在新加坡公共住宅住超過10年的台灣人:柯市長要弄好公共住宅,一定要跟新加坡學習

我們想讓你知道的是

各國的公共住宅占住宅總量的比例很高。荷蘭有34%、英國20%, 高地價的日本都還有6.06%, 美國也有6% ,台灣則只有0.08%........

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在2014年尾的台北市長選舉當中,柯文哲與連勝文兩位主要候選人在住宅政策上皆有所著墨,其原因便是企圖解決台北市民所關切的居住正義問題。既然柯先生是當選人,讓我們看看他的競選政策白皮書在這方面是怎麼寫的:

各國的公共住宅占住宅總量的比例很高。荷蘭有34%、英國20%, 高地價的日本都還有6.06%, 美國也有6% ; 台灣則只有0.08%,台北市約為0.63%。從這一點來看,我國政府是完全不負責任的。

說政府不負責任是很中肯的評語, 然而這並不需要柯市長多說一遍, 全國老百姓早就知道了。問題的關鍵是,要興建公共住宅,究竟應該向誰學習? 是荷蘭、英國、日本或美國嗎? 顯然不是。要搞好公共住宅,就應該向國際公認的世界第一名取經,向公共住宅占住宅總量達到85%以上的新加坡學習。我已經在新加坡政府的組屋住了超過十年,那麼在此就貢獻自己的一些公共住宅經驗給大家參考吧。

2002年9月5日,我和太太在風雨交加的颱風天,來到位於新店的法院公證結婚。當時的法院公證人對我們訓勉了幾分鐘, 無非是珍惜感情之類的話。其實她應該向前一對新人講這些,因為那兩位好像是不小心把肚子搞大才結婚的,到了現場仍口角不斷。至於我們,心思已經放在之後的永久居民證申請,以及隨證而啟動的政府組屋購買計畫了。這時候誰會有空去想小孩子的事情?

在新加坡,為什麼婚姻和住房的關係會如此密切呢?原來是新加坡政府為了促進年輕男女提早結婚、進而生育, 所以刻意將兩者掛勾。政府組屋作為一種高度補貼的住房,只有夫妻有資格申購。

建屋局直接賣給屋主的一手房,更是限制夫妻中至少要有一位永久居民加一位公民才能購買。政府組屋一手房價格之低廉,如第1章曾經提過的例子,導致新加坡人往往在大學剛畢業時就急著結婚。我在結婚幾個月前便搞清楚政府組屋的遊戲規則,於是一起跟著一般新加坡人按表操課買房子。我到法院公證的時候是26歲, 在同學中可以說是非常早婚的,現在大家知道這是為什麼了吧。

Photo Credit:Michael Coghlan CC BY SA 2.0
住屋政策背後的治理邏輯

事實上, 新加坡政府組屋的重點不在於便宜的價格,它背後隱藏的是一個龐大的社會工程(social engineering) 計畫。什麼是社會工程?不如讓李光耀自己來回答這個問題吧。新加坡第一大報《海峽時報》(Straits Times )在1987年刊出了他的一段話:

我經常被人指控干預公民的私人生活。沒有錯,如果我沒有那麼做的話,我們不會有今天的成績。我講起這些不會有任何一點悔恨的成分,如果我們沒有介入非常私人的領域,像是你的鄰居是誰, 你怎麼生活,你發出什麼噪音,你怎麼吐痰,或是你說什麼語言,我們就不會有經濟發展。我們決定什麼是對的,才不管別人怎麼想。

光是他所說的第一件事便是千真萬確。每座組屋對不同種族皆有一定的配額,華人、馬來人、印度人在全國的人口比例各自是多少,在一座組屋裡就會用同樣的比例去分配。如果政府對此沒有規劃,而是讓人們自由選擇,大家通常會找與自己相同的種族當鄰居。

相同族人在一起住的時間長了,便很容易發展出內聚力較強的小團體。於是在獨立以前,新加坡就是一個種族間壁壘分明的社會,有些種族暴動或多或少就是因此而引發,這是李光耀不願意看到的。他所要形塑的新加坡,是一個國家利益至上的全新社會。要搞小團體不是完全不可以, 但是要由政府來規劃、管理。

Photo Credit:AP/ 達志影像

所以當我們住進組屋,即相當於接受了李光耀的這套邏輯,同意成為社會工程棋盤上的一顆小棋子。請大家注意,棋子是有分等級的。假如一個新加坡人保持單身,那麼他得等到三十五歲以後才有資格單獨買組屋;相較之下,「正常」 的一對夫妻,只要雙方年滿二十一歲就能提出申請。這真是相當明顯的差別待遇啊。

