富豪熱錢炒樓神器,最新數字大破解

富豪熱錢炒樓神器,最新數字大破解
Photo Credit: Reuters / 達志影像

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政府一直都話投資需求數字低,只講每年要交買家印花稅等成交數字,而新資料反映同年有足足3,396宗轉讓公司股權方式買賣物業嘅個案,按政府嘅說法足足低估咗四成有多。

早前本土研究社團隊諗到條好橋,委託立法會議員問財庫局關於近年「表格IRSD102」填寫遞交數字[1],終於洩露了現時全港用「借殼買樓」方法(以「公司股權轉讓」方式作物業交易)炒樓避稅可以有幾大規模。

交代番,「IRSD102」本身係一份物業附表表格,當私人公司辦理股票轉讓加蓋印花手續時,若該公司在股票轉讓時持有物業[1]的話,就必須向政府申報有否購買任何物業、物業購買權或投資。如果非上市公司要透過公司股權買賣物業,就一定要填寫呢份表去申報,所以係一個會睇到透過轉讓公司股票作物業交易或轉手嘅實質數據,過往好少人問過。

而財庫局喺財委會最新公開嘅數字,顯示收到「表格IRSD102」數目由15/16年嘅2,311份上升至18/19年嘅3,400份,升幅近五成[2],2019-20年首11個月都有2,891份,可以預期全年都有約3,000份。由此可以推斷,近年透過轉讓公司股權方式買賣物業避稅嘅情況明顯愈來愈嚴重。

一般人以非首置身分買入物業,需要繳付高達15%的買家印花稅 (非香港永久性居民及公司買家),再加15%的從價印花稅 (個人名下持有任何住宅物業——即係非首置),而三年內轉售住宅物業,就要跟持有年期比10%至20%額外印花稅。

但係如果你識玩,透過公司股權轉讓買賣物業,印花稅便只需繳付股值的0.2%的印花稅率。假如一位非香港永久居民以公司身分買家購買一間1,000萬元嘅單位,而家需要繳付買家印花稅和雙倍印花稅,合共佔樓價30%,即港幣300萬;但係以公司股權轉讓方式交易物業,買賣雙方只須繳付0.2%的股票轉讓印花稅,稅款只是港幣2萬元,係原來稅率150分之1。窮人首置都要比4.25%啦。三大辣招就淪為左規限一般市民嘅窮人稅。

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圖片由作者提供

政府一直都話投資需求數字低,只講每年要交買家印花稅等成交數字以2017/18年度為例,總共有4,358宗買家印花稅的成交[3],而新資料反映同年有足足3,396宗轉讓公司股權方式買賣物業嘅個案,按政府嘅說法足足低估咗四成有多。

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圖片來源:〈審核二零一九至二零年度開支預算:管制人員對財務委員會委員初步書面問題的答覆〉,財經事務及庫務局,83頁。

本研團隊在2018年發佈的「富稅難收」研究報告[4]入面個案,分析過126宗新聞報導過嘅股權轉讓交易,已經計到合共避稅94億,其中近六成個案嚟自外地個人買家,外地註册公司同來港未滿七年移民。依家近年平均每年都成約3,000宗,潛在避稅金額肯定過數百億,但係政府一直當睇唔到,繼續留個免稅漏洞俾外來買家熱錢入嚟買樓,所以武漢肺炎、中美大戰,香港樓市依然咁crazy唔係冇理由。

去年送中惡法有種講法話其中一個目的就係想捉到呢班利用香港走資嘅內地商人同高官,國安法就嚟唔洗送上大陸都直接就地正法,大陸官員成功攬炒自己啲錢,香港變直轄市,房地產仲做唔做到走資避險保險箱呢?

注釋:

  1. 透過IRSD102表格申報的物業包括:住宅、商舖、寫字樓、工廈及其他。由於沒有細分的數字,由過去十二個月土地註冊處的數字顯示,住宅佔整體物業註冊宗數89%,推斷大多數申報IRSD102表格的股權轉讓均是住宅成交。
  2. 〈審核二零二零至二一年度開支預算:管制人員對財務委員會委員初步書面問題的答覆〉,財經事務及庫務局,347-248頁。
  3. 〈審核二零一九至二零年度開支預算:管制人員對財務委員會委員初步書面問題的答覆〉,財經事務及庫務局,83頁。
  4. 《富稅難收:香港股權轉讓住宅避稅研究》,本土研究社

本文獲本土研究社授權轉載,原文見

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責任編輯:Alex
核稿編輯:Alvin

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