豪宅結界:點解屯門掃管笏所有政府地都變晒豪宅?

豪宅結界:點解屯門掃管笏所有政府地都變晒豪宅?
圖片來源:Google街景服務

我們想讓你知道的是

掃管笏這個房屋案例,一再說出了政府一直有地在手,只是沒有「公地公用」。

政府成日話搵唔到公屋地要起到明日大嶼桂山島,屯門市中心嗰邊啲公屋又密麻麻,但點解屯門掃管笏成區就可以係清一色起中低密度豪宅?

簡單翻查掃管笏近十多年的土地發展過程,過往13年就有18塊政府土地都賣出成為豪宅項目,共約30公頃,相等於1.5個維園多。若以鄉郊地積比3.6倍(12層)保守計算,這些土地資源本來大約能建15,000個公屋居屋單位,今天就被各大地產商完全瓜分。

掃管笏近13年政府賣地成私樓列表(圖中綠色範圍)

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圖片由作者提供
  • TMTL 422,1.5公頃,成交價9.6億,現為永宜(香港)的「The Drake」(2007年)
  • TMTL 449,1.7公頃,成交價7.8億,現為華懋的「琨崙」(2007年)
  • TMTL 423,6.7公頃,成交價27.4億,現為嘉里建設的「滿名山」(2012年)
  • TMTL 436,0.9公頃,成交價1.8億,現為英皇的「珀居」(2012年)
  • TMTL 427,2.7公頃,成交價13.9億,現為會德豐的「NAPA」(2013年)
  • TMTL 435,1.2公頃,成交價5.6億,現為永泰的「The Carmel」(2013年)
  • TMTL 490,0.2公頃,成交價1.4億,現為英皇的「畔海」(2013年)
  • TMTL 495,0.2公頃,成交價0.6億,現由福來發展擁有,未興建(2013年)
  • TMTL 512,0.1公頃,成交價1.6億,現由泛海國際擁有,興建中(2014年)
  • TMTL 497,0.68公頃,成交價10.6億,現為永泰的「OMA OMA」(2015年)
  • TMTL 500,2.43公頃,成交價36.3億,現為「恒大‧珺瓏灣」(2015年)
  • TMTL 541,2.7公頃,成交價38.2億,現為中資萬科置業的「Lepont」(2015年)
  • TMTL 542,0.82公頃,成交價17.3億,現為中資保利置業的「瑧譽」(2015年)
  • TMTL 523,0.76公頃,成交價9.8億,現為永泰的「OMA by the Sea」(2016年)
  • TMTL 547,1.54公頃,成交價27.1億,現為香港小輪與帝國集團的「帝御‧金灣 」(2016年)
  • TMTL 520,1.22公頃,成交價31.7億,現由深圳控股夥拍路勁基建擁有(2017年)
  • TMTL 518,1.35公頃,成交價35.0億,現由中資佳兆業擁有,未興建(2020年)
  • TMTL 546,2.75公頃,招標中(2020年)

(屯門市地段第422號 = TMTL 422)

原為公屋地今變私樓

為何會全區清一色私樓豪宅?翻查規劃署紀錄[1],現為TMTL 427、500、及520共約6.25公頃的政府地,原來曾計劃提供11棟約15層高的公營房屋,連一個商場及巴士總站(圖中紅色範圍),但最終卻決定做私樓,成今天呎價達$19,000的GRAND NAPA,解決房屋問題的土地資源又白白淪喪。

過程中,政府更刻意塑造對公屋的誤解,指「私人發展較適合當區環境嘅低密度發展」[2],但公營房屋的規劃及設計方式基本上由政府主導,不見得公屋居屋發展為何注定就是高密度及與環境不相容。大澳龍田邨及梅窩銀灣邨就是低密度「鄉村式公屋」的例子。相反,往往將行人與環境切割的,正是私人屋苑偌大的圍牆大閘及私人化的人工綠化環境。政府以密度為由將公屋變私樓,實屬誤導。有時更刻意選定綠化帶、民居、村落、休憩用地作公屋選址,故意塑造出當區居民保育與公屋發展的假對立,這些在屯門掃管笏時有發生。

