除了「板橋門牌」自帶流量,為什麼「江翠北側重劃區」這麼火紅?

除了「板橋門牌」自帶流量,為什麼「江翠北側重劃區」這麼火紅?
Photo Credit: Shutterstock / 達志影像

我們想讓你知道的是

江翠北目前的房價是否有泡沫,目前還不得而知。但從自住的角度出發,符合自身的居住需求、滿足口袋預算,多做一些準備功課,就可以有效規避購房的風險。

文:雜魚

最近有越來越多同行都在聊,為什麼江翠北側重劃區都賣得不錯?自從2016年第一個「江翠ONE」推案後,重劃區的溫度就持續加熱,而且絲毫沒有看到熄火的跡象,銷售個案普遍都接近完銷。所以這篇文章不講歷史沿革、不講哪一區值得購買,只想聊聊幾個我觀察到的現象,希望對你們有幫助。

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Photo Credit: 雜魚

北市客降等買房的首選

江翠北除了一推出就吸納不少板橋客戶進場,還引來了一些跨區購屋的區外客。包含房價差不多的中永和客戶,另外就是台北客。

這些台北客群在跨足到新北的過程中,往往都經歷過一段艱難的心理建設。對於長久住在台灣首善之區的他們,過往建立的優越感,不管或多或少,都會在心理某個角落產生一定的抗拒,這種現象哪怕套用在台北蛋白區也適用。

但現實是,買方別無選擇,因為台北市的高房價,對於不依靠父母、只靠自己打拼的年輕人來說,真的是買不起。哪怕有錢,也買不下去。

所以這些客群就會產生一種想法——就算要買新北市,也要買在新北市最高檔的地段。

這種思維也恰好體現出,年輕人對於好地段的追求。他們不甘心離開市中心,拼命要在精華地段深耕的一種執著。江翠北的出現,恰好迎合這些年輕人的剛性需求。

江翠北就勝在它的「板橋門牌」,本身就會自帶流量,為這個重劃區注入源源不絕的來客量。只要人流不斷,接待中心充斥著客戶,就會帶來穩定的買氣。

江翠北的定位為何?

板橋之所以造就今天的地段價值,新板特區可以說是居功至偉。它建立於板橋車站周邊,享有台鐵、高鐵、捷運板南線、環狀線等核心交通設施,在新北市中具有最前端的政府配套資源。板塊的商業規劃帶動經濟齒輪的運轉,像是每年到耶誕節,新北耶誕城就會聚集滿滿的人潮。

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圖片來源:新北市政府施政成果網

也因為承載大量的政府建設,連帶房價頻頻上漲。觀察目前的房價,也已經不是一般上班族可以承擔得起。

反觀江翠北在整個板橋的定位比較年輕,跟新板特區高單高總的豪宅不同,這裡的產品線屬於低單低總的首購型產品。

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Photo Credit: 雜魚
歷年江翠北側重劃區推案戶型比較表(製圖:雜魚)

江翠北地理位置離新板特區也不是很遠,儘管重劃區規劃的方向、規模不同,但也容易讓買方把重劃區的未來遠景與新板特區進行對標,形成「下一個新板特區」的美好印象。

重劃區推案初期所打的低價策略,讓區域形成「房價倒掛」的現象,也就是預售屋比新古屋還便宜。同時,部分建商甚至打出低首付方案,買方僅出一成自備款即可簽約,銀貸八成,剩下一成則是開發商讓買方用二年或三年的無息公司貸,來降低購屋門檻。

這樣做的好處是讓資金較少的買方有實現買房的機會,讓區域的人流增加,重劃區的生活氛圍也會逐步成型,帶來更多商業發展所具備的基礎。

臉書社團催化重劃區熱度

從江翠北重劃區釋出個案後,在Facebook社群平台上開始出現討論個案的自媒體。像是〈江北編〉〈板橋江翠北側精選好房資訊站〉〈板橋江翠北側重劃區〉〈板橋江翠北側重劃區/夢享家〉等等。

