開新飯店除了找一個好的Location,還要做好「市場可行性評估」

開新飯店除了找一個好的Location,還要做好「市場可行性評估」
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我們想讓你知道的是

坊間常有一個說法,開飯店跟買房一樣,重視的是Location、Location、Location。這個說法和觀念雖很重要,但只能算是諸多成功要項的其中之一。

隨著2008年開放陸客來台觀光,台灣觀光產業迎來六至七年的榮景,尤其是Inbound的部份,中國團客帶來的人潮、錢潮,讓航空公司、旅行業者,以及全島的旅宿業、餐飲業和零售業皆雨露均霑。然2016年起,兩岸關係開始凍結,中國政府雖未在檯面上明示,但仍阻擋中國團客(組團社)及自由行旅客來台觀光的意願。

陸客不來,少了一群長天期(6~8天)的環島客源,長期以陸客為大宗的區域,諸如:桃園、嘉義縣市、台東等陸客佇足過夜的區域,則成為一級重災區;就連外國客源最多元的台北市,也多少受到影響。

儘管政府的觀光新南向政策吸引大量來自於東南亞的旅客,但這些旅客的旅行時間短、很少環島遊,並集中在北部(尤其是雙北市),多屬於經濟型的旅客,因此,能為位於雙北市的中階或平價飯店帶來商機,但對於高端的五星級飯店卻是鮮少助益。

整個旅宿產業需求結構出現大幅度的調整,導致台灣全島的住宿業自2016年起,就陷入供需失衡的狀態。

新冠肺炎疫情,有助於我們看清台灣旅宿產業經營的真相

而2020年一開年,新冠肺炎疫情一次掀開台灣飯店業拖磨很久的孱弱體質。疫情大多被視為是最後一根稻草,讓許多業者趁勢歇業退出市場。

檯面上已經選擇退出市場的業者,大多是以「不賺錢」為由,其中,主要是租金或建造成本過高,導致儘管不斷追求提升平均房價(ADR)、住房率(Occ. Rate),仍無法在財務報表上達到獲得淨利的目標。其次則是中階或平價業者的毛利和淨利過低,長期無法累積厚實的資本以度過寒冬。

這不僅是突顯出台灣旅宿業者,長期以來在經營上有著虛弱的財務結構,也顯現出業主在當一開始規劃新飯店事業時,可能沒有做足功課、務實地完成可行性評估。

接下來,我們暫時拋去疫情的陰霾,思考一下:假如未來要開一間新飯店,我們要先做哪些事。

坊間常有一個說法,開飯店跟買房一樣,重視的是Location、Location、Location。這個說法和觀念雖很重要,但只能算是諸多成功要項的其中之一。

例如2019年1月停業、位於台北市南京東路精華地段的台北威斯汀六福皇宮;2020年3月停業、位於台中市綠園道旁的台中亞緻大飯店;以及位於台北市敦化北路精華地段的台北文華東方酒店。這幾個案例都位於都會區交通便利的精華位置,但不論有沒有受到疫情的洗禮,都因為財務狀況無法支撐,導致必須做出歇業的決定。因此,顯示出「Location」並非開設飯店新事業時,唯一重要的考量因素。

想開新飯店除了找一個好的Location,還要做好「市場可行性評估」

而我們在面對一項新的飯店事業開發時,除了期望能有機會找到一個位置優良的開發場址,還必須經歷一連串的過程,包含:市場可行性評估、設計規劃、營運規劃、以及經營管理(如下圖)。這整個從籌備到開幕的過程,短則歷時2~3年,長則會須3~5年。而由於開發時間長,若市場或產業在此期間有所變動,我們則必須在開發期間對原先的規劃做出調整。此篇將專注於開發案最前期的過程:「市場可行性評估」。

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目前看到諸多知名飯店停業的案例中,都牽涉到不穩定的財務結構。尤其是租金和建造成本,甚至是政府稅率(地價稅/房屋稅)的調整,都有可能造成經營上的壓力。這些固定成本,最終必須得反映在房間的售價上,但是否能達到全年ADR和住房率的目標進而獲利,又取決於房間的售價是否能被市場或消費者接受。

因此,在開發初期的「市場可行性評估」(Market Feasibility),就成為非常重要的環節。

在這個環節裡,我們要深入研究產業的供需狀態、消費者的偏好和需求、競業的動態,以及各個相關法規層面的變動。這些研究成果,將進一步定義出一個新飯店事業策略(business strategy),讓我們能抓出主力客源、定價範圍,以及針對主力客源而設定的品牌策略。(見上表A-1)

當然,抓出大致的策略方向後,尚必須依策略方向展開很多細節。從品牌行銷角度來看,則必須定調出品牌概念、建立品牌屋,以及整體的空間風格或服務調性等等;在此之後,營運、業務、和服務設計的功能則進一步把這個新飯店的策略與品牌概念實體化。

不論是品牌行銷、或者是營運/業務功能的展開,這些都會影響到建築和室內設計師該怎麼「畫圖」,也會進一步影響到整棟飯店的建造成本。(見上表A-2、見上表A-3)

