打房觀念再釐清:用「囤房稅」趕走建商,房價就會跌嗎?

打房觀念再釐清:用「囤房稅」趕走建商,房價就會跌嗎?
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

有房的人擋住房供給增加,那是人性,但沒房、尋求「居住正義」的無殼蝸牛,也和人家喊日照權和交通問題,不要放寬容積率和建蔽率,我就不太懂這樣「被賣了,還幫人數鈔票」的心態。

文:普通人的自由主義

讓我把幾個打房的經濟觀念再釐清一下。

問:房屋供給增加,不是更容易炒作,房價不就更高?

答:在腦海裡,想像一個價格為縱軸,產量為橫軸的xy圖,斜率為正的供給曲線,和斜率為負的需求曲線,交會的地方,就是市場均衡的價格。供給增加,把供給曲線往外推,均衡價格只會下降,不會上升。

供給增加,而價格會上升的理由,一定是需求也增加,也往外移了。所以這個問題要成立的話,就是放寬容積率和建蔽率的時候,造成需求曲線也外移。有沒有可能在更有利可圖的情況下,投資客買房買的更兇?也許,但前提是要有更多的利可圖,才會增加需求。

但如果政府是制度性的放寬管制,投資客看到未來會大量流入房市的新房供給量,只會害怕沒利可圖,而不是加碼。所以如果政府大幅放寬容積率和建蔽率,不但供給會增加,投資客的炒房需求,還可能減少。

不過,影響投資客投資房地產的意願,還要看利率水準和其它的投資選項,我們還是假定需求曲線,不會因為供給增加而移動,比較合理。

問:台灣空屋率「世界第一」,怎麼會有供給不足的問題?

答:先不要講台灣空屋和台北空屋的不同。空屋的存在,不代表供給充足,因為供給量和供給是兩個不一樣的觀念。投資客的「空屋」放在手上不賣,是因為價格未到他們的理想價位,市價到他們的心中價位,就會賣了,這是「供給量」,是在供給曲線上移動。只要需求或其它外在條件,沒有改變,他們就會持續握著庫存,一如車商放在停車場還沒賣出去的車一樣。空屋不是空屋,而是有人持有,但沒有進住的房子。

放寬容積率和建蔽率,是把供給曲線往外推,同樣的價格,會有更多的「供給量」,這是增加供給的定義。現在眾口鑠金說房價太貴,顯然就是供給不足,或是需求太多,或是兩者兼有。不管如何,增加供給,一定可以緩解房價高漲的問題。

問:「囤房稅」可以打壓投資客需求,怎麼會是無效打房?

答:囤房稅要可以打壓投資客需求,那要相當高的稅率。如果政府訂定,第二套房的獲利,全部充公,那當然可以打壓需求。雖然「上有政策,下有對策」,人頭房產一定會出來,但有這麼嚴苛的稅率,需求一定打的下去。但這麼高的稅率,是好事嗎?交通事故造成人命傷亡,如果政府規定不準開車,保證交通傷亡可以得到控制,但這是好的政策嗎?

不准投資客獲利,造成的問題是,潛在的供給,也會受影響而往內移減少。政府高稅率,趕走投資客,也趕走沒利可圖的建商,而背後代表的經濟意識型態,更令相信資本主義的商人害怕,惡性循環的結果,就是新建房越來越少,而老房也沒有更新,房價還是居高不下。也許左派還是認為是好的政策,那就不是談經濟問題,請見最下方另外的回答。

如果沒有高到這種懲罰性的稅率,囤房稅只有負面效果,房價只會越來越貴,買家或是租客,除了地主和房東外,還多了政府抽一手,怎麼可能房價變低。投資客只要賣出的時候,價格比買的時候高,就是可以做的生意,稅一定可以轉嫁到彈性小的台北買房族。首爾的失敗示範,就是清楚的囤房稅失敗例子。

而投資客,一如我前兩篇所述,在投資標的不多的情況下,房地產還是台灣人的首選。台灣政客現在提議的囤房稅,無法打壓這個投資需求。

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Photo Credit: 旻津 吳 CC BY-SA 2.0

問:但放寬容積率和建蔽率,不是造成更多的問題?日照不足,怎麼辦,交通問題,怎麼辦?

答:我提出放鬆管制的主張,我說容積率和建蔽率的訂定沒有科學根據,到現在還是沒有人可以和我解釋,容積率定50%,150%,或是5%的科學根據是什麼?