社區用地照賣

被變賣為私樓的還有現時相當欠缺的社區用地。2010年,規劃署預留TMTL 546作政府、機構或社區(GIC)發展,而且自2003年起一直為國際十字路會會址(圖中藍色範圍)。但之後又被轉做私樓。2014年發展局將其列為私營房屋發展。城規會也將其由GIC改劃作「住宅(乙類)」[2-4],有市民曾就此申請提出司法覆核[5],但隨後政府仍將其加到2015-16年度賣地計劃,一直滾存至今。

雙重標準的公私比

當年發展安達臣石礦場作房屋發展,政府曾提出「公私樓平衡」的說法,指當區「已有很多公屋,希望多些私人樓宇,令整個社區的公私營樓宇比例較平衡」[6]。但在掃管笏,卻不會提當區太多私樓,需要公屋平衡一下,故此13年間眼見將同區公有地資料不斷變賣。

今日掃管笏變成了隔絕公屋的豪宅結界,完整地反映了今日房屋政策問題最真實的一面:政府賣地就年年有餘,用作公屋就說覓地困難,賣到全區豪宅,就來說地少人多,要開發明日大嶼了。這種「掃管笏模式」,近年亦有在其他地區出現的跡象,例如大埔白石角,土地分配決策乏人監察。

要善用掃管笏的土地資源,區內至少仍有3.8公頃的棕地未有落實發展計劃,一直沒有被好好利用,如DD374、521RP及DD375 410等地段。此外,政府預計2016年後發展公營房屋的兩個掃管笏地塊,至今仍未有改劃跡象,將來會否政府會否收回棕地重新整合規劃、改善交通配套、原定公屋計劃會否走數變賣,將一再顯示政府解決香港房屋危機是否有決心。

掃管笏這個房屋案例,一再說出了政府一直有地在手,只是沒有「公地公用」。過往誰在定奪全數出賣當區公有土地,一塊不留小市民,才是今日香港土地問題的核心。

註:

  1. 屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討-可行性研究 公眾諮詢文件,2008年
  2. 屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討-可行性研究 行政摘要,2010年
  3. 2014年施政報告的150幅具房屋發展潛力的用地
  4. 屯門分區計劃大綱草圖(編號S/TM/32)
  5. 屯門前掃管軍營改劃住宅 市民獲批法援 擬提司法覆核(9-6-2015,立場新聞)
  6. 政府平衡公私營房屋土地需求

參考資料:

文章獲授權轉載,原本可見作者Facebook

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責任編輯:Alex
核稿編輯:Alvin


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「共感」,是張瑞夫當時成立萬秀洗衣店社群平台的發想原點,與長輩一起做一件有感覺的事情,正是共感所想傳達的念頭。同樣在台灣機車品牌中,SYM也以「共感」為核心,讓許多消費者有著相同的共鳴,透過對生活的觀察,找到了車款與生活中的相同頻率,隨之而來的熱烈反應,就如同深入人心的萬秀洗衣店一樣,正是「共感」效應的合理發酵。

不改變對方 「共感」是找到彼此對頻的節奏

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當萬秀洗衣店在社群平台上爆紅後,張瑞夫也發現,原來在社群網路上,人們的聯繫,也同樣透過「共感」來找到彼此有感的節奏。「網友們看見我的分享,紛紛回應說原來長輩的衣服如此有型、也分享了相當有想法的阿公與阿嬤等訊息,透過我與網友間的分享,我們也找到了彼此感動的點、找到了彼此共感的關鍵。」

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張瑞夫分享如何從與長輩、網友的互動中,體驗到「共感」的精神

所謂的共感,其實就是能夠換位思考,找到在不同個體、群體間,都能獲得同樣感受的人事物。在全球競爭最激烈的台灣機車市場中,SYM重新思考著以消費者生活為出發點,觀察的民眾的生活習慣後,以其需求打造出適合的對應車型,以合適的車款來讓民眾的生活更便利、更增色,SYM將自身擅長打造車輛的頻率,對應到民眾生活的節奏,兩者對拍後所譜出的結晶,就是如滿足有裝載需求而來的4MICA、滿足熱愛玩樂需求打造的KRNBT,更有瞄準喜愛長途旅行、騎車環島族群而來的MMBCU最新機種。SYM導入的造車新思維,不也是與民眾用車需求間的一種共感結果嗎?