「市場可行性評估」是反覆檢討的過程,以求在市場接受度與理想中求平衡

最後,來到「市場可行性評估」的最後一個環節:財務可行性分析(見上表A-4)。在這個環節裡,財務人員必須依據建造成本,以及行銷和營運業務人員所訂出的目標,試算投資報酬率。

由於一棟新飯店可能會持續營運20年或者更長的時間,為了維持市場競爭力,每隔3~5年來個小改裝、7~10年來的大改裝,都是必須事先設想、納入財務試算。而算出來的結果若是「不盡人意」,就必須回到「事業策略」的階段,重新檢視策略展開的過程。

換言之,也就是在建造成本與市場接受度間做出平衡。看看是否能把營運目標訂高一點,以達成獲利的目標;或者降低建造成本、用料不要這麼高貴、設計不須這麼精緻,以符合市場接受度,並且降低營運壓力。

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面對人生五大課題,如何超越自我?用體能訓練的心態為自己展開超越之路

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45秒精彩翻滾,來自19年的苦練,翻滾男孩李智凱,因著奧運銀牌,成為台灣人心中的鞍馬王子。這19年間,除了教練、防護員,他還有一位重要神隊友—妻子,他在求婚貼文裡這麼感謝她:「不論是遇到挫折、失敗與失落,或者訓練受傷伴我走出谷底,她是我努力不懈奮鬥的動力來源。」我們的人生不在奧運場上,而是在人生GYM裡,不妨師法鞍馬王子,把「對的人」留在身邊,一起練生命裡的五大課題。

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工作課題:接受挑戰是最好的自我訓練,彼此陪練成果大於單打獨鬥

工作難題千奇百怪,也許你已經在一間不錯的公司,卻對自己日復一日的工作內容感到茫然?又或者面臨重重的考驗,付出全力卻達不到夠好的表現?工作,如同運動訓練,心態是關鍵決勝點,「即使可能失敗,也要用盡全力」世界球后戴資穎教我們選擇接受挑戰,以對得起自己的工作態度,對自己負責。

當你遇到人生好難、吃苦當吃補時,不妨試著對著鏡子擺出超人姿勢,提醒自己是有能力、有價值的人,以「做就對了」的良好工作態度持續努力。因為即使當下不受肯定,做好自己的工作,就是為自己的未來找到更好的舞台,為超越自己做前置準備;擁有神隊友,也是不可或缺的,一起努力的夥伴,互相陪練、交流成長,絕對會比單打獨鬥更能達成理想目標。

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與人相處首先訓練「尊重」。要尊重自己、知道自己值得被愛,而不是只有無止境的付出才能得到對方的愛;再來尊重每個人都是獨立個體,不強加自己的喜好與期待在別人身上,保持讓彼此舒服的空間,才是平衡關係的第一步。

此外,就像職業運動選手需要優秀的陪練員,請花些時間為自己尋找一起陪練人生的好夥伴。美國知名企業家Jim Rohn曾提出「五人平均值」理論,意思是你的人生樣貌,會是你最親近的五個人的平均,他們的性格、生活習慣多多少少潛移默化著你的人生。請訓練自己將對的人留在身邊、不對的人早日放下,互相帶領彼此進步。

家庭課題:培養同理心,創造空間,陪伴彼此一生

家人關係像一支球隊,當每位成員在最適合自己的位置、彼此付出時,才能讓家庭的能量發揮到最大。但若強加期待於家人,忘卻同理心,則會適得其反,就像父母常向子女要求:「你應該要努力成為頂尖」,卻對子女的優點視而不見;子女則常覺得「爸媽都不了解我」,卻忽略他們也在學習如何當父母。

和諧的家庭關係,來自培養「同理心」,請試著放下期待、好好聆聽、避免情緒勒索。當你放下期待時,不滿的情緒會消失,聆聽才有機會發生,這也是為彼此創造空間,找到對彼此都好的相處模式。家人是一輩子的連結,不是一輩子的壓力,就用空間來保護最親密的家人吧,讓彼此擁有生活的餘裕。

心理健康課題:練習接住負面情緒、珍惜陪伴能量

運動不可能只有勝利,更多的是面臨失敗的時刻,人生也是。當不如意發生時,隨之而來的負面情緒會讓人失去希望和前進的動力,如何面對它?除了不閃躲的勇氣,我們首先要做的是「接納」。

產生負面情緒是再自然也不過的事,就連球后小戴都承認:「我也不是無時無刻都滿滿的正能量,但正面的想法確實可以幫助自己更好。」在正能量被負面情緒打擊之時,請先允許自己接住情緒,不自責、不批判、沒有好壞對錯。

再來,為自己做點深呼吸,爭取機會讓正能量反彈向上。同時,擁有健康的支持系統也是必要的,請好好珍惜身邊的陪伴關係,它能幫助你走得更遠。

身體健康課題:找到好的人生夥伴一起前行,堅持訓練計畫

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不論你現在面臨哪一種人生練習題,請相信自己不是孤單地面對訓練,因為在人生GYM的這條路上,你會遇見好夥伴,彼此分享正能量,也有中國人壽提供完整保障、全力守護,讓你沒有後顧之憂地專注訓練、超越自我朝夢想勇敢前行。


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