很多人都說,「外行人不懂」、「都市計畫很專業」,很專業,專業到像相對論那麼難嗎?連愛因斯坦都想盡辦法把相對論簡化給一般人懂,這些「懂」都市計畫的人,為什麼講不出來多10%或是少10%的科學根據是什麼?因為他們也不知道,只要躲在「專業」的牌子後面,不要和你討論。

台灣買房子,公設算在坪數裡面,這種全世界少見的荒謬結果,不就是容積率和建蔽率這些不當的人為管制造成的嗎?

日照、交通問題,很大,尤其是對已經有房子的人來說,超大的。我家隔壁,最好不要再蓋房子,不要再開馬路,人越少越好。這種NIMBY,不要蓋在我家隔壁的想法,就是全世界房價高漲的首要殺手。只要抬出這些問題,當成神主牌,就沒人能挑戰,連討論都不能,這樣就確保房價不跌。

有房的人擋住房供給增加,那是人性,但沒房、尋求「居住正義」的無殼蝸牛,也和人家喊日照權和交通問題,不要放寬容積率和建蔽率,我就不太懂這樣「被賣了,還幫人數鈔票」的心態。

問:放寬容積率和建蔽率,不就圖利建商?

答:啊,原來這就是「被賣了,還幫人數鈔票」的真正原因。想要課稅打房的左派青年,對「資本家」有天生的過敏,就算資本家生產的東西,對他們是有用的,他們還是不願看到「圖利」資本家的政策。

我本人是不一樣。如果我喜歡光顧的餐廳,因為不要「圖利客人」而倒閉了,我會比他「圖利我」更傷心。只要他能繼續提供我願意付出高價的好東西,我很希望他們賺錢,一直做下去。建商也是這樣,你一直把他們當洪水猛獸,不讓他們賺錢,真的好品質建商就不會加入這個市場。

當然有那些噁心舔共的賴董及專蓋大蛋的趙董們,難怪你們對圖利建商感冒了。但我們不要忘記,這些賴董和趙董,都是管制政策下的獲利者。要驅趕這些賴董和趙董,最好的方法,就是讓更多的建商投入市場,只要系統性的放寬容積率、建蔽率,馬上就知道他們是靠裙帶,還是靠實力了。另外,交通、環保、工安、結構等問題,不是都有專法嗎?不用把容積率和建蔽率綁在一起討論。

問:台北會地震,房子不能蓋很密,不能蓋很高?

答:那為什麼一度是世界第一高樓的台北101要蓋在那裡?

問:可是你這裡說的是放寬,但一開始說的是廢除容積率和建蔽率?

答:讓我講一個故事。傅利曼在中國剛改革開放的時候,造訪中國,受到共黨高官熱烈歡迎。那時候是趙紫陽的時代,和習近平時代,不可同日而語。傅利曼參訪一個水利工程,他看到很多工人,用圓鍬在挖土,只有少部份的人用挖土機,於是他不禁地問,為什麼還要用圓鍬?官員說,「老先生,你不懂了,中國有很多人需要工作。」傅利曼還真的不懂,他說,「那為什麼不拿湯匙來挖?」

點出別人手段和目的不一致,是一切都從原則思考的傅利曼辯論法。

我也想點出這個容積率和建蔽率的原則問題。如果你不能說出50%和60%的不同之處,那你也很難清楚地指出管制和不管制的差別。都市計劃是專業,但就像我之前說的,這些沒有科學科據的主張,被當成神主牌供奉以後,就沒有討論的空間。

更可怕的是,台灣喜歡抄國外,尤其是美國的發展,也不管美國是不是走錯路,只要抄美國的,就可以說,人家也是這樣做,就可以叫批評的人閉嘴。但很抱歉,你碰到一個不懂閉嘴的經濟學家。

好吧,如果廢除容積率和建蔽率做不到。至少放鬆一點,讓住房供給增加一點,可以嗎?

問:可是居住是正義問題,不是經濟問題?

答:也許是。也許你可以透過政治程序,把住房變成基本人權。但你的正義政策,還是有經濟後果。我不能以經濟學家的身份告訴你政策是否正義,但可以告訴你政策的結果是什麼。

本文經普通人的自由主義授權刊登,原文發表於此

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責任編輯:羅元祺
核稿編輯:翁世航