裡面很多社員都會在裡面討論各個建案的平面、產品、地段、品牌等優劣,甚至有認真看房的買方會在社團內製作建材比較表,專業程度媲美地產從業人員。雖然裡面有很多發言所帶來的主觀意識特別濃厚,但並不妨礙我們搜集一些有效資訊,作為買房談判的依據。

所以現在來本區購房的買方,都一定會觀看這些社團內的貼文。隨著建案資訊與留言踴躍度的不停推進下,激化了重劃區看房的客源量,從市場側面烘托本區,成為區內的網紅地段。

重劃區價格節節攀升

前面我有提到在初期,江翠北主打的就是板橋破盤價(如:江翠ONE)。但到了近一年,一線品牌開發商開始陸續推案,包含國泰、國美、潤泰、東騰等等,都是台北市的一線開發商。

在這些明星開發商推案後,區內的單價認知開始出現分化,分為有品牌力跟沒有品牌力。由品牌開發商所推出的建案,能夠高出區域行情10~20%不等,而且銷售率都達到相當不錯的成績。可見品牌的效益,在這區確實佔有足夠大的優勢。

但事實上,品牌開發商在江翠北能賣出這樣的好成績,除了自身的企業形象與口碑的加持外,重點還是受惠於當下的局勢。剛開始在區內推最多的開發商就是立信,因為當時就是由這家開發商做江翠北的土地整合,所以他們的推案量最大。另外也有幾家小有名氣的開發商進駐江翠北,但其品牌力道還不足以創造突破市場行情的單價。

品牌建案的推出,滿足市場上追求高端產品的需求。雖然價格的確是高出不少,但擁有高購買力的客戶還是會選擇出手購買。

給想進入重劃區的朋友一點小建議

本區價位經由一案接著一案的堆疊,價格已不再親民,尤其在品牌的帶領下屢創新高。我同意這些明星個案有其價值,但與此同時也會給其他小開發商過多的預期。因為他們會盲目跟風,認為自己也有媲美國泰的品牌力,甚至還會透過壓縮房型坪數,來實現高單價的合理性。

所以未來在購屋時,勢必要對產品做全方面的評估。因為江翠北目前充斥太多過渡性產品,小2房、小3房,因此在未來幾年內,家庭人口的變化也要仔細盤點。不然頻繁的換屋,買賣成本加總起來,費用也是相當可觀。

另外,新板特區近幾年也屢傳屋主賠售的新聞,作為板橋房價的門面,具有相當的指標意義。

江翠北目前的房價是否有泡沫,目前還不得而知。但從自住的角度出發,符合自身的居住需求、滿足口袋預算,多做一些準備功課,就可以有效規避購房的風險。


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年薪破百萬在台北買不起房?調整資產配置,買房不難!

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Photo Credit: VI College價值投資學院

我們想讓你知道的是

想在買房時擁有好的貸款條件,一定要趁有穩定好工作的時候申貸較佳。面對通膨升息時代的來臨,大家務必聰明善用資產配置成為人生最佳助力,而不是讓買房成為拖垮自己財務的稻草。

本文作者:VI College價值投資學院 台灣區總經理 黃士豪

買房是很多人畢生夢想,許多上班族開始投資的動機,也是希望透過能扣除每月支出後、盡可能放大剩餘的存款,更快買到人生第一間房。但是看著房價不斷飛漲,媒體不斷報導百萬年薪工程師、醫師都無法在台北置產,讓很多人感到恐慌、甚至放棄買房念頭。

32歲的飛輪教練阿謙很努力賺錢,汲汲營營忙於工作,希望能買一兩千萬的房子,好安身立命。為了達成目標他相當努力培養技能,除了具有飛輪跟肌力教練資格外,平時也提供學員筋膜按摩服務。

