央行號稱「10年最重」的信用管制措施,恐怕無法打擊到房價

央行號稱「10年最重」的信用管制措施,恐怕無法打擊到房價
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我們想讓你知道的是

目前不管是否要針對投資客來做打擊目標都不是重點,其實政府忽略掉的是,房價的高漲有絕大部分的因素在於成本上,而非炒作。即使市場上的投資客全部消失了,成本依然存在,又怎麼會因此而抑制行情呢?

標題很聳動,央行睽違10年重砲打房,讓許多人開始臆測房市會怎麼走,又會造成什麼影響,到底第三屋限貸,是否能夠產生房價上的波動,又是否可以實現消費買方所預期的降價或拋售呢?

何謂信用管制?就是管控槓桿。限制貸款成數,就是要強迫買方不能以少少的代價,就能夠輕鬆獲利。其實對於資產擁有者或實力堅強的人來說,這根本不痛不癢。有錢人使用槓桿做投資布局,本來就是一種投報利潤划算度的思維,而非像一般人是貸款成數受限就會買不起房。所以這個政策對於金字塔高層的群眾而言,一點意義都沒有,只不過是多拿出點現金罷了,但對於投資產品上的收益來說完全不會有影響。

這次政策分為三個方向與目標:

  1. 公司法人限貸與沒有寬限期。但有使用過公司法人購屋的都會知道,本來成數就不高,也不如自然人貸款簡便單純,除非資產量達一定的程度,否則普遍不會使用公司來買房。
  2. 自然人第三戶限貸無寬限期。這次限貸成數為六成,並非史上最高,在2014年時就已上路過第三戶限貸五成,在政策的時空背景不同之下,這次所謂的打房比較像演戲,說睽違10年的重砲實在言過其實。
  3. 購地跟餘屋的貸款限貸成數。這是針對建商,意味著要限制建設公司開發建案時的槓桿成數,同時也限制餘屋時的貸款額度。這對大規模與有錢的建商沒有影響,但會提高中小型公司的投資門檻與難度。對消費大眾來講,應該可以說如此將會過濾掉財務比較吃緊的建商,來降低可能性的負面交易糾紛。

自疫情與降息以來,投資熱錢不斷,房市景氣熱度創下20年之峰,買氣走到今天已經不單只有熱絡可形容,甚至到瘋狂的程度。不管是建商、代銷、仲介,無疑是雞犬升天,業績比起往年更好做,推案或賣房也比過去難度更低,拚一點的都能夠在這個年頭創下紀錄,當然這也包含了要賣房子的消費者。

如此也讓房價行情幾乎是以每週在做更新調整,欲購屋者的民怨也隨著急速沸騰的狂熱,而引起政府與官方的注意,似乎不做點什麼是不行了。

央行是國庫之首,身攬不少關係到國家利益的投資或經濟行為。對於他們來說,把房子打死了只會百害無益,甚至關係到系統性的金融風險。但房子不打任由泡沫膨脹也不是好事,所以穩定趨緩漲的結論,才是央行所樂見的。

因此在這一立場上,那些年年嫌房子很貴月月嫌房價很高的人們,千萬不要把央行當神,也千萬別認為央行可以為你實現房價崩跌的期待,那是不可能會發生的。

在近期因政府干涉打房的背景,大約如下。

2011-2014年的多頭,讓許多投資客進場買房,尤以預售屋最為興盛,在大城市中的推案總量裡,有將近70%以上的建案,都會走預售模式進行銷售。換言之在這段時間裡預售市場,也吸收了整體七成以上的投資金流。

但大樓興建需要時間,到要落實成屋貸款的時間點,剛好在2014年上下,時屆恰逢推出奢侈稅及房地合一稅,而後跟上的就是央行信用管制,導致這些過度使用槓桿在買預售屋的投資客無法貸款。不管是否要繳重稅,不能交屋就必須要拋售,然而在預售買賣契約都有明文條款,假若買方要解約放棄購買,損失金額為房地總價的15%為限,所以在那個波段的交屋拋售潮,大約降了10%左右的房價。

所以這次所祭出的打房措施,會因此受到影響牽連的人其實相當有限,因為推出的時間點不對。房市的熱況嚴格來說是今(2020)年才開始爆發起來的,這些預售屋要到成屋,最少也都要看到111年以後去了。在限貸令發酵作為以前,每個人都還有大把時間可以將手上的預售屋變現,根本不會產生如同過去有的拋售潮。既然如此,又怎麼可能會影響到房價呢?

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央行總裁楊金龍12月7日舉行記者會宣布,為了促進金融穩定及健全業務,修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」,將名稱修改為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,其中包括4大限令,自12月8日生效。

從基本面來看,下半年才取得土地的建商,後面的推案不可能會比眼下的建案還便宜,只會更貴;加上原物料上漲的影響,中小規模建商的成本更高。綜歸這兩項,新案再創新高,舊案在手上的投資客,依然還是能形成換約轉手價差,即便再有新的政策來遏止短期交易,也無法完全根絕檯面下的業務行為。

所以目前不管是否要針對投資客來做打擊目標都不是重點,其實政府忽略掉的是,房價的高漲有絕大部分的因素在於成本上,而非炒作。即使市場上的投資客全部消失了,成本依然存在,又怎麼會因此而抑制行情呢?

這場戲,應該是在經濟影響最小的幅度下央行所做出的退讓,發發新聞稿,讓媒體聳動一下,讓百姓民眾有感政府有在做事,有聽到民怨的聲音,然後沒了。

當然信用管制會影響到有在做中古屋投資的族群,不過這以人頭或做價的方式都能夠簡單避免,問題也不會太大。畢竟不是第一次了,有經驗的人自然會有繞道的手法,錢依然還是可以賺,轉賣依然還是有價差跟投報利潤。

現代人容易遺忘,再怎麼聳動的新聞,過一陣子就會被忽略了。同理,信用管制不會是常態的,可能10個月後、15個月後、20個月後又解禁了,搞不好連交屋潮都還沒到來之前,就又都回歸到正常模式。

因此以市場第一線的經驗判斷與解讀,這個號稱10年最重的信用管制措施,不僅無法打擊到房價,也無法實際打壓到投資客的收入,當然也更無法因此產生房市行情的波瀾。後市研判沒有意外的話,還是一樣推案越推越高價,房子還是一樣人人搶。

本文經丁丁的房產人生雜記授權轉載,原文刊載於此

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責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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