不過, 管他什麼社會工程呢。在結婚的同年十一月,我的永久居民證就批下來了,於是購房計畫正式啟動。當時有兩大類組屋可選,一類是成熟區組屋, 另一類是非成熟區組屋。成熟區組屋較靠近市中心,價格較高、選擇較少,基本上只有低樓層單位, 地段包括大巴窰(ToaPayoh)、女皇鎮(Queenstown)、黃埔(Whampoa)、紅山(Redhill) 等區域。非成熟區組屋離市中心較遠, 價格較低、選擇較多,高、中、低樓層任君選擇,地段包括裕廊西(JurongWest)、榜鵝(Punggol)、盛港、菜厝港(Choa Chu Kang)、三巴旺(Sembawang)等區域。

雖然兩類都要申請,不過嚴格來講,只有成熟區組屋才有挑戰性。因為良好地段的物件永遠是稀缺商品,全世界皆是如此。所以申請這類組屋,通常是撿之前買家不要的單位,這就是為什麼大部分是低樓層單位。但即使是低樓層,申請者在建屋局每一輪公開售屋時,仍然要面對大量的競爭者。好地段人人要,那政府該怎麼辦呢?

Photo Credit:Luca Sartoni CC BY SA 2.0

很簡單,大家電腦抽籤。潛在買家抽不中或是不滿意而棄權, 等過一、兩個月,新一輪公開售屋時再抽。這個樂透遊戲我們也玩過。當時大巴窰有幾座新蓋的三十多層組屋,我們有去現場考察,生活機能確實優越,並且去市中心乘地鐵只需二十分鐘。該區組屋中籤率約為五分之一,我們抽了一次,結果是備取第二十幾名。之前說成熟區價格較高,高到什麼地步呢? 大約是非成熟區的兩倍。大巴窰的五房式組屋,一手價約為七百多萬台幣。但相較於台北黃金地段的房子,實在還是過度地便宜。

由於我身體裡流淌著台灣客家人的血液,「撿便宜」 是我們這個族群揮之不去的宿命。考慮到房屋總價,我最後鎖定了非成熟區組屋。我和太太先後去過菜厝港三巴旺和裕廊西等三處的成屋所在地。首先我們先去了菜厝港。菜厝港位於新加坡西部,由於鄰近養雞場, 據說空氣中常飄散著雞屎的味道。我們去到現場雖然沒有聞到,但是因為心理暗示的效果,回程的路上老覺得渾身有股怪味。其次, 我們去了三巴旺。三巴旺位於北部, 附近並沒有什麼「 嫌惡設施」, 表面上看來還不錯。

但是當天實際走一趟, 我們發覺那片組屋離巴士站相當遠,走得我們滿頭大汗,沿途也沒有遮蓋;這果然是典型的非成熟區組屋。最後則是到了新加坡人最常以「嗚嚕」(ulu,馬來語,其義為荒涼)形容的裕廊西。

裕廊西位於新加坡最西側, 再過去沒多遠, 就是由陸路通往馬來西亞的「第二通道」。在2002年當時, 新加坡地鐵的最西站是文禮(Boon Lay)。當時這一區有幾百個組屋單位空置,據說是上一波房地產泡沫在1996年破裂之後,組屋連續幾年滯銷所累積出來的。與大巴窰一帶的組屋不同,這邊的組屋是「先來先拿,任君選擇」。只要買家選好單位,接著去建屋局總部簽約、付頭期款,就直接可以拿該單位的鑰匙去開門了。不只是如此,為了慶祝建屋局又賣出滯銷貨,他們還會贈送一瓶紅酒和兩個玻璃杯。

經過一番討論, 比較了價格、地段、空間以後,我們選擇了座落在裕廊西的一個高樓層單位。選擇裕廊西還有一個關鍵原因,即是太太在靠近西部的新加坡國立大學上班,這樣可以節省不少通勤時間。那我的工作地點呢?連我自己也不知道在哪裡咧。交了將近總價50%的頭期款,我們再簽下五年的貸款計畫, 隨後就很輕易地領取了鑰匙。

隨同我們辦手續的丈人說起幾年前的往事,新加坡人在全國任何地區買房子,都必須抽籤加上花兩、三年等組屋完工,不禁大嘆我們真是走運。有人要問,你幹嘛交50%的頭期款? 是不是頭殼壞去?是這樣的,建屋局的規定是至少要交20% ;但是太太的公積金(Centra –Provident Fund) 戶頭裡, 多年的存款差不多等同於50%的屋價。公積金有很多用途, 比方說醫藥、投資、退休支出、住房支出、子女就學等方面都可以使用。

