有如南港的附屬行政區?充滿潛力的汐止,不需要去依附誰來襯托自身的地段價值

有如南港的附屬行政區?充滿潛力的汐止,不需要去依附誰來襯托自身的地段價值
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我們想讓你知道的是

汐止在房地產市場上的定位,變得像南港的附屬行政區。但換我來說,從純自住的角度出發,我認為汐止是一個蠻有潛力的區域,它完全有自己的地段實力,不需要去依附誰來襯托自身的地段價值。

文:雜魚臉書粉絲團

很多在台北市東部區域上班的購房者會考慮把汐止當作目標區域之一,為什麼?因為汐止房價便宜啊。跟台北市相比,汐止的價格親民許多,而且就地理位置來看,汐止是新北市第一環,緊鄰南港、內湖一帶,開車還算便利。

所以,擁有南港、內湖的地緣性買盤,不管是工作在南港還是從小身長在內湖,在預算考量下,前往汐止的看房人流始終保持著一定的溫度。量不算多,但也有一定的基本盤。

另外,南港最近的話題性十足,利多消息不熄火,重大建設的營建工程逐步完工,台北市政府所推動的「東區門戶計畫」漸漸有了城市應該有的街廓樣貌。因此,南港被視為台北市未來10年的重點發展區域,房價也因開發商的推案而開始向上爆衝。

在市場看來,這對汐止是項利多,甚至政府當年都有考慮把汐止跟「東區門戶計畫」做連接,打造「新東區」的概念來延伸台北市的產業廊道,用意就是為了承接更多因經濟發展所產生的居住需求與工作需求。

事實上,城市的發展軌跡,始終與地段價值產生連動性,哪邊開始發展,哪邊的價格就會跟著變動。

汐止在新北市中,將優先受惠於南港的價值外溢,當然,地段價值的昇華,有時候不會直接體現在房價的上漲,也有可能是生活配套的改善、就業市場的活絡,但不管如何發展,汐止無疑是受惠的。

這讓汐止在房地產市場上的定位,變得像南港的附屬行政區。

但換我來說,從純自住的角度出發,我認為汐止是一個蠻有潛力的區域,它完全有自己的地段實力,不需要去依附誰來襯托自身的地段價值。

自給自足的就業市場

不知道大家發現沒,汐止實際上也有自己的開發計畫,稱為「大汐止經貿園區」。計畫初衷是把部分的工業用地轉變為產專用地,讓土地使用上更加靈活,企業在拓展業務時,較不會受到土地使用分區的限制,並且有計劃的改善社後樟樹灣工業區的道路寬度,讓聯外交通更加順暢。在去年年底通過內政部第三次都市計畫通盤檢討,產專轉型之路又往前邁進一步。

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汐止工業區分佈

其實,汐止工業用地多,早已形成產業聚落,大汐止經貿園區計畫更加讓本區受到廠辦市場的關注。盤點現況就不難發現許多知名企業已進駐本區,其中就包含精華光學、Garmin、緯創軟體、宏碁等知名企業。同時,隨著遠雄U-Town的落成,也吸引不少有實力的上市櫃企業遷入。

汐止廠辦市場會如此熱絡,除了受國際局勢影響,美國施放無限QE,市場熱錢過多,企業有避險、置產需求外,其次就要歸功於當地房價。

因為在新北幾大產業園區中,汐止確實屬於較低的價格水位,不管是「南港經貿園區」、「內湖科學園區」、「新莊國際創新園區」整體的租金投報,都遜於「汐止經貿園區」的3.03%。所以才會有開發商購買汐止的工業土地,準備要來建設廠房。

我們都知道,伴隨著產業所帶來的就業機會,人口勢必增加,同時刺激著住房需求,買房、租房市場將會同步受惠。當區域的增量人口達到一定的程度,生活機能也會產生變化,最後達到地段價值的提升。進駐在經貿園區的產業鍊就如同城市心臟般,把新鮮的血液輸往汐止各個生活圈,滋養了居住在此的每一位在地人,對於長期居住在汐止的民眾來說,汐止,是一個值得用時間陪它一起成長的好地方。