因為服務口碑很好,目前團體加個人每月穩定都有100小時課程,即使前段時間疫情不穩定也只有少掉一成教練收入,月收入約為6至10萬。

對於未來目標,阿謙除了希望可以透過被動收入增加、改變目前靠時間及體力換取金錢的現況,也希望能夠買入兩間2000萬的房子,一間自住、一間出租賺取被動收入。

既有資產配置上,由於懷抱著買房夢,因此阿謙保留110萬活存現金,另外有一張台幣56萬的美元保單,投入美股58萬有不錯獲利。

買房對平均月收入8萬的阿謙來說是否為不可能任務?我認為,阿謙應該先拋掉想法便是:別為了賺頭期款而投資。

五月第一篇
photo credit:VI College價值投資學院
VI College價值投資學院 台灣區總經理 黃士豪建議阿謙讓投資為自己置產。

給阿謙的投資建議一:別為買房投資,要讓投資為你置產。

遇到像阿謙這樣懷抱著買房夢的學員,我都會先要他們反覆問自己:為什麼要買房?

如果從資產及投資角度來看,房子算是防守型資產,如果將房屋價值放進整個資產配置後,花在買房的錢就不能超過總資產50%,否則就會讓自己變成房奴,更會因為多數資產都卡在房子,而因為房價變化影響心態。

假設買房能為自己帶來安全感,那這想法相當好、也值得去達成這個人生目標,這時就可以思考如何利用投資來幫自己買房。

以阿謙希望買到2000萬的房這個目標來看,房價2000萬首購需支出頭期款為400萬,這時除了要因為固定支出增加房貸這一項,因此要提高保障型資產外,也要確保進攻型投資組合有400萬,並透過選擇權等投資方式妥善配置讓自己能利用每年10-20%投資報酬來支付房貸本金及利息。

給阿謙的投資建議二:想買房保障人生,別抱持保障心態投資

在與阿謙諮詢對談過程中,我也看到許多保守型投資人最容易落入的「陷阱」:認為是保障,其實處於風險中。

將錢投入投資市場,因為跌價造成損失,這是一種可視但未知的風險。但是如果將錢都投入到定存、活存現金中,每年因為通貨膨脹造成損失,加上失去將錢轉進保守型甚至進攻型投資組合中能產生的獲利,這是屬於容易忽略但已知的風險。

保障型資產是為了當有突發風險產生時,讓我們不用擔心生計並可渡過半年時間進行避險。就阿謙每月支出約5萬來說,保留30萬是足夠的。特別是在進攻型投資組合都握有許多高價值公司並有不錯獲利時,應該將額外80萬緊急帳戶資金及活存轉進進攻型投資組合,才能更快達成買房目標。

而究竟是否該買第二間房出租賺取被動收入,我也請阿謙好好想想:買第二間房的目的是什麼?

如果買房是為了投資,那麼比起將一大筆錢投入保守型資產,以阿謙還年輕並且收入相對穩定情況下,該如何積極進攻讓自己退休時可以擁有千萬甚至億萬資產,才是最適當思考方式。

這些建議也適合你:購買投資型保單前先停看聽

在阿謙現有投資組合當中,我也看到在許多學員資產配置中都會出現的「投資型保單」。這類同時具備投資及保險功能的保單屬於保守型資產,因此建議在購買時要注意投入金額加上其他保守型投資不要超過總資產20%外,更要先釐清以下關鍵。

首先便是保單報酬形式為何?是在一定年限後固定會發放股息給保戶,還是保險公司會每年將這些錢投入特定投資標的做為報酬?這些資產增長能否看得見,甚至是否穩定,必須先了解。

其次則是這些保單綁約年限,這會影響可動用資金及運用彈性。當然,既然是保險更要確認又是綁定哪方面保險,在自己真正需要時是否能夠降低醫療或意外造成風險。懂得從資產角度思考保單,可以讓你在投資道路上少走相當多冤枉路。

附帶一提,想在買房時擁有好的貸款條件,一定要趁有穩定好工作的時候申貸較佳。面對通膨升息時代的來臨,大家務必聰明善用資產配置成為人生最佳助力,而不是讓買房成為拖垮自己財務的稻草。

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本文章內容由「VI College價值投資學院」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


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