新手必備的五點「預售屋」買房教戰守則

 新手必備的五點「預售屋」買房教戰守則
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我們想讓你知道的是

經過了長達兩年的等待及三個月的驗屋交屋過程,有理決定將自己此次買房的經驗分享給大家,希望能讓有理的讀者們能少走一些冤枉路。

文:有理小姐的反轉人生

有在追蹤有理頻道及文章的朋友應該知道,有理剛解鎖了「買房」這個在人生中重大的項目,而且買的還是風險最高的「預售屋」──只看得到模型、圖面及大概的配備,看不到未來會長什麼樣子。

經過了長達兩年的等待及三個月的驗屋交屋過程,有理決定將自己此次買房的經驗分享給大家,希望能讓有理的讀者們能少走一些冤枉路。

1、預售屋請慎選建商,網路上的風評絕對不是空穴來風

有理在買房前常常看Sway的節目,知道哪幾家建商的房子容易有問題。但礙於預算及地點,有理不得不選擇「漏水」排名前幾大的建設公司。結果初驗時除了發現窗角會滲水外,社區地下室水管爆裂噴水、對面一期的地下室下大雨時牆壁會漏水……等種種網路上住戶反應的缺失都發生了。

所以不要相信代銷說的:「推案多所以缺失也多」,說穿了就是這個建商發包的營造公司水準就是如此,和推案多寡並沒有太大的關係。

所以在選擇建案之前,務必先上網參考下前人的經驗,先了解這個建商之前曾發生過哪些問題,能避開就避開。如果和有理一樣卡在預算跟地點,那就只能做好心理建設,避開容易會有問題的樓層,驗屋時要仔細的驗,在保固期間內讓建商把問題給處理好。

2、代銷的情境示意圖及模型,往往和現實差很大

預售屋銷售因為沒有實品給你看,所以都會提供樣品屋或是模型,讓客人想像未來房子的空間跟格局。但魔鬼往往都藏在細節中──樣品屋及模型中的家具比例都不是正常尺寸。

他們往往會放入較小比例的家具,讓客人以為未來的空間好像很寬敞;或是以「智慧三房」等各種奇怪名義,讓客人幻想未來能在小到不能再小的格局中,可以再多隔一間房間利用,結果等到交屋時才發現──房間擺了床之後擺不進衣櫃;正常的沙發茶几擺進去,連走路的動線都沒有;隔了智慧三房沒餐廳就算了,客廳還沒採光……

所以不要相信在銷售中心所看到的一切,請務必看到尺寸圖及了解實際的坪數後,再下去評估未來能利用的空間。因為以有理及鄰居們的經驗來看,往往都比想像中小非常多。

3、代銷承諾的任何事情,請務必白紙黑字、錄音錄影存證

有理社區中某位買店舖的鄰居,在交屋後才發現樓高並無如廣告中所說的有5米挑高,而是一般店面正常的4米多而已。但代銷在當時和她說的天花亂墜:五米高可以再隔個夾層,未來可以做店住兩用好棒棒喔。結果驗屋後一拍兩瞪眼:只有4米要如何隔夾層?

這樣的樓高,隔出來的夾層空間和膠囊旅館的床位一樣,得要趴著才能爬進去睡。結果鄰居氣不過告上消保官那裡,消保官發函給建設公司要求限期改善,但房子都蓋完了要怎麼補短少的樓高給你?更別說契約書上壓根都沒提到「樓高」這件事。

後來建設公司以公文回覆:已有充份向屋主說明這件事,並要求屋主按合約按期付完剩下的尾款。建設公司完全不想處理,也不想針對廣告不實和屋主溝通道歉。除了以發函方式恐嚇屋主就現況全盤接受外,還辨稱那個廣告是其它建案,想睜眼說瞎話蒙混過去。

還好鄰居之前有留下代銷在臉書上刊登的廣告截圖,後續將尋求法律途徑解決,還自己一個公道。

建設公司和代銷都不是吃素的,所以和這些人員對應時,請務必要「白紙黑字、錄音錄影存證」,未來如果發生類似的糾紛,才不會求償無門。

4、建地附近的菜園跟停車場,未來都會變成大樓擋住你的遠景

有理在買這個建案時,刻意選了較內側的棟別,主要是怕人車來往的聲音會太吵。而這個棟別的缺點就是:對面是老舊的華廈,所以視野看出去不是很美觀,但至少棟距還是很足夠的。

