【520檢視蔡英文-住宅政策篇】「房市三箭」缺了兩箭,「包租代管」事倍功半

【520檢視蔡英文-住宅政策篇】「房市三箭」缺了兩箭,「包租代管」事倍功半
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

「房市三箭」的政策方向是對的,執行上卻僅著重社會住宅,縱使推動的努力與績效值得肯定,仍無法整體性應對安居不易的結構性課題,甚至加重社會住宅推動的難度。

那麼「房市三箭」的另外兩箭在哪裡呢?回顧當年政見,房市三箭中的「杜絕房市炒作」,所對應的就是購屋市場高房價的問題,以「改正不合理稅基」、「市場資訊透明化」為箭核,改善目前欺瞞炒作、房屋嚴重空置、市場扭曲等狀況。

而「健全租屋體系」則是以「制定租賃專法」為箭核,並透過提升租屋扶助、強化糾紛處理等模式改善租屋族的長久被漠視的權益,並提高租屋的可負擔性與穩定性。

房市三箭的改革也並非彼此孤立,如果只偏重其中一項改革,除了事倍功半外,也很難解決根本性的問題。以香港的處境為例,香港的社會住宅(公屋)比例為全亞洲之冠,社會住宅占其住宅存量30%(台灣八年二十萬戶完成後,僅占住宅存量2.2%),但由於其購屋市場、租屋市場完全放任炒作,毫無控管,因此香港也是全世界著名的居住地獄,房價極高之餘,租屋品質也充斥各種不良物件。

但在四年後的今天,可以看到的是除了「興建社會住宅」政府有積極進行之外,其他兩箭卻彷彿消失一般毫無存在感。

如「實價登錄2.0」這樣的資訊透明化改革,理應可以有效揭露目前預售屋的交易資訊黑幕,以改善目前消費者無法得知預售屋的實價登錄價格,甚至遭到業者瞞騙,乃至於影響新成屋、中古屋等物件價格的困境。但十分遺憾的是,「實價登錄2.0」草案於2018年由行政院送入立法院之後,卻被擱置並退回,僅通過了張宏陸等委員提案的閹割版本 [3],形同跳票。

實價登錄2.0至少政府還擬出了草案,稅制改革就更加裹足不前。不僅實價課徵持有稅遙遙無期,甚至連較為溫和、針對多屋者的「囤房稅改革」,也僅有時代力量與台灣民眾黨提出草案,並沒有在行政機關中具備完善討論與評估。

而租屋市場的健全化也遭遇到同樣的處境,雖然租賃專法已經立法通過,但主要的內容為規範包租代管業者,對一般個體戶房東的約束少之又少。即便條列了租屋契約中的「應約定及不得約定」,但卻沒有相關罰則,使相關規範淪為道德勸說,房客仍然在抵稅、申請租金補貼等權益上十分受限。

由於購屋市場、租屋市場的改革停滯,在這樣「偏食」的政策推動下,需要社會住宅的人民數量將持續增加,社會住宅即便政府積極興建,也必然獨木難撐,恐怕即便蓋滿十二萬戶,仍然無法滿足人民的居住需求;同時,因為沒有辦法合理調整房屋的持有成本(負面誘因),那麼即便提供大量的優惠誘因(正面誘因),包租代管也難以順利達成目標。

結論:社宅已上軌道,尚缺制度改革

因此,筆者仍然肯定政府對社會住宅等補貼政策的認真投入,但是仍然必須重申,僅有社會住宅絕對是不夠的。

首先,在社會住宅已經步上軌道的當前,蔡政府在第二任正應拿出魄力,在市場面制度面上進行充分的改革,以處理更深層的居住困境。而這些改革也會反哺社會住宅的興建與運作,且在市場正常化、健全化的過程中,也可以讓社會住宅的需求相對降低。

除此之外,透過補貼的方式保障居住權,也必須更加細緻處理。雖然政府宣示今年開始租金補貼將擴大至十二萬戶,但目前主管機關卻尚未依《住宅法》規定設定「可負擔基準」,造成社會住宅、包租代管、租金補貼各縣市不同,十分混亂也不公平,且有嚴重的「不需要的給補貼、需要的卻補不夠」的問題 [4]。

如果說蔡政府的第一任是「先求有再求好」,以增加數量為第一考量;那麼在新的任期當中,也是時候挑戰改革的深水區,並思考該如何讓補貼更加細緻完善了。

註解

  1. 廖庭輝/逆轉的居住正義:台中社宅用地遭標售的諷刺與矛盾
  2. 廖庭輝/空屋多不用蓋公宅?談柯文哲公宅政策大開倒車
  3. 廖庭輝/「實價登錄2.0」又縮水?請給年輕人房市資訊透明化的市場
  4. 彭揚凱、廖庭輝/租金補貼公平嗎?從「可負擔計算基準」談起

延伸閱讀

責任編輯:游家權
核稿編輯:翁世航