台灣的經濟爛到只剩下房地產:有土斯有財,沒土的人只能去吃土

台灣的經濟爛到只剩下房地產:有土斯有財,沒土的人只能去吃土
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我們想讓你知道的是

政府告訴我們這幾年它改善了我們的居住品質,這幾年高房價導致了小宅化的現象,首購族能入手的房子不是小就是老,居住品質改善在哪裡?我可能真的太愚昧了,參不透這其中玄機。

文:章定煊

這星期四(5月28日)剛受邀去政大信義房地產研究中心,線上演講空屋的問題(本來是現場演講,因為疫情改為線上演講),在演講前剛好就碰到囤房稅與空屋的議題爆發。時代力量主張課囤房稅,內政部認為囤房稅會傷害經濟。演講題目題目是早就定好的,跟這次爭議無關。

這十多年來房價翻了一倍以上,現在的房價也超過了2015年房價的最高點,但是台灣的經濟什麼時候好過?現在碰房價一下政府大喊會傷害經濟,台灣經濟也未免太脆弱了。如果政府願意拿出數據來,說明台灣的經濟只剩下房地產了,其他都爛光了,也許居住正義就可以扔到一邊去了。

2018年台灣營造業佔台灣生產毛額GDP 2.52%,不動產服務業及住宅服務業佔台灣生產毛額GDP 8.18%,兩者合計不過10.70%。我們不能否認每個產業都很重要,但是這樣的比重是否高到碰都不能碰一下?

或是政府要告訴我們另外一個數據。2018年底國富毛額資產分配結構觀察,非金融性資產毛額占84.26%,其中土地(按公告土地現值計價)占43.76%,房屋及營建工程占20.32%,兩者合計64.08%。這部分土地還是用公告現值計算的,如果用市價計算,土地的價值起碼要增加10%以上(2018年內政部資料顯示,公告現值是市價91.32%)。

因為台灣國家財富,大部分都放在房地產這個雞蛋籃子裡,所以碰都不能碰。這樣的財富分配型態造,成年輕世代很大的經濟負擔,與下一代養育費用被壓縮的社會問題。

那政府要做什麼來改善這樣的財富分配情況?至少這幾年國富調查數據來看,這部分的結果是沒有改善。在台灣「有土斯有財,沒土的人只能去吃土!」的狀況不變。

政府告訴我們這幾年它改善了我們的居住品質,這幾年高房價導致了小宅化的現象,首購族能入手的房子不是小就是老,居住品質改善在哪裡?我可能真的太愚昧了,參不透這其中玄機。

我們回到空屋的統計,與囤房關連性的部分。

一、台灣空屋率,與囤房有沒有關係?

我也不曉得為什麼囤房這件事會跟空屋扯上關係。台灣空屋與囤房有沒有關係?全世界沒人知道,因為沒有做這樣的統計,今年要做的10年一次的住宅普查看要不要列入調查。

因為每年一次的低度住宅統計,是以地政資料檔勾稽台電資料檔後,再勾稽到房屋稅籍檔。這些的資料勾稽都是以住址為關鍵欄位進行檢索,這三個資料檔的資料,大多數屬性都是住宅的,人的屬性資料除了姓名與身份證字號外,什麼都沒有。為了預防個資外洩,連這兩個屬性資料都是遮蓋的。沒有人的屬性的資料怎麼作囤房分析?

其實更關鍵的是,目前不管是主計處或營建署所做的空屋調查,都包括兩個部分:「零使用」與「少用(低度)」的住宅,大家認定的空屋是零使用的住宅,光是這部分差距就很大了。

透過住宅屬性的資料切割上來看,空屋的形成除了囤房以外,跟屋齡、房屋結構、區位、面積、總樓層都有很大的關係。所以改善了空屋率,對於房價的合理化幫助有限。同樣的,即使房價合理化,對空屋率改善也有限。

二、囤房必須是空屋嗎?囤房的調查可以以個人為單位嗎?

我們從市場上的觀察來看,囤房者大致分為三種:

  1. 短線交易者:主要在賺短線差價,通常會把房屋空著。尤其在新屋的部分,一旦使用過,房屋會變成二手屋,影響價格甚鉅。至從房地合一稅這樣的囤房者,大多都轉到紅單市場。
  2. 小規模長期囤房者:有時候是為了子女預備房屋,有時候是著眼於租金收益;有一定的房價價差時,他們也可能出售。這樣的囤房者,他們的房屋經常會分散在配偶與未成年子女名下。這樣住宅通常也會出租,不會是空屋。
  3. 大規模的囤房者:這種有時候是有實力的個人,很多時候是家族。他們的房屋眾多,有時候住宅也不見得是買來的,他們經常是大地主的後代,以合建分屋的方式分得大量的房屋。經常以資產管理公司或投資公司名義持有,囤房的房屋也是以出租為主,賺夠了租金會繼續買,越囤越多。有時也會買豪宅供自家人使用。這些房子也不會是空屋。

從以上分析可以知道,許多的囤房者都不是空屋,房屋經常也不在個人名下。

所以財政部的房屋稅籍統計說75%的人名下只有一屋,內政部的空屋統計說58%的空屋只有在一屋者的名下,這兩個統計皆以個人為單位,不能證明什麼,也不能否認什麼。

內政部的說法更有趣,一個人的名下只有一間房子,然後那間房子是空屋,請問這個人他住哪裡?這種空屋還佔了空屋總量的58%。自己有家不住去睡火車站嗎?最近可能火車站也不能睡了。

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三、實施了囤房稅,房價就能合理化嗎?

即使是時代力量提出的囤房稅版本,因為台灣房屋稅的稅基過低,就算是囤房大戶,課到10%,實質稅率了不起1%。

與其去討論囤房稅有效無效,不如說是否實施囤房稅是一種宣示效果(Announcement Effect),代表政府的政策動向。時代力量希望政府能宣示房價能獲得抑制的政策走向,而現在的執政黨也悍然拒絕了。就我之前臉書所分析的,執政黨對於房地產中間偏多的政策走向,在這一回的交手中,進一步的宣示了,也確認了。

有人說大學是個象牙塔,然而政府論述的居住正義也越來越像個象牙塔;聽起來學術味洋味十足,跟庶民的居住正義卻越行越遠,越來越不接地氣。既然這次總統立委大選,執政黨得到了壓倒性的勝利,我就相信選民已經包裹式的肯定了執政黨的所有政策,難得象牙塔的居住正義大家都肯定,那就這樣了。

不用擔心資金,大量的廉價銀彈在金融體系等著;不用擔心題材,大量為了刺激景氣的舉債而來的公共支出等著;不用擔心政策面,政府表態誰都不准碰房市。所以,基本上房地產除非遇到來自國際的外生性重大衝擊,否則緩和偏多的格局不變。

本文經章定煊授權轉載,原文刊載於此

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航