領展高層金腰帶,蟻民想捱無得捱

領展高層金腰帶,蟻民想捱無得捱
Photo Credit: Reuters / 達志影像

我們想讓你知道的是

去到今時今日,已有足夠理據指控領展是靠玩財技起家,藉政府放水去壓榨民膏以令一班高層自肥,甚至連小股東的利益也擱在一邊。

武肺肆虐,堂食生意最受影響,禁令無情講,但舖租仍要準時交。政府頂多出口術,勸業主通融,並無硬性規定他們分擔疫情帶來的經濟損失。換言之,防止疫情擴散的社會成本大多轉嫁至打開門做生意者身上。中小型租戶財力有限,更加水深火熱,也必累及基層員工,再次凸顯香港的裙帶資本主義劫貧濟富,向大地主放水的深層次問題,屢試不爽。

領展作為香港房地產一大擁有者,本身得以壯大,來自房委會十多年前賤賣公共資產,惠民措施變其做世界發大財工具。租戶受困於疫情,苦不堪言,但無減領展幫股東賺到盡的狠心,只會做一些公關,應酬一下公眾。例如推出所謂同舟計劃,受惠對象包括慈雲山中心——作為第三波疫情的病毒樞紐,人人避之則吉,租戶只有拍烏蠅。領展皇恩浩蕩,決定減免租戶兩日租金。

是兩日租金啊,還不謝主隆恩?

領展是怎樣的一間無良大企業?

當年領匯(領展前身)上市,政府曾承諾不讓它拆售資產,並確保房屋條例第四條 (1) 賦予公屋居民享用社會設施的權益受到保障。領匯在首份年報裡亦申明公司的經營方針是要令商戶、顧客和鄰近的居民得益。但實情是過去十多年,被領展瘋狂加租迫走的原有租戶不計其數,生計固然成問題,不少店主的多年心血更毀於一旦。居民除了捱貴貨,更發現越來越少選擇,只能光顧連鎖店集團。社區人情被剝奪,具本土特色的社區經濟被摧毀,低消費生活圈被瓦解,基層市民失去互相照應、抵禦經濟不景的緩衝區,焗住節衣縮食,加劇貧富懸殊的傷害。學者李敏剛在《從反送中到反領展?城市與公共資本的想像》[1]中就以《幻愛》取景的友愛邨為例:「其公屋商場就是由領展幾年間翻新又拆售又再翻新,貴租之下,物價騰貴,商舖動輒斷租,完全脫離居民需要。」

為何領展可以如此聲名狼藉,又無人奈得它何?

前立法會議員鄭經翰在《領展有恃無恐、政府政客傳媒輿論賊過興兵》[2]一文中指,領展已變成「紅色企業」,進軍大陸商場,與中資互有交易,你中有我,我中有你,事事要看北方面色的林鄭政府自然不敢向領展動手。更何況,持有領展的傳媒主管和KOL亦非少數,很多事情有商有量。17年底,「領展鬧出政客和文丐互相指控和訴訟的風波,同是吃了領展茶禮的主流傳媒輿論,都把事件當作『花生騒』處理,哄鬧擾攘一番後,又會不了了之。」

不能忽略的還有經濟學者的理論加持,使民眾更容易接受領展所作所為乃高增值商業活動,被其清洗的小商戶自己欠競爭力,活該被淘汰。領展又很尊重學術界德高望重之輩,委任港大副校長王于漸為獨立非執行董事一段長時間,替其出謀獻策。學者林本利在2016年08月11日的《領展變質,禍根竟是梁振英》[3]一文中分析,王于漸過去一直建議特區政府出售公屋,甚至免費將公屋送給租戶。若然政府接納王教授的建議,日後領展便可以把更多停車場出售給炒家,又和炒家互相交易及分租,由炒家分拆車位及商鋪炒賣,把車位出租給非公屋住戶,到時居住在公屋的居民及車主肯定遭殃。「領展年報披露大部分的董事(包括所謂獨立非執董)都持有基金單位,而負責貸款給領展及協助發債的銀行,負責估值的估值師,以至負責物業管理及出租的管理公司,不少是關連人士,除了持有基金單位(或代客戶及強積金持有)外,還收受巨額費用(包括中介費)和利息收入。」