交通痛點的改善

汐止的居住市場,我判斷還是偏向在地化,排除少量的內湖、南港這些受到房價擠壓的買盤,汐止多數還是在地人購買居多。為什麼區外的買盤會比較少,我認為最大的痛點就是出在交通。

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台鐵分佈

因為汐止聯外的大眾交通工具,要嘛就是搭公車,不然就搭台鐵,缺乏台北人習慣搭乘的捷運。與公車、台鐵相比,捷運在搭乘上的舒適性優於前者,並且台北捷運網絡分佈整個大台北地區,行政區之間的通達性都表現得相當優秀,況且現階段還在不停的拓展捷運新線。

所以,站在習慣搭乘捷運上班的區外客立場,長期處於缺乏捷運建設的汐止,除非存在地緣性,否則確實缺少了點吸引力。因此,民生汐止線就顯得十分金貴。

甚至前面所提到的產業發展,也與交通建設都有直接的關係。畢竟員工上班總要坐車,只有解決了通勤問題才能吸引更多企業進駐,汐止才能往下一個階段邁進。

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民生汐止線一期(汐止部分)

民生汐止線從汐止出發連接到東湖、內湖、松山民生一帶,共分為一、二期,預計第一期將會在2031年完工。解決民眾迫切想要改善的交通問題,增加汐止人前往市中心的交通選擇,舒緩汐止上下班時間的擁擠路況。

當然,建設是需要時間,不是一夜之間就可以產生,我們總要讓子彈飛一下。但至少政策的推動是有持續進行,民眾也常透過網路社群來進行監督,為的不是漲房價,而是真心想要汐止變得更好。

汐止房市評論

最近在新聞上看到新北市Q2的新建餘屋量下降,無論多寡,大致上都呈現往下降的態勢。唯獨汐止,今年Q2與Q1相較下,反而增加四成左右,這數據確實會讓人覺得汐止房市是不是出現問題?

這些新建餘屋大部分都是從之前預售賣至成屋的一手房,換句話說,就是預售沒賣完,成屋繼續賣的概念,基本上,這些預售案很多都是從房市高點所推出,所以初始價格就偏高。開發商很多考量過去已購戶的觀感,價格下修也有限,甚至還有開發商趁這波房市回溫小幅漲價,所以新建餘屋量才會有增無減。

但話又說回來,一手房市場只是佔據整體房市的一部分,我認為汐止區的體質還是挺不錯的。

首先,我們先來看下面這份數據圖「建物買賣移轉棟數」:

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汐止歷年建物買賣移轉棟數

觀察104年至109年的建物買賣移轉棟數,其實不難發現,趨勢線呈現上揚。顯示汐止的二手房市場還是頗具支撐性,基本的買盤不會跑,扎扎實實地在汐止待著。

我認為在非常成熟且區域性較強的汐止,二手交易量的好壞才是房市的硬指標。

回頭看氣勢較弱的一手房市場,其他行政區的房市交易狀況不錯,開發商始終沒有打消漲價的念頭,畢竟大家都想乘勝追擊,想當然爾汐止也不例外,很多建案都想要觸及四字頭的禁區。

但問題出在過去景氣好,汐止就曾經站穩四字頭一小段時間,但隨著景氣循環又往下跌落,不少買方損失慘重。所以這次房市的小高峰,在這些遇過大風大浪的汐止人面前,要他們買單,貌似沒這麼容易。

汐止人對一手房的高單價,表現出的態度就是這麼的理性。

我們地產人常說,預售新成屋是房價的天花板,二手房則是支撐,很明顯現在的汐止一手房只要賣貴,就不會有量。想要順利去化,建案房價所隱藏的水分勢必就要減少,觀察現在的餘屋量,未來開發商還真有可能配合價格。

如果沒有,汐止人也沒差,因為可以轉去買二手房。道理很簡單,汐止未來的前景可期,房市呈現溫和成長,適合純自住的買盤進場購屋。所以每次只要看到媒體報導汐止未來會因為南港OXOX,我心裡總想著「大可不必」。

本文經《方格子》授權轉載,原文發表於此

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航