經營「共同工作空間」光靠租金就賺翻?真是天大的誤會!

經營「共同工作空間」光靠租金就賺翻?真是天大的誤會!
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我們想讓你知道的是

共同工作空間到處開,還愈開愈大,那是因為人家背後有各自的盤算,各自有各自想要取得的東西、能賺錢的模式。如果沒有搞懂這些背後的邏輯,單純看好像到處開、好像很好賺就投入,可能就要落入當年「葡式蛋塔」的命運。

文:東東

共同工作空間、Coworking space到底賺不賺錢?為什麼一直開?

「為什麼要開共同工作空間?」

「聽人家說會賺錢」

或是如果剛好有一整棟物件要規劃,就會想拿一層來做共同工作空間,原因是:年輕人喜歡、好像會賺,但是是真的嗎?這麼好賺,還不開爆?因為我身邊真的很常出現類似這樣的對話,個人覺得這真的完全砂鍋大的誤會,決定來寫一下這一題。

為什麼會有共同工作空間會賺錢的感覺?我認為原因大概有兩個:

  • 單坪出租的租金較高
  • 很多人在開、一堆外商在開,還愈開愈大,怎麼可能不賺?

讓我們來拆解一下。

單坪出租的租金較高

跟房東租物件的租金,可能落在600至1200/坪之間,而如果規劃成共同工作空間的座位,一個座位還不到一坪,但可以租4000-6000出去耶!

但當然不是這樣。

既然叫做共同工作空間,通常就得規劃比例很不小的公共開放區域,例如廚房、休憩區、交誼區、大大的櫃檯、會議室......而為了提高空間使用彈性,會添購一些移動式的器具例如摺疊桌椅等等,於是也需要倉庫。

也就是說共同工作空間的「公設比」很高,一般情況下會吃掉2x%-3x%的比例。

再來就是,既然是共同工作空間,當然要提供一定程度的服務吧,於是要有櫃台人員、要有零食飲料、甚至要提供咖啡......也就是說共同工作空間的「營運管理成本」並不低。

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接著是共同工作空間針對的客戶群,本身就是比較不穩定的狀態,可能是剛創業、或是個人接案,相對於會租商務中心的客戶來說還在比較初階的階段比較不穩定。這意味著流動率比較高,平均租期會比較短。換算起來管理成本又提高了,以及這也意味著很難滿租。

共同工作空間相較於同類型空間,真的可以比較低的大概是裝潢成本,除此之外幾乎樣樣高,公設比高、管理成本高、營運成本高、客人流動率高、座位空置率高......

所以租金看似比較高,但你是吃的到嗎?

很多人在開、一堆外商在開,還愈開愈大,怎麼可能不賺?

很多人在開跟賺不賺錢,真的沒有關係。

想想台灣當年的葡式蛋塔、韓國曾經有過的台灣古早味蛋糕、前一兩年隨處可見的娃娃機店......

這邊來聊聊「賺錢」這件事。在商業世界當然就是要賺錢,開公司就是要賺錢,這都是廢話,重點在於接下來的兩個問題:

  • 所以要賺什麼錢?
  • 要怎麼賺到這個錢?

舉例來說,在房地產市場中,仲介賺的是佣金、建商賺的是房價扣掉建築以及購地成本之後的利潤、投機客賺的是房價差價、房東賺的是租金、二房東賺的是租金差價......每一種錢都不一樣,要賺到的方式也不同。

那在共同工作空間市場中,要賺什麼錢?要怎麼賺到這個錢?

就像瑞幸咖啡其實賺的是資本市場的錢一樣,沒搞清楚別人的商業模式,看起來很賺就想投入?那就像有一種冷叫做媽媽覺得冷、也有一種賺叫做別人看起來很好賺。

在共同工作空間這個領域有哪些錢可以賺?

資本市場的錢、創投的錢、房地產市場的錢、地主的錢、政府的錢、軟體系統的錢、養出社群以後從他們身上賺的錢,而其中一種是單純的「租金差價」,這真的很難賺(其實沒有一種好賺)。

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Photo Credit: Shutterstock / 達志影像

難賺的原因上一個部分已經提了,各種東西都比較高,但是難道就真的沒有辦法單純在租金差價上面賺錢嗎?

當然可以!!

  • 如果你對房東有很好的議價能力:取得很低很低的租金成本
  • 如果你有非常精準的行銷能力:打中精準的對象讓出租率始終維持高檔
  • 如果你有非常高效的管理:能在提供對應服務的情況下,仍可以壓低管理成本
  • 如果你提供極為特殊的規格:讓你面對客戶有極佳的議價力

那我覺得在扣掉所有成本(包含租金折舊人事營運和稅)等等之後,就算商業模式完完全全只是賺租金差價沒有其他,應該還是有機會可以有個幾趴的利潤率。

講那麼多,到底開共同工作空間會賺錢嗎?直接下結論:有機會,但不容易!

你說這不就屁話嗎?是阿是屁話,關鍵還是那兩個問題:

  • 要賺什麼錢?
  • 要怎麼賺到這個錢?

共同工作空間到處開,還愈開愈大,那是因為人家背後有各自的盤算,各自有各自想要取得的東西、能賺錢的模式。如果沒有搞懂這些背後的邏輯,單純看好像到處開、好像很好賺就投入,那就......想害一個人,就叫他去開共同工作空間。

總之就是單純要靠「租金差價」賺錢那真的很困難,必須有其他的商業模式;這是我在這領域混了幾年的粗淺想法,也歡迎大大打我臉。

延伸閱讀

責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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ACW SOUTH資安基地計畫團隊表示,「透過資安服務商與工控營運業者的交流分享,有助促進產業對於工控資安了解與場域運用;同時我們也會辦理工控資安等相關課程、研討會及交流會,鏈結資安與工控業者幫助雙方有更深入的技術合作。」

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2020年臺灣兩大石化公司接連傳出資安攻擊事件,部分資訊系統感染勒索軟體病毒,造成加油站的支付系統停擺,導致消費者付款機制受到影響。

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