林本利2016年又在《領展薪酬與業績不相稱》[4]中指:「領展主要業務不過是翻新商場(「裝修佬」)及物業租賃(「收租佬」),又享有先天壟斷優勢,如此低風險工作又怎值巨額薪酬?一眾高層及董事從基層市民及小股東身上搾取巨額薪酬,是否覺得羞恥?」事實上,市場人士對其管理層的水平亦頗有意見。信報作者姚穎謙在2019年10月26日便質疑、領展18年才開設營運總監一職,由老臣子出任,一年便離職,並不尋常。另外,公司有多達10名獨立非執董,CEO袍金升幅更高達七成。惹來更大非議是,公司不斷回購,間接推高股價,而CEO在公司股價高位之時減持套現。事實上,不斷藉回購托高股價,再發債融資,13年至16年期間,股價表現依然欠理想。林本利2016年8月18日在 《買地產股何須揀領展?》中指, 「領展2013年3月底的收市價是42.3元,到今年3月底亦不過46元,三年升幅只得8.7%。因同期回購及註銷3%股份,公司市值只升5%。一眾董事又怎值1.8億元薪酬福利?最離譜是這段期間領展花費30多億元回購及註銷基金單位托價,同時又向董事及高層批出大量單位作獎勵。公司要增加貸款百多億元及耗用30多億元現金及存款,在市場上買買賣賣(包括回購股份托價),以致現金及存款只剩下4億元!領展由房託基金變身成地產商,背離原先經營方針。」

而令領展「表現」有突破的一大關鍵是——據港台16年7月10日《鏗鏘集》題為「一紙之諾」的報道,14年開始,領展及炒家能分拆停車場車位出售。

為何證監會為何會放寬對領展這類房地產投資信託基金的規管呢?原來2012年7月梁振英政府成立金融發展局,金發局在2013年底發表研究報告,建議香港發展成為房託基金的集資中心。有份參與研究的竟然包括領展行政總裁王國龍。之後證監會放寬規管,領展可投資土地買賣,投資的限額亦有所放寬,可多達數十億元進行買買賣賣。自此領展變身成投地建屋的「發展商」,剌激股價上升。一連串變賣資產的行動,使原本服務居民的商場改頭換面,成為國際學校或其他高檔消費場所,奪走供市民消費和休憩的空間,加倍民不聊生。

更可惡的是,證監會又再就房地產信託基金(REITs)進一步放寬守則公開諮詢,截止日期是8月10日。全港最大的 REIT 領展當然歡迎:那是對它的投資限制的進一步拆牆鬆綁,變得更像一個真正的地產商。前立法會議員區諾軒在《領展3.0將現,社會無人問津》[5]中提到:「有指新措施鼓勵房託入主更多寫字樓、商住混合項目、改裝為酒店或服務式公寓,這多大程度減少中低價商住租盤供應?基金放寬後,又會否積極參與重建收樓併購,加速推倒舊區生活?主張放寬守則的證監會不會設想後果,本屆政府又不會調研產業發展失衡,結果就是瞎子摸象,事後才發現租務市場失衡,車位、單位、舖位拆售炒高,無論幾多議員政黨反對已經沒有效用。」

去到今時今日,已有足夠理據指控領展是靠玩財技起家,藉政府放水去壓榨民膏以令一班高層自肥,甚至連小股東的利益也擱在一邊。如果香港落到今天境地,相當大程度源自深層次問題,領展為禍社會,肯定佔深層次問題一個重要部分。證監計劃再次放生領展,便是助長其竭澤而漁的惡行,隨時成為壓垮香港社會最後一根稻草,使無望而憤慨萬分的群眾,把負能量一次過爆發出來,造成無可挽回的慘劇,到時真的危害國家安全了。至於好撚鍾意香港,尤其是熟知金錢遊戲的朋友,如果可以,亦希望把握最後機會發聲,阻止作惡多端的社會公敵添毛添翼。

註:

  1. 李敏剛:從反送中到反領展?城市與公共資本的想像
  2. 鄭經翰:領展有恃無恐、政府政客傳媒輿論賊過興兵(29-12-2017,眾新聞)
  3. 林本利:領展變質 禍根竟是梁振英(11-8-2016,壹週刊)
  4. 林本利:領展薪酬與業績不相稱(28-7-2016,壹週刊)
  5. 林本利:買地產股何須揀領展?(18-8-2016,壹週刊)
  6. 區諾軒:領展3.0將現,社會無人問津(28-7-2020,明報)

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責任編輯︰Alex
核稿編輯︰Alvin