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張瑞夫與SYM以共感為精神打造出來的車款MMBCU

放下自認為的理所當然 挑戰傳統會有驚人成果

看著家裡洗衣店堆積如山、忘了取回的衣物,張瑞夫靈機一動成立了「被遺忘衣物循環機制平台」,為了這些被遺忘的衣物找到重新「活化」的舞台。透過祖父母的智慧,張瑞夫分享了衣服保存的方法、穿搭的新想法,在採訪這天他就身穿來自爸爸衣櫃裡的牛仔外套。除了創新之外,最重要的是「從平淡生活中實踐永續的價值。」張瑞夫強調著,自從循環機制成立後,萬秀洗衣店成為了台灣很多永續品牌展現自我價值的舞台,甚至也讓傳統洗衣店看見了改變的可能性,「對於許多長輩、傳統品牌而言,要他們改變,是不容易的事,但透過新型態的方式,我們做到了。」

在機車市場中同樣是老字號的SYM,能在競爭激烈的當下,勇於做出創新與改變,同樣是讓張瑞夫感到激賞且共鳴的事。「以前我認為台灣打造的機車差異只在排氣量的不同,外型上都很類似。」但沒想到SYM透過對於消費者的資訊整理,重新規劃了旗下產品陣容,願意改變既有的研發、生產車輛的習慣與傳統,「這真的很不容易,畢竟很多人最害怕的就是改變。雖然審美觀因人而異,但對於我而言,SYM近年來所推出的每一款車型我都覺得越來越好看、越來越有自我的風格!」

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張瑞夫分享萬秀洗衣店與SYM同樣從老品牌開創新局面的共鳴

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第一台機車就是SYM 與品牌共譜的生活回憶

提及SYM,張瑞夫不僅止對於眼前的MMBCU極為激賞,「我人生中第一輛車就是SYM巡弋!當時是我阿公在我要上大學之前買給我的一輛二手車。」一聊起生命中的第一輛機車,張瑞夫的回憶不斷湧上,想起當時巡弋搭載著同級罕見的陶瓷汽缸、騎著巡弋夜衝去看跨年後的第一道曙光…「我還記得小時候生活中部時,親朋好友還有鄰居幾乎都騎著迪爵,就是我們心目中的國民神車。」

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除了對SYM有著許多共同的回憶,在代步工具的選擇上,張瑞夫對於機車更是情有獨鍾。「就算現在有了汽車,但有時候要機動性,我還是喜歡騎車。」雖然沒有騎車環島的經驗,「但我記得人生第一次環島是坐火車,但每到一個城市之後,我就會租車進一步的深度旅遊。」張瑞夫一聊起機車,話匣子停不了。

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張瑞夫試乘SYM最新的MMBCU車款

從巡弋到MMBCU,張瑞夫對於SYM的進步大感驚艷,「這曼巴綠的烤漆會在不同光線照射下產生變化,竟然還可以把蛇腹的紋理呈現!」此外,身高178cm的張瑞夫,在MMBCU找到了相當舒適的騎乘姿勢,順暢且飽滿的動力輸出,讓初次體驗的張瑞夫愛不釋手,就算拍攝結束後仍騎乘了好幾回。「騎著這一款車確實可以感受到SYM當時研發的初衷,在設計、機能與動力等面向,都有適合長途騎乘的優點。」

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張瑞夫感嘆SYM如何應用精緻的工法,將蛇腹紋理呈現在車體上

當「共感」成為核心精神 張瑞夫與SYM重新觀察生活後獲得的豐碩果實

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