賃公司、民間貸款等也是中小企業申請紓困貸款的管道。

除了政府的企業紓困方案,其他像是銀行、融資租賃公司、民間貸款等,也都有提供中小企業貸款方案,以下簡單說明不同管道的申辦差異:

1. 中央(政府)企業紓困貸款:
申請名額多,資金來源安全有保障,但審核時間較長、申請流程繁瑣,可能需要至少半年以上的時間。

2. 銀行貸款:
個人與企業皆可申請貸款,不過申請門檻較高,對於信用條件較嚴苛,申請後撥款約需等待1~2週。

3. 融資租賃公司:
貸款門檻較彈性,核撥時間快速,通常僅需3個工作天就可完成,且有些會提供多元化的資貸、租賃或分期方案選擇。

4. 民間貸款:
個人與企業皆可申請,但每家貸款申請條件、利率計算方式與撥款速度皆不同,挑選時須留意。

由以上比較可知,政府與銀行的企業紓困方式申請門檻高、申請流程較繁瑣,且等待撥款的時間也較久,因此,越來越多中小企業會選擇值得信賴的融資租賃公司申辦。

中租企金的彈性金援服務,協助中小企業緩解當務之急

中租企金融資服務專為中小企業提供彈性紓困貸款
Photo Credit:中租企金
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2. 中租企金【中小企業融資方案】
融資額度:100萬以上
往來期間:20個月~36個月
還款方式:每月按約定金額償還本金及利息費用

中租企金中小企業融資快速流程

中租企金的申請資金流程
Photo Credit:中租企金
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中租企金的申請貸款審查資料
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申請中租企金的中小企業貸款時,須備妥上述資料。

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本文章內容由「中租迪和」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


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