不過新加坡人很清楚,政府把老百姓這筆帳面上的存款看得死死的,一般很難提取出來自由運用,而買房支出是提取限制相對少的項目之一,所以其實是不提白不提。

回來看組屋本身,我們選擇的那棟組屋位於當時開發到一半的四層綜合商場旁邊。什麼叫開發到一半呢? 原來商場新建工程的承包商做到一半,資金週轉不靈而倒閉,老闆人間蒸發卻留下一個爛尾樓,於是業主建屋局只好重新招標。照最初的規劃,商場裡應該會有食閣(類似台灣百貨裡的美食街)、超市,以及一些提供日常用品和服務的小店。不過那時它就是個命運未卜的棄嬰,因為政府開價太低,連來投標的廠商都沒有。這樣的棄嬰會有誰來領養呢?

Photo Credit:wikipedia CC BY SA 2.0

對於這一點, 我們倒是沒那麼憂慮。雖然幾年前住在美國密西根州的時候,有幾次去鄰近的加拿大多倫多探訪親戚, 我們親眼見到了幾棟因類似原因而永遠不能完工的大型建築。但是這商場的所有者可是新加坡政府,並不像多倫多的那些例子屬於私人所有。基於政府從來沒有放著老百姓不管而落跑的紀錄,我們準備跟未完工商場一直耗下去了。

買房剛過了幾個月,爆發了舉世矚目的SARS疫情,新加坡成為亞洲的重災區之一,房市也在將近八年的空頭後終於踩到地板。在一、兩年的反覆打底之後,自此展開將近十年波瀾壯闊的大多頭。不過我們當時哪裡會曉得呢?

從2001年11月在美國分開之後,我和太太過著持續分居台灣、新加坡兩地的生活。這一點並沒有因為買了房子而改變。直到2004年十月,我終於安排好工作,正式遷居獅城。幸運的是,在幾個月前,幾經流標又招標的商場工程終於完工了。與此同時,各商家很快地完成裝潢,一間又一間的小店也開張了。一個讓附近居民等候多年的綜合商場就此引來了滾滾人潮。

即使是這樣, 我們位於裕廊西的組屋仍然被貼上了「嗚嚕」 的標籤。以2004年來說,普遍被看好的新鎮是位於新加坡最東北角的榜鵝和盛港, 而前者因為在1990年代末期被政府冠上了一個「榜鵝二十一」(Punggol 21)的頭銜, 尤其被年輕夫妻列為優選。全國只有這一區被掛上了一個充滿想像力和未來性的招牌,這種做法豈止是暗示,根本就是公開亮票、歡迎炒作,所以雖然都是位於小島的邊陲之地,西邊的氣勢在彼時完全不如東北邊。

我們每天住在裕廊西之後, 才發現本區有個特色。空氣中有股特殊的味道,不是菜厝港的雞屎味, 而是巧克力味。這是怎麼回事呢?原來附近有鼎鼎大名的糖果公司明治製菓(Meiji Seika) 和吉百利(Cadbury)。工廠在生產過程中,每天不可避免地排放大量糖果「 廢氣」。不知為何,巧克力味道特別以晚間六點後到半夜為最濃。如果想要安慰自己,你可以這樣想:這味道很浪漫嘛,至少它並不是什麼烏煙瘴氣的有毒廢棄物。天天都是情人節,每天都有巧克力耶。

大家有所不知,剛剛談到的榜鵝,其實根本就在養豬場旁邊。你覺得豬屎味會比較好嗎?

Photo Credit:wikipedia CC BY SA 2.0

撇開空氣不談,這一區的基礎設施並不遜於榜鵝和盛港。舉例來講,區內政府中小學密度相當高,從文禮地鐵站發散出去的巴士路網十分完整,而且在同一站旁邊的大型購物商場裕廊坊(Jurong Point)店家眾多,頗能滿足一般老百姓的日常需求。才

住了幾個月,我們便發現幾乎沒有到市中心的必要,除非是因應過節、贈禮等特殊場合, 或是到政府機關辦事。所以我們的生活圈, 慢慢地離外國觀光客雲集的烏節路(Orchard Road)一帶越來越遠了。以我的了解,大部分新加坡人也是這樣, 以離住家最近的大型購物商場為中心在活動。當然,假如你是新加坡人中為數較少的有車一族,那就是另外一回事了。

Photo Credit:wikipedia
私人公寓有多貴?