但好景不常,驗屋時才發現和華廈中間相隔的雜草地,開始有挖土機在施工。一問之下,才發現是另一個建案即將要在此施工。

即便是這麼小的腹地,建設公司也有辦法蓋出房子來,所以有理原本理想的棟距沒了。未來一打開窗戶就要面壁、或是面別人的窗戶,打開後陽台也只能看到別人家的後陽台。看來往後只能關起百葉窗,掩飾不足的棟距及「沒」景。

另外要提到一點,代銷在當時跟有理說,五樓剛好是對到對面華廈的頂樓處。結果實際上因樓高不足,所以有理的五樓是對到對面的五樓,這再一次證明代銷說的話都不能相信。

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5、驗屋請交給專業,不要成為建商眼中的肥羊

在預售屋的交易流程中,最重要的一環就是「驗屋」,這也是保障屋主的最後一道防線。在驗屋尚未完成之前,屋主可以以「尚未驗屋完成」這個理由,不讓銀行撥款。

驗屋的項目其實非常多,而且有很多並不是靠肉眼就能看出端倪的,必須要借助驗屋師的專業設備及多年經驗。驗屋相關內容,請參考有理的文章:〈有理小姐的新家進行式#1:來陪有理驗屋吧!專業驗屋公司預售屋驗屋實錄〉

如果是屋主自驗的話,工地主任頂多帶屋主驗驗外觀、粗略的看一下排水功能,再大略敲敲空心。如果不小心敲到,就以維持地磚完整度為由,說服屋主不要換。所以自驗的缺失通常都是外觀這種好處理的,和專業驗屋師驗出的缺失內容差很大。

以有理的例子來說,因為在對保時建商的使用執照還未申請下來,所以有理的使照款並未付給建商。到了初驗時,因為發現窗角有滲水問題,所以有理把使照款扣住,跟代銷說等漏水問題按驗屋師要求的材料處理好後再付。因漏水是大缺失,加上驗屋時工地主任承諾的施作材料內容,都有錄影存證,所以建商及代銷也不敢敷衍了事。

房子不是幾百元的東西,但人在遇到這個重要的時刻,常常省小錢花大錢,寧可為了避免和建商衝突,矇上眼睛假裝自己的房子沒有問題。等到保固期一過才發現房子會漏水、磁磚會澎共,最後還是要拿自己的錢出來解決。結果花的金額比請驗屋師還貴,得不償失。

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關鍵議題研究中心TNLR日前做了一份線上問卷「基金申購偏好調查」,針對台灣網路人口結構抽樣20歲以上的受訪者,回收1,000份有效樣本。

40歲以上最重視安穩退休與子女教育

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資料來源:關鍵評論網,基金申購偏好調查,調查期間 2022/6/30-2022/7/5

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資料來源:關鍵評論網,基金申購偏好調查,調查期間 2022/6/30-2022/7/5

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巴菲特曾說:「窮人投資金錢,富人投資時間」。在理財的過程中,無論投資本金有多大,「時間」都是影響投資成效的重要因素,投資的時間越長,能享受到的複利效果也就越高,理財目標也就越容易達成。

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資料來源:關鍵評論網,基金申購偏好調查,調查期間 2022/6/30-2022/7/5

定期定額之所以受到歡迎,主因是投資人不需要具備龐大的資金,也能開始自己的投資旅程;再加上每次投入的資金相對較小,所以對投資時機的掌握度也就不必那麼高。以子女教育金為例,在孩子成長的過程中,全球經濟可能會經歷2~3次的循環,中間的市場波動一定比較大;但透過定期定額,投資人反而可以累積這幾次景氣循環下來的財富增長,而且在這過程中,他們也不必額外花心力去猜測市場的高低點,算是一種相當輕鬆的投資方式。

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所以對小額投資人來說,定期定額的好處,就是在市場上漲時,可以跟隨市場行情上漲而獲利;但在市場下跌時,也可以用相同的金額,買到較多的單位成本去降低投資成本,而且更重要的是,透過每個月有紀律地扣款進場,停利不停扣,投資人可以增加買在低點的機會。

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資料來源:中租基金平台

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