到了2005年, 我在新加坡的生活算是安定了下來。某個週末我翻開報紙, 看到了一個私人公寓預售屋的廣告。什麼叫私人公寓? 讓我解釋一下。在新加坡, 租期九十九年的政府組屋為居住型房產最大宗;其餘則非建屋局所建, 這些一概是私人房產。所謂「 私人」, 僅表示土地開發者為民間公司, 並不一定表示土地為私人所有。私人公寓作為私人房產中的一個主要類別, 其概念類似於台北市常見的電梯大樓, 但是社區內幾乎都設有專用游泳池、網球場、健身房等康樂設施。

那天完全是因為好奇, 我跟太太拿著報紙廣告, 一起去參觀該項目位於小印度(Little India)的樣品屋。我們一進去, 好像進到一個菜市場, 在內參觀的民眾遠遠多過銷售人員, 所以我們好不容易才等到有人給我們介紹。銷售員大叔匆忙遞來的價目表上寫得很清楚, 一間最小的套房, 其單位面積以實坪計算約為十五坪,售價約為50萬新元, 當時約合台幣一千兩百萬元。大叔看我們瞬間面有難色, 沒介紹多久便送我們一句:「想清楚再講。」 隨之就轉身招呼其他客人去了。

你想想,我的五房式組屋有三十幾坪,買價連這個小套房的一半也不到,而且手上貸款沒付完,我沒當場大呼「歐買尬」就不錯了。我曉得此處地段極佳,甚至好過之前提到的大巴窰, 並且該項目屬於少見的永久地契一類,土地可以持分,但是小弟我實在負擔不起啊。

我再一打算盤, 假使真如銷售員所說, 順利將此單位出租的每年報酬率是4%左右, 那麼租金拿來還貸款,粗略估算要三十年後才真的收到租金; 我不成了給銀行白做工的傻子嗎? 這算法還沒算入管理費、裝修費等開銷,而且能否一直找到租戶也是一大疑問。不用考慮很久,我和太太很快就放棄了購買這個金光閃閃小套房的想法。

有一些朋友可能要問了,我們打算盤的時候,怎麼沒算進房產增值的部分?問得好,我那時的投資經驗,全集中在基金、股票方面。對於房地產一則很陌生, 二則懼怕它的高單價。你看2014年台股裡最貴的大立光,一張才不過兩百多萬台幣,交易起來非常方便, 按一按電腦鍵盤或滑一滑手機就好了, 手續費或交易稅都很低廉,商品規格也很固定,你大概不會買到一張跟人家不一樣的大立光。

在我眼裡,房地產就不是這樣了:商品規格繁複多變,交易時又有好一批人在過程中上下其手撈油水。某種程度上來講,買賣房地產的重點不在於交易時機的判斷,而在於契約細節的討價還價,法律方面的攻防戰才是決勝之處。由於這一系列的原因,房地產的增值對我來說,真的是遙不可及。

離開了樣品屋, 我們立刻回到現實生活裡來。接下來的日子裡,裕廊西這裡發生了相當大的變化。

第一,裕廊西的大型綜合運動中心的選址被政府確定,位置恰巧落在離我們住家步行約五分鐘的地方,最終於2006年完工開放。像這樣包含游泳池與水上遊樂設施的運動中心,全國大概只有十座而已。在這裡最不可思議的是,一張成人的游泳票只要兩塊新幣,連五十元台幣也不到, 顯然這是政府強力補貼的結果。第二, 2004年尾,政府宣布將橫貫新加坡的地鐵東西線向西延長兩站,最後於2009年通車。

如此一來,我們步行到其中新設的一站變得更方便。第三, 文禮地鐵站旁的商場裕廊坊,二期擴建計畫啟動。此工程配合遷移且增設空調的巴士轉運站同時施工, 最終在2008年尾落成。第四, 原先僅占有裕廊坊一層的裕廊西公共圖書館遷出商場, 並與新建的四層大型民眾俱樂部合為一體,位置設於與原址相望的馬路對面, 該中心於2006年竣工啟用。第五,新開發的裕廊中央公園同樣毗鄰裕廊坊,面積達到八公頃,相當於台北市大安森林公園的三分之一大小,與裕廊坊二期約略於同期建成開放。

為什麼裕廊西會變成一個大工地呢? 之後政府在2008年修訂了「全國發展總藍圖」(Master Plan), 我們才恍然大悟。以裕廊東(Jurong East) 地鐵站為核心,裕廊西為腹地的裕廊湖區(Jurong Lake District)被升級為為區域中心。本區原有的大片空地可以吸納從中央商業區遷出的部分政府機關, 這就像是新北市的新板特區一樣, 隨之將有大量的住宅、辦公樓、零售、旅館、休閒、餐飲等綜合用途設施在此拔地而起。

除了有「全國發展總藍圖」 的加持之外,李顯龍總理又在2014年宣布, 規劃中的新加坡吉隆坡高鐵,在新加坡的總站將定於此處,只待馬來西亞政府整合完國內意見便可落實計畫。時至今日,我們已經聽不到有人用「 嗚嚕」 來形容十年間房價漲到將近三倍的裕廊西了。相較於停留在純住宅區格局打轉的榜鵝,裕廊西早就遠遠跑在前頭。兩者未來的差距應該只會擴大而不會縮小。

在2002年尾簽下一間裕廊西組屋單位的我們,哪裡可能預料到有這樣翻天覆地的變化呢?我們有幸搭上政府的順風車,體驗了一趟房地產水漲船高的旅程,只能說是神明和祖先的保佑。唯一值得抱怨一下的是,裕廊西空氣中的巧克力味仍然是濃郁撲鼻,看來我們只好繼續浪漫下去了。

話說回來,雖然我本身享受到屋價上漲的好處,但是對最近剛從學校畢業的社會新鮮人來說, 那可就麻煩了。你都知道了,很多新加坡人早婚是因為要買價格遠低於私人房產的政府組屋。十年前,一對夫妻大約工作三年左右,很輕鬆便能付出占房屋總價20%的首付款,從此可以開始享受兩人世界。但是這樣的美好日子已經過去了,如今年輕夫婦可能得工作到三十歲以後,才繳得起首付款。跟台灣人一樣,新加坡人一輩子最大的一筆開銷就是花在房子上面, 這下子可有不少人把氣出在新加坡政府身上了。

從2009年起,政府先後推出了多次降溫措施,包括增課「額外買方印花稅」及「賣方印花稅」、縮短房貸償還期限、限制貸款成數、限制房貸債務償付比例等等。聽起來好像很複雜,總之重點是針對房地產炒家,墊高他們的資金成本以避免頻繁地交易套利。

而其中一些大咖投資客來自外國,這群人更是政府特別鎖定的對象。但是一直到了2013年,新加坡的房價才漲到了頂點。與其說是新加坡政府打房花上四年,終於讓人看出成效;倒不如說是市場的力量本身決定了到頂的時間,政府只是扮演敲鑼打鼓的配角而已。

然而與台灣的房價問題相比,新加坡算是小巫見大巫。台灣政府也有類似於新加坡政府的一些政策。比如對短期買賣且非供自住的不動產課徵奢侈稅、調整房貸成數、擴大房市管制區域等等,甚至可能在2015年打出房產合一課稅的殺手鐧。可是無論怎麼給房地產市場潑冷水,這些臨時措施都比不上長期的公共住宅政策來得有效。一個是治標,一個是治本,兩者哪裡能夠相提並論呢?

Photo Credit:wikipedia CC BY SA 2.0

即將看完這一章的讀者應該已經發現了,新加坡黃金地段的永久地契房產,價格跟台北市沒有什麼區別。其他便宜很多的房產,不是離市中心遠, 就是僅僅擁有固定年限的地上權。我買的組屋正是屬於以上兩個條件合而為一的狀況。

從當下的實用價值來講,九十九年與永久並沒有明顯的不同。一般人怎麼可能活到一百二十幾歲呢?但是以購屋人子孫的角度來看,九十九年地上權房產的確缺乏繼承的功能。換句話說,政府組屋的「 擁有者」 經過兩到三代,財產就會被歸零。這樣算是擁有嗎?真的是見仁見智。

我只能說,「不在乎天長地久,只在乎曾經擁有」,這即是政府組屋的核心精神。不過政府在照顧到人民居住權的同時,也保留了將土地重新規劃的彈性。我個人認為,以犧牲大部分人民的土地所有權來交換這兩方面的效益,假設政府本身不過度腐化,其實對全社會來講,還是很划算的事情。

政府組屋是新加坡制度最優越的其中一環,其重要性好比《西遊記》中的定海神針,保證了一黨長期執政,這一點相當值得台灣各級政府領導人深思, 特別是宣稱要在八年內讓台北超越新加坡的柯文哲市長。來新加坡考察的公務員們不要只是寫寫報告而已喔,請把人家的優點拿回去實踐。更何況, 新加坡政府在這方面的資訊十分公開,實在沒有學不會的道理。八年的時間說長不長,說短不短,拜託柯市長趕快啟程追趕吧。

(延伸閱讀:柯P說台北八年內超越新加坡,但「整個城市」準備好付出追趕那些美麗數據的犧牲了嗎?

本文收錄在由時報文化出版的《幹嘛羨慕